Na koniec III kwartału Heimstaden w Polsce miał w portfelu przeznaczonym do najmu 2016 lokali wobec 1980 rok wcześniej. W czerwcu ruszyliście w Polsce ze sprzedażą części lokali nabywcom indywidualnym – tzw. prywatyzacja prowadzona jest w całej grupie już od jakiegoś czasu. Jaki jest cel tej operacji – bo Heimstaden jawi się przecież jako strategiczny, długoterminowy gracz z rynku PRS, a nie fundusz.

Nie zmieniamy naszej polityki biznesowej – naszym priorytetem pozostaje działalność operacyjna związana z najmem. Jesteśmy inwestorem instytucjonalnym, ale również menadżerem działającym w imieniu inwestorów, dlatego patrzymy na rynek z szerszej perspektywy. Poprzez „prywatyzację” zasobu chcemy wygenerować dodatkową wartość dla akcjonariuszy, jednocześnie optymalizując naszą podstawową działalność operacyjną. Sprzedajemy takie lokale, które pozwalają uzyskać istotną premię względem wartości księgowej, wzmacniając zarazem naszą pozycję kapitałową. Kładziemy duży nacisk na zarządzanie portfelem, czyli wybór rozwiązań, które w danym momencie są najkorzystniejsze dla akcjonariuszy.

Europejski portfel grupy to 158 tys. mieszkań, ponad 46 tys. w Szwecji, prawie 41 tys. w Czechach, prawie 30 tys. w Niemczech i niemal 20 tys. w Danii. Jest z czego sprzedawać. Ale Polska? To dopiero rozwijający się rynek. Dlaczego i tu ruszyła sprzedaż?

Rzeczywiście w niektórych krajach nasza grupa ma portfele liczone w dziesiątkach tysięcy mieszkań. Ale są też znacznie mniejsze rynki, podobne do Polski, np. Norwegia (3,5 tys.), Finlandia (3,1 tys.) czy Wielka Brytania (1,4 tys.). Powody uruchomienia sprzedaży w Polsce wynikają głównie ze specyfiki naszego portfela i elastyczności oferty. Mamy tu bardzo dobry produkt, który został świetnie przyjęty przez rynek. Są to mieszkania doskonale zlokalizowane, niedawno oddane do użytkowania i starannie wykończone. Dzięki temu możemy je łatwiej włączyć do sprzedaży niż w innych krajach.

„Prywatyzacja” to proces rozłożony na lata, ale biorąc pod uwagę wielkość polskiego portfela i brak nowych projektów możliwe jest, że Heimstaden finalnie wyjdzie z Polski?

W Polsce, tak jak w innych krajach, będziemy przede wszystkim reagować na sytuację rynkową, a ta może się zmieniać w nadchodzących kwartałach. Nawet jeżeli dojdzie do naszego wyjścia z Polski, będzie to proces stopniowy i rozłożony w czasie. Warto podkreślić, że aktywnie zarządzamy naszym portfelem na kilku rynkach – Polska nie jest tu wyjątkiem. Od lipca wystawiliśmy na sprzedaż około 200 mieszkań, ale jesteśmy bardzo elastyczni. Jeśli dany lokal nie spotyka się z zainteresowaniem kupujących, wraca do puli najmu, żeby generować stabilny przychód. Koncentrujemy się na sprzedaży z premią względem wartości księgowej, ale zachowujemy elastyczność – możemy poczekać i w tym czasie kontynuować wynajem.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Heimstaden dobrze zarabia na najmie w Polsce, ale i tak sprzedaje część mieszkań

Szwedzki potentat rynku PRS na brak zainteresowania najemców w Polsce nie może narzekać. W czerwc...

Ile sprzedaliście w III kwartale? Zacznijmy od pewnego wyjątku – na sprzedaż poszedł cały blok w projekcie Oh! Praga w Warszawie z 185 lokalami, które – po zakupie od dewelopera – nie zostały wykończone i nigdy nie weszły do waszego portfela najmu.

Te mieszkania nie weszły do portfela, dlatego nie raportujemy ich w ramach „prywatyzacji”. Sprzedaż wystartowała w II kwartale i do końca września sprzedaliśmy 29 lokali, a na dzisiaj jest to już 35 lokali.

Jeśli chodzi o właściwą, „prywatyzowaną” część portfela, sprzedaż ruszyła w połowie lipca i na koniec III kwartału zaraportowaliśmy zbycie 36 lokali, przy czym liczba ta nie uwzględnia umów przedwstępnych, gdzie klienci czekają na decyzję kredytową.

Warto mieć na uwadze, że oferujemy bardzo różne produkty: część mieszkań jest w projektach nowych – są wybudowane, ale znajdują się albo w standardzie deweloperskim, albo pracują krócej niż dwa lata, więc sprzedajemy je jeszcze z VAT-em. Część jest w projektach, które zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata temu, zatem sprzedajemy je już z PCC. Dodatkowo mamy jeszcze podział na projekty, w których są odrębne księgi wieczyste, i takie, gdzie mieszkania są dopiero wyodrębniane.

Jak oceniacie koniunkturę na rynku sprzedaży mieszkań?

Jestem ostrożnym optymistą, jeśli chodzi o sytuację na rynku. Ostatnie miesiące były bardzo dynamiczne. Wprowadzenie obowiązku publikacji cen w internecie wpłynęło na naszą strategię sprzedaży. Choć liczba zapytań spadła, nasze oferty są teraz atrakcyjniejsze, aby przyciągnąć kupujących. Testujemy rynek, bo nasz produkt plasuje się na pograniczu rynku pierwotnego i wtórnego. W naszym podejściu cena ofertowa jest stosunkowo sztywna, bo celem nie jest wyprzedaż portfela w jak najszybszym tempie. Kierujemy się zasadą, że mieszkanie można sprzedać tylko raz, a wynająć je możemy wiele razy. Od ogłoszenia rozpoczęcia „prywatyzacji” w Polsce podpisaliśmy około 650 nowych umów najmu. Jeśli rynek najmu pozostanie mocny, a rynek sprzedaży słabszy, to siłą rzeczy będziemy ograniczać podaż mieszkań na sprzedaż.

Czy generalnie łatwo jest sprzedawać pojedyncze mieszkania w bloku, gdzie większość stanowią najemcy z rocznymi umowami?

Naszą siłą jest to, że w portfelu mamy klasyczne budynki mieszkaniowe, a nie przeprojektowane nieruchomości komercyjne. To standardowe mieszkania z układem i powierzchnią typową na rynku deweloperskim w nowych osiedlach. Na każdym kroku podkreślamy, że w Heimstaden wynajmujemy mieszkania, w których lokatorzy czują się jak u siebie w domu. Zgodnie ze specyfiką polskiego rynku podpisujemy umowy na rok, ale im większe mieszkania, tym klienci chętniej przedłużają najem. Część mieszkań sprzedaliśmy dotychczasowym najemcom – to pokazuje, że dla klientów są to naprawdę dobre miejsca do życia, a nie smutna tymczasowa konieczność. Co więcej, także na innych nowych osiedlach jest sporo mieszkań wynajmowanych prywatnie. Naszą przewagą są jakość, lokalizacja, wysoki poziom satysfakcji klientów oraz fakt, że niezależnie od tego, czy sprzedajemy, czy wynajmujemy – nasze osiedla są profesjonalnie zarządzane.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Spektakularna transakcja na polskim rynku PRS wzbudziła wielkie emocje

5 tysięcy mieszkań, 2 mld zł. Spektakularna umowa między Resi4Rent a Vantage Rent wywołała lawinę...