Składka uderzy w ceny mieszkań

O Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym dyskutowano podczas debaty poświęconej nowemu projektowi ustawy deweloperskiej. Odbyła się ona w poniedziałek na konferencji Liderzy Rynku Nieruchomości organizowanej od kilku lat przez „Rzeczpospolitą". W trakcie dyskusji nie zabrakło ani emocji, ani ostrej wymiany zdań.

Słabszy musi być lepiej chroniony

O tym, skąd pojawił się pomysł utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mówił Andrzej Nużyński, zastępca dyrektora Departamentu Analiz Rynku w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

– Od ośmiu lat obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Skutecznie chroni ona kupujących mieszkania przed oszustami – tłumaczył dyrektor Nużyński.

– Trudniej jest już sprzedać dziurę w ziemi i uciec. Tymczasem przed wejściem w życie tej ustawy dochodziło do tego rodzaju przypadków. Wciąż jednak brakuje przepisów chroniących kupujących przed upadłością dewelopera albo przed niewywiązywaniem się przez niego z zawartych umów – mówił Andrzej Nużyński. – Początkowo proponowaliśmy likwidację otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia. Ale spotkało się to z dużym oporem ze strony głównie deweloperów. Zaproponowaliśmy więc alternatywne rozwiązanie, chroniące środki kupujących mieszkania, mianowicie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wskazał.

– Duże emocje budzi wysokość składki, jaką zaproponowaliśmy. Mianowicie 5 proc. dla rachunku otwartego i 1 proc. dla rachunku zamkniętego. To jest wartość maksymalna. Właściwa wysokość będzie wynikać rozporządzenie i będzie znacznie niższa. Szacujemy, że w wypadku rachunku otwartego wyniesie 1 proc., a zamkniętego – 0,2 proc. – kontynuował przedstawiciel UOKiK.

– Deweloperzy obawiają się, że składka może być dowolnie wysoka. Ale trzeba pamiętać, że środki gromadzone na tym funduszu mogą być przeznaczone wyłącznie na zaspokojenie określonych roszczeń konsumentów, jak np. deweloper upadnie albo nie wywiąże się z umowy. To nie jest podatek, który trafi do budżetu państwa i można przeznaczyć go na inny cel. Jeżeli roszczeń konsumentów będzie niewiele, to i składka będzie niska. Nie można zapominać, że konsument jest słabszą stroną umowy i powinien być chroniony od początku do końca inwestycji. Zakup mieszkania czy domu jest przecież jedną z najważniejszych inwestycji w życiu człowieka. Środki, które trzymamy w banku, są chronione, dlaczego w wypadku zakupu mieszkania czy domu ma być inaczej – podkreślił Andrzej Nużyński.

Argumenty przedstawione przez dyrektora Andrzeja Nużyńskiego nie przekonały jednak reprezentantów branży deweloperskiej. Nie ukrywali oni przy tym swoich emocji.

Ich zdaniem istnieje realne ryzyko wzrostu cen mieszkań.

Zbyt kosztowna propozycja

Bardzo krytycznie pomysł powołania do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oceniła Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu.

– Spośród 87 proc. deweloperów, którzy stosują otwarte rachunki powiernicze, żaden nie upadł. Nie istnieje dziś ryzyko upadku dewelopera, tak jak na rynku bankowym w wypadku SKOK-ów, którym wypłacono pięć miliardów złotych z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego – mówiła Iwona Sroka.

– Przypomnę też, że kiedyś na rynku kapitałowym stworzono system gwarancyjny dla inwestora indywidualnego, z którego tylko raz wypłacono bodajże kilkadziesiąt milionów złotych. Zarówno na rynku turystycznym, bankowym czy rynku kapitałowym rozwiązania są różne. Na rynku kapitałowym mamy współwłasność łączną. Jeżeli ktoś kończy działalność jako dom maklerski, może te środki po prostu wypłacić. Stanowią one zabezpieczenie na jego działalności na rynku – dodała Iwona Sroka.

– Tymczasem planuje się stworzyć nowy fundusz, na który – jak wynika z moich informacji – będzie trafiało rocznie ok. 140 mln zł. Nie rozumiem, skąd to dokręcanie śruby? Przez osiem lat od wejścia w życie ustawy deweloperskiej nic się nie wydarzyło. System funkcjonował właściwie – wskazywała Sroka.

– Zastanawiam się również, czy nie wystarczyłoby jedynie zobowiązać deweloperów do dodatkowo doubezpieczenia się. Mam na myśli gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Wówczas tworzenie kosztownego rozwiązania w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego stałoby się zbędne. Jeżeli składka wyniesie tylko 1 proc., to od mieszkania o wartości 300 tys. trzeba będzie zapłacić 3 tys. zł. Wystarczy jednak, że składka na fundusz będzie się kształtować na poziomie 5 proc., a wówczas kwota składki w wypadku tego mieszkania wzrośnie już do 15 tys. zł. Z całą pewnością wpłynie to na dostępność mieszkań, ich cenę oraz na sposób, w jaki deweloperzy będą kalkulowali swoją działalność gospodarczą. Z mojego doświadczenia z rynku finansowego również wynika, że jeżeli wprowadza się poziom maksymalny, wcześniej czy później zaczyna się z niego korzystać. Nie mam złudzeń, że jeżeli jest furtka w ustawie, to kiedyś do niej dojdziemy – uważa Iwona Sroka.

Według niej warto jednak pomyśleć o wprowadzeniu dodatkowym ubezpieczeń, o których już mówiłam, lub o obniżeniu w ustawie, a nie w rozporządzeniu stawki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Bardzo trudna sytuacja na rynku

Podobnego zdania był Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Jego zdaniem nie powinno się wprowadzać tego rodzaju rozwiązań w tym samym roku, w którym odbywają się wybory do parlamentu.

– Historia się powtarza. Podobnie było w 2011 r., kiedy wprowadzano poprzednią ustawę deweloperską. Wówczas również było zapotrzebowanie polityczne na tego typu rozwiązania. Nie było jednak żadnej dyskusji na temat wprowadzanych zmian – mówił.

– Obawiam się, że podobnie może być teraz. Obecna ekipa rządząca robi dokładnie to samo, co poprzednia. Konferencja uzgodnieniowa, jaką zorganizował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie przyniosła żadnych efektów. UOKiK nie zmienił w projekcie praktycznie nic, chociaż PZFD złożył 34 strony uwag. I to nie było tak, że na tych 34 stronach napisaliśmy tylko tysiąc razy, że nie chcemy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Były tam również propozycje dotyczące innych kwestii – tłumaczył Grzegorz Kiełpsz.

– Mam dziś na rynku sytuację, że zmniejsza się podaż mieszkań. Powodem jest brak gruntów, na których można budować. Wpływ na to ma m.in. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, przeznaczenie części państwowych gruntów na realizację programu Mieszkanie+ – wskazywał prezes PZFD.

– W związku z tym, że zmniejsza się podaż gruntów, sprzedający podnoszą cenę mieszkań, co jest naturalnym rynkowym mechanizmem. Jednocześnie brakuje rąk do pracy i w związku z tym rosną koszty robocizny. W górę idą ceny materiałów budowlanych. Jednocześnie też nasi klienci chcą kupować mieszkania. Sytuacja jest więc paradoksalna. Jest popyt, a nie zmniejsza się podaż mieszkań. Dlatego moim zdaniem jakiekolwiek dodatkowe obciążenia deweloperów będą skutkować dodatkowym wzrostem cen mieszkań – ostrzegał Grzegorz Kiełpsz.

Prezes PZFD zwracał też uwagę, że wysokość składki na fundusz będzie mieć znaczenie już na etapie zakupu ziemi pod inwestycję.

– Jeżeli deweloper nie będzie wiedział, czy składka na fundusz wyniesie 0,3, 1 czy 5 proc., będzie przyjmować do kosztów zakupu ziemi składkę w wysokości 5 proc. Dlaczego? W każdej chwili może zostać przecież zmienione rozporządzenie, a wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają obejmować każdą ratę wpłacaną przez klienta. Jeżeli więc deweloper zawiera z klientem umowę, z której wynika, że jeden metr kwadratowy mieszkania kosztuje 6 tys. zł, a w międzyczasie, kiedy trwa realizacja inwestycji, zmieni się wysokość stawki, co ma wówczas zrobić? Z klientem umawiał się na 6 tys. zł. W projekcie powinna się więc pojawić również propozycja, że gdy składka na fundusz idzie w górę, deweloper ma prawo podnieść cenę mieszkania – postulował Grzegorz Kiełpsz.

Nie zawsze jest koniunktura

Emocje panelistów studził Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju. Jego zdaniem nie ma powodu do obaw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie będzie takim złym rozwiązaniem.

– Warto wrócić do 2011 r., czyli daty wejścia w życie poprzedniej ustawy deweloperskiej. Od tego czasu do dziś rocznie buduje się 50 tys. mieszkań. Założono też 6,5 tys. otwartych rachunków powierniczych. Nic się więc dramatycznego nie wydarzyło, a przecież wówczas też były obawy – mówił wiceminister.

– Zgadzam się, że i my, i UOKiK nie chcielibyśmy, by żaden deweloper ogłosił upadłość. Nie zawsze jednak musi być okres dobrej koniunktury. Państwo musi być więc przygotowane zarówno na dobre, jak i na złe czasy. Natomiast gdyby mnie zapytano, czy optymalnym rozwiązaniem jest likwidacja otwartych rachunków powierniczych, moja odpowiedź byłaby negatywna – wskazywał Artur Soboń.

– Dlatego pojawiło się alternatywne rozwiązanie funkcjonujące w innych branżach, które nie obciąża klientów deweloperów ani nie podkopuje działalności prywatnych inwestorów. Nie ma więc żadnych przesłanek, by wpadać w panikę. Jeżeli składka wyniesie na fundusz 1 proc., to według wyliczeń, którymi dysponujemy, będzie to niespełna 200 mln zł. rocznie, z czego kosztu obsługi wyniosą około kilku milionów złotych. To nie jest więc jakaś nadzwyczajna ingerencja w rynek – uważa wiceminister.

– Natomiast to, jaka będzie wysokość składki, określi rozporządzenie, które będzie wydawać minister inwestycji i rozwoju w uzgodnieniu z ministrem finansów oraz UOKiK-iem, po analizie sytuacji na rynku. Jeżeli ta analiza nie będzie wskazywała na konieczność budowy większego kapitału, tak się nie stanie. Wydaje się to racjonalne. Zawsze też są widełki w ustawie. Nie ma dziś powodów, by zakładać, że składka wyniesie 5 proc. Zależy nam, by likwidować lukę mieszkaniową, ponieważ popyt na mieszkania wciąż rzeczywiście nie jest zaspokojony – podkreślił Artur Soboń.

Fundusz daje poczucie bezpieczeństwa

Za propozycją UOKiK opowiedział się też Michał Polak, radca prawny oraz partner w Kancelarii Prawnej Konieczny, Grzybowski, Polak Kancelaria Prawna sp. k. z Poznania.