Akt własności ziemi pomoże uporządkować stan prawny nieruchomości rolnej

Po zmarłych dziadkach zostało siedlisko. Dziadkowie mieszkali tam ok. 70 lat. Do tej nieruchomości rodzina nie ma jednak prawa własności, nie ma zasiedzenia, żadnego tytułu prawnego - wiadomo, jak kiedyś ludzie zamieniali się na działki na tzw. słowo. Jedyny dokument jaki udało mi się znaleźć, to mapka działki z wydziału geodezji, na której figuruje nazwisko obcej kobiety. Dowiadywałem się, jakie procedury musiałyby być spełnione, żeby siedlisko przeszło na moją własność: zasiedzenie na dziadków, później stwierdzenie nabycia spadku na dzieci dziadków, no i wreszcie przepisanie nieruchomości na mnie. Zasiedzenie jest jednak dość kosztowną sprawą, bo kosztuje 2000 zł. Czy jest krótsza i mniej kosztowna możliwość załatwienia tej sprawy? Myślałem o zmianie danych w geodezji, a potem mógłbym zrobić uwłaszczenie. Dogadałbym się z tą kobietą, a nawet jej zapłacił. Czy jest taka możliwość? Dodam, że mam zgodę rodziny na przepisanie na mnie tej nieruchomości

– pisze czytelnik

Może być tak, że rodzina, w której posiadaniu nieruchomość jest od lat, nabyła już kiedyś prawo własności do niej, ale wskutek zaniedbań przodków nie ma na to dowodów. Czasami da się to jeszcze uporządkować bez konieczności zakładania sprawy o zasiedzenie.

Powszechne zasiedzenie

W PRL nie przejmowano się, zwłaszcza na wsi, ani formą umowy przenoszącej własność nieruchomości, ani potrzebą ujawnienia praw właścicielskich w księgach wieczystych. Wymiar sprawiedliwości przymykał oko na obrót nieruchomościami bez ksiąg wieczystych. Ludzie zamieniali się działkami, siedliskami, dzielili je, darowali dzieciom bez udziału notariusza. Władze PRL zdawały sobie sprawę z następstw takiego bałaganu i dlatego podjęły próbę jego uporządkowania. 4 listopada 1971 r. weszła w życie ustawa o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych uchwalona 26 października 1971 r. i opublikowana w Dz.U. Nr 27 z 1971 r. pod poz. 250.

Zgodnie z tym aktem prawnym nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu 4 listopada 1971 r. w samoistnym posiadaniu rolników stały się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku, mimo iż umowy te nie miały formy przewidzianej przez prawo dla takich umów.

Co więcej, rolnik mógł stać się właścicielem posiadanej ziemi nawet wtedy, gdy nie spełniał tych warunków. Wystarczyło, że posiadał ziemię jako posiadacz samoistny nieprzerwanie od pięciu lat do dnia wejścia ustawy w życie. Jeśli posiadanie uzyskane było w złej wierze posiadacz musiał wykazać się przynajmniej 10-letnim posiadaniem samoistnym.

Co to jest posiadanie samoistne

Posiadaczem samoistnym jest osoba, który postępuje z rzeczą tak, jak właściciel, choć niekoniecznie nim jest. To znaczy, że samodzielnie korzysta z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem w taki sposób, że inni nie mają wątpliwości, iż posiadacz wyraża wolę wykonywania prawa własności do tej rzeczy. W przypadku nieruchomości rolnej przejawem władania nią jak właściciel będzie np. uprawa ziemi, zabudowanie działki siedliskowej, płacenie podatku rolnego, oddanie ziemi w dzierżawę, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów.

Osobom spełniający te i inne kryteria przewidziane w ustawie z 1971 r. powiatowe rady narodowe wydawały decyzje administracyjne - akty własności ziemi. Z takimi aktami rolnicy mogli składać wnioski o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej swojego prawa własności, a następnie o dokonanie zmian w ewidencji gruntów. Ale niejednokrotnie zaniedbywali takich formalności, uznając za zbyteczne w sytuacji, gdy nabytej ziemi sprzedawać nie zamierzali. Prawo nie wymaga bowiem, by nieruchomość, która nie jest przedmiotem obrotu, posiadała księgę wieczystą.

Z awuzetką trzeba iść do sądu

Ustawa z 1971 r. została uchylona w 1982 r. (Dz.U. z 1982 nr 11 poz. 81), ale pozostała w mocy nabyta na jej podstawie własność nieruchomości oraz związane z tym nabyciem skutki prawne określone w art. 5, 6 i 8—11 tej ustawy.

Podsumowując: jeśli ktoś w czasie obowiązywania ustawy był posiadaczem samoistnym nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolna (a taką nieruchomością jest działka zagrodowa, siedlisko) i jednocześnie spełniał kryteria ustawy, to stał się właścicielem tej nieruchomości i otrzymywał na to potwierdzenie w postaci aktu własności. Tym samym jego następcy prawni (dzieci, wnuki) również, w drodze dziedziczenia, nabyli własność tej nieruchomości. Tyle tylko, że po latach może być problem z udowodnieniem tego prawa, a trudności mogą potęgować komplikacje związane ze sprawą spadkową, gdy osoby pamiętające, co kto komu dał albo z kim się zamienił, dawno już nie żyją.

Obecnie o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości na podstawie ustawy z 1971 r. można się starać wyłącznie przed sądem.

Z wnioskiem musi wystąpić ówczesny posiadacz samoistny lub jego następca prawny. Postępowanie jest wolne od opłat sądowych, co czyni ten sposób nabycia interesującą alternatywą wobec zasiedzenia. Warto przejrzeć rodzinne archiwa w celu odnalezienia aktu własności ziemi (jeśli przepadł, to być może jego oryginał jest w gminie lub starostwie), bo w przeciwnym wypadku trzeba liczyć się z tym, że sprawa trochę potrwa, a nawet, że zakończy się fiaskiem.

Orzeczenie sądu będzie podstawą wpisu do księgi wieczystej, którą przy tej okazji trzeba założyć. Wpis zaś posłuży do zmiany danych w ewidencji gruntów i na mapach geodezyjnych. Nie można bowiem żądać zmiany wpisu w ewidencji gruntów i na mapach geodezyjnych bez uprzedniego dopełnienia formalności wieczystoksięgowych.

Jeśli czytelnik nie odnajdzie aktu własności ziemi, to oczywiście może udać się do osoby uwidocznionej na mapie z propozycją zakupienia siedliska. Ale nawet, jeśli wykaże ona swoje prawo własności do tej działki, lepiej wstrzymać się z zawarciem umowy przedwstępnej do momentu założenia przez nią księgi wieczystej i uzyskania prawomocnego wpisu prawa własności. Tylko to będzie bowiem zabezpieczało transakcję, gdyby okazało się, że prawowitym właścicielem jest jeszcze ktoś inny.

Rolnicy Księgi Wieczyste Zasiedzenie

Pozostało 84% artykułu