Inwestorzy pod ścianą. Coraz więcej sposobów na wyciaganie pieniędzy przez gminy

Gminy będą miały więcej narzędzi do wyciągania od deweloperów pieniędzy.

Publikacja: 27.03.2023 03:00

Inwestorzy pod ścianą. Coraz więcej sposobów na wyciaganie pieniędzy przez gminy

Foto: Adobe Stock

Miasta i gminy często warunkują utworzenie przejścia dla pieszych, sygnalizacji świetlnej czy fragmentu drogi publicznej dofinansowaniem przez dewelopera. Niektóre żąda- ją też przekazania środków na realizację inwestycji dro- gowej. Wprawdzie ma to oparcie w art. 16 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. DzU z 2022 r., poz. 1693 ze zm.), to przepis ten jest często nadużywany i stosowany tam, gdzie nie ma ku temu podstaw. A tak jest, gdy droga istnieje, a miasto, choć utrzymywanie dróg to jego zadanie, przerzuca np. remont na inwestora.

– Przepis ten budzi wiele wątpliwości i samorządy interpretują go w różny sposób, co może prowadzić do naruszenia zasady pewności prawa, zwłaszcza wśród deweloperów budujących w różnych częściach kraju, na mocy zupełnie odmiennych ustaleń umownych – mówi radca prawna Joanna Maj.

Życzeniowe eldorado

– Znam przypadek, gdy miasto warunkowało sprzedaż działki deweloperowi tym, że przebuduje on na własny koszt miejską instalację elektryczną (linie wysokiego napięcia) – mówi Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska. A jak dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawna w kancelarii Kania Stachura Toś, spotyka się też oczekiwanie dokonywania na rzecz miasta np. darowizny nieruchomości, na której inwestor ma na swój koszt zrealizować poszerzenie drogi.

Czytaj więcej

Jak patodeweloperka buduje sukces rządu

– Jeżeli przebudowywana droga ma obejmować działki innych podmiotów, nakładają na inwestora obowiązek pokrycia kosztów należnych tym podmiotom odszkodowań za przejęcie nieruchomości pod drogę. Takie praktyki, w mojej ocenie, nie mają podstaw prawnych. Dlatego na tym polu dochodzi do sporów, w których ostatecznie po miesiącach negocjacji inwestor i tak ustępuje, by móc w ogóle zrealizować inwestycję – opowiada prawniczka.

Ustawa o planowaniu

Jak mówią eksperci, ze strony rządu nie ma woli, by tę kwestię jasno uregulować, tak by przed nabyciem nieruchomości inwestor wiedział, z jakimi żądaniami ze strony miasta może się spotkać. Wręcz przeciwnie, wydaje się, że planowane zmiany mogą ten problem pogłębić.

W opinii ekspertów dodatkowe narzędzie do eskalowania swoich żądań wobec inwestora da gminom nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UD369). Przewiduje ona, że inwestor będzie mógł wystąpić do gminy o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) oraz tzw. inwestycję uzupełniającą, pod warunkiem że rada gminy i mieszkańcy mu to ZPI zatwierdzą.

– Warunkiem jego uchwalenia będzie też zawarcie z gminą umowy urbanistycznej, w której zostanie określone, jakie konkretne świadczenie inwestor będzie zobowiązany spełnić na rzecz gminy (koszt budowy przedszkola, szkoły, przystanku autobusowego, boiska). Wachlarz możliwości będzie w zasadzie nieograniczony – komentuje dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Jeżeli inwestor będzie chciał zrealizować inwestycję, właściwie nie będzie miał wyjścia i zmuszony będzie przystać na warunki gminy. A to nie będzie sprzyjać budowaniu wśród inwestorów przekonania o sprzyjających w danej gminie warunkach do inwestowania.

Etap legislacji: ustawa wpłynęła do Sejmu

Roszczenia nie mogą być ciężarem

Sąd Najwyższy w wyroku z 24 lutego 2021 r. (sygn. akt III CSKP 62/21) wyjaśnił, że obowiązek nałożony na inwestora na mocy umowy zawartej na podstawie art. 16 ustawy o drogach publicznych nie może mieć charakteru ciężaru nie pozostającego w odpowiedniej proporcji do przyczyny oraz celu realizacji zobowiązania do budowy bądź przebudowy drogi publicznej.

W praktyce oznacza to, że niedopuszczalne jest przerzucanie na inwestora ciężaru i kosztów budowy lub przebudowy drogi publicznej w zakresie wykraczającym poza to, co spowodowało konieczność zawarcia takiej umowy. Jak wskazano w ww. orzeczeniu, obowiązek, o którym mowa w art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych nie stanowi obowiązku partycypacji w kosztach inwestycji drogowej, a jedynie polega na jej wykonaniu w odpowiednim zakresie.

Miasta i gminy często warunkują utworzenie przejścia dla pieszych, sygnalizacji świetlnej czy fragmentu drogi publicznej dofinansowaniem przez dewelopera. Niektóre żąda- ją też przekazania środków na realizację inwestycji dro- gowej. Wprawdzie ma to oparcie w art. 16 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. DzU z 2022 r., poz. 1693 ze zm.), to przepis ten jest często nadużywany i stosowany tam, gdzie nie ma ku temu podstaw. A tak jest, gdy droga istnieje, a miasto, choć utrzymywanie dróg to jego zadanie, przerzuca np. remont na inwestora.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Praca, Emerytury i renty
Rząd ma problem z emeryturami. Trybunał wymusił kosztowne zmiany
Prawo dla Ciebie
Amerykański prawnik o zakazie krzyży: Trzaskowski nie rozumie czym jest neutralność
Sądy i trybunały
SN dopuszcza piętrowe wyłączenia sędziów
Spadki i darowizny
Wzięła darowiznę i poszła swoją drogą. SN rozstrzygnął spór babci z wnuczką
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Sądy i trybunały
Problem prokuratury SN rozstrzygnie we wrześniu. Chodzi o Dariusza Barskiego
Prawo dla Ciebie
Miliony z Funduszu bez konkursów. Eksperci są pewni: Ziobro złamał konstytucję