- Deweloper, który specjalizuje się w budowie budynków biurowych przeznaczonych do jak najszybszej sprzedaży w celu realizacji „zysku dewelopera", zamierza nabyć od syndyka grunt wraz z istniejącym budynkiem biurowym, należnościami, umowami najmu i budowlami, a także umową o zarządzanie nieruchomością w ramach postępowania upadłościowego. Nabycie będzie miało formę nabycia aktywów bądź grupy aktywów zgodnie z MSSF 3, lecz cena nabycia nie będzie wyższa niż wartość godziwa nabytych aktywów. Z perspektywy podatkowej będzie to nabycie przedsiębiorstwa. Deweloper poniesie w związku z tą transakcją koszty notarialne, doradcze i koszty usług pośredników. Następnie deweloper chce zawrzeć nową umowę o zarządzanie nieruchomością i planuje w ciągu roku kalendarzowego doprowadzić do rozwiązania istniejących umów najmu, wyburzenia istniejącego budynku oraz rozpoczęcia procesu budowlanego – nowoczesnego i znacznie większego budynku biurowego. Zamierza go jak najszybciej sprzedać w celu realizacji „zysku dewelopera".
Jak ująć nabyty grunt wraz z budynkiem do rozbiórki z perspektywy podatkowej i księgowej? Jakie aspekty rozliczeń finansowo-podatkowych są newralgiczne w tym przypadku? – pyta czytelnik.
1. KOMENTARZ PODATKOWY
Klasyfikacja podatkowa nabytej inwestycji zależy od spełnienia przesłanek uznania jej za środek trwały. Wśród tych przesłanek znajduje się m.in. kompletność i zdatność do użytku, ale również przewidywany okres używania dłuższy niż rok (art. 16a ust. 1 ustawy o CIT). Gdy z dokumentów i intencji kierownictwa firmy deweloperskiej wynika, że do wyburzenia budynku ma dojść w okresie krótszym niż rok, trudno będzie argumentować, że budynek spełnia tę definicję. W takim przypadku będzie on klasyfikowany jako element zapasów.
Zgodnie z obowiązującą linią orzeczniczo-interpretacyjną, wydatki poniesione za wyburzenie istniejącego budynku w celu postawienia na danym gruncie nowej inwestycji powinny być odnoszone w wartość początkową nowej inwestycji. Z kolei niezamortyzowana wartość początkowa likwidowanego środka trwałego (ale nie na skutek zmiany rodzaju działalności gospodarczej) może być odniesiona bezpośrednio w koszty podatkowe (wyroki NSA: z 16 czerwca 2011 r., II FSK 207/10 oraz z 2 lutego 2011 r., II FSK 1744/09). Dla nieruchomości zakwalifikowanych w pozycji zapasów istnieje pewna wątpliwość, jednak skłaniamy się ku uznaniu, na zasadzie analogii, że koszt nabycia tej nieruchomości powinien zostać rozpoznany jednorazowo w dacie poniesienia.
Koszt nabycia gruntu/prawa wieczystego użytkowania gruntu, jako kategoria niepodlegająca amortyzacji podatkowej (art. 16c pkt 1 ustawy o CIT), zostanie rozpoznany podatkowo dopiero w momencie przyszłego zbycia gruntu (art 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT)
