Opłaty licznikowe ani czynsz dla spółdzielni nie są przysporzeniem wynajmującego

Przychodem z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu. Tak wynika z ustawowych definicji.

W praktyce do przychodów zaliczysz więc przede wszystkim otrzymany czynsz, który jest wynagrodzeniem za świadczenie usługi najmu.

W wypadku najmu lokali najemcę z reguły obciążają też koszty dodatkowych świadczeń, m.in. opłaty za korzystanie z mediów (rachunki za abonament i rozmowy telefoniczne, telewizję kablową, wodę, energię elektryczną, gaz itp.).

[b]Minister finansów w urzędowej interpretacji przepisów z 18 marca 2004 r. (PB2/MK/RB-033-05-132/04) stwierdził, że takie świadczenia nie powodują żadnego przysporzenia majątkowego dla wynajmującego, nie powinny więc być zaliczane do jego przychodów. Dotyczy to nie tylko opłat licznikowych czy ustalanych ryczałtowo, ale także czynszu uiszczanego np. w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej. Warunkiem jest to, by z umowy wynikało, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych kosztów.[/b]

Urzędy skarbowe podzielają ten pogląd (zob. np. pismo Urzędu Skarbowego Warszawa-Bemowo z 28 marca 2007 r., US. 1431/DGI/412/6/2/07/MP).

Gdybyś umówił się na zapłatę czynszu w naturze, twoim przychodem z najmu byłaby wartość świadczeń w naturze obliczona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju lub gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Jeśli z racji najmu płacisz VAT, to twoim przychodem jest czynsz najmu pomniejszony o należny VAT. Wynika to jednoznacznie z art. 155 ustawy o VAT, który mówi, że „w przypadkach nieuregulowanych w odrębnych przepisach do przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się należnego podatku od towarów i usług oraz zwróconej różnicy podatku od towarów i usług”.

Do przychodów z najmu nie zalicza się kaucji wpłaconej przez najemcę w celu zabezpieczenia wykonania umowy. Nie jest ona bowiem należnością za wykonaną usługę najmu, tylko co do zasady ma być zwrócona najemcy. Może się jednak zdarzyć, że w przyszłości całość lub część kaucji będzie zaliczona na poczet czynszu. Wówczas jest ona przychodem wynajmującego w momencie takiego zaliczenia. Kaucję należy doliczyć do przychodów z najmu także wtedy, gdy wynajmujący zatrzyma ją na pokrycie zniszczeń w wynajmowanym lokalu (tak pismo Urzędu Skarbowego Warszawa-Bemowo z 21 grudnia 2004 r., U.S. 31/DG/415/59/UD/2004).

Przychód z najmu powstaje dopiero w chwili, gdy otrzymasz zapłatę lub czynsz zostanie postawiony do twojej dyspozycji. Jeśli zatem mimo upływu terminu płatności określonego w umowie najmu nie dostaniesz czynszu od najemcy, to nie musisz wykazywać przychodu z najmu. Gdy jednak otrzymasz zapłatę przed umówionym terminem płatności, to przychód powstanie, nawet jeśli nie udostępniłeś jeszcze lokalu najemcy. Również gdy dostaniesz zaliczkę na pokrycie wydatków związanych z wykończeniem lokalu przed udostępnieniem go najemcy, jest ona przychodem z najmu.

[ramka][b]Przykład[/b]

Janina B. wynajęła w styczniu mieszkanie. Jako sposób opodatkowania wybrała ryczałt ewidencjonowany. Zgodnie z umową najmu co miesiąc z góry, do 10. każdego miesiąca, miała otrzymywać czynsz w wysokości 1000 zł. Pieniędzy tych jednak nigdy nie dostała. Po dwóch miesiącach najemca wyprowadził się. Janina B. nie musi płacić podatku, bo mimo że świadczyła usługę najmu, nie otrzymała należnej zapłaty, a w związku z tym nie powstał u niej przychód z najmu.[/ramka]

[ramka][b]Czytelnicy pytają, redakcja odpowiada[/b]

[b]Podatnik wynajął prywatny samochód osobowy. Co miesiąc dostaje wynagrodzenie w postaci czynszu. Z umowy najmu wynika, że najemca ma obowiązek opłacić ubezpieczenie samochodu (pakiet AC, OC). Czy wartość ubezpieczenia jest przychodem wynajmującego?[/b]

[b]Nie.[/b] Do przychodów z najmu nie zalicza się ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia (pismo Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie z 6 marca 2006 r., D-1/415/23/06).

[b]Czy przychodem wynajmującego będzie odszkodowanie za odstąpienie od umowy najmu, wypłacone za porozumieniem stron oraz kara umowna (odszkodowanie) z tytułu zajmowania przez najemcę lokalu bez tytułu prawnego?[/b]

[b]Tak.[/b] Rozlicza się je jednak nie jako przychody z najmu, ale z tzw. innych źródeł (art. 20 ust. 1 updof), dopiero w zeznaniu rocznym. Wykazuje się je w pozycji „inne źródła”, sumuje z innymi dochodami i oblicza podatek według obowiązującej skali podatkowej (pismo Urzędu Skarbowego Warszawa-Wawer z 14 listopada 2005 r., 1439/DF/410/423/2005/Art. 14a).

[b]Podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości oddanej w zarząd specjalistycznej firmie, która nalicza czynsze z najmu i dzierżawy oraz je inkasuje. Czy podatek od dochodu z najmu może zapłacić raz w roku, po otrzymaniu rozliczenia od firmy zarządzającej?[/b]