fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Wpisuj szybko roszczenia do księgi

Fotorzepa/ Andrzej Cynka
Nabywcy mieszkań, którzy jako pierwsi zawarli umowy deweloperskie i ujawnili swoje roszczenia w księdze wieczystej, zostaną zaspokojeni kosztem tych, którzy wpisali się na końcu.

Rz: Od kwartału działa nowe prawo restrukturyzacyjne, które poprawia sytuację klientów deweloperów budujących mieszkania. Na czym polegają zmiany? Proszę wskazać ich skutki – dla banku, dewelopera, nabywcy mieszkania.

Piotr Woźniak, radca prawny w Kancelarii EY Law. Ekspert w dziedzinie prawa obrotu nieruchomościami. Specjalizuje się w prawnych uwarunkowaniach obrotu nieruchomościami oraz w prawnych aspektach procesu inwestycyjnego, w szczególności w kwestiach planistycznych i budowlanych. Reprezentuje klientów w sporach związanych z ustalaniem stanu prawnego nieruchomości oraz z procesem inwestycyjnym. Na co dzień kieruje wrocławskim oddziałem kancelarii: Nowe przepisy prawa restrukturyzacyjnego obowiązują od 1 stycznia 2016 r. Co istotne, zmiany dotyczą również prawa upadłościowego, zatem od wskazanej daty mamy odmienne regulacje dotyczące niewypłacalnych dłużników (prawo upadłościowe) oraz dłużników zagrożonych niewypłacalnością (prawo restrukturyzacyjne).

Nowe regulacje poprawiają sytuację nabywców lokali, choć nie rozwiązują wszystkich problemów. Przede wszystkim rozwiewają dotychczasowe wątpliwości odnośnie do pierwszeństwa pomiędzy roszczeniami nabywców lokali a uprawnieniami wierzycieli hipotecznych, zazwyczaj banków.

Obecnie obowiązuje zasada: kto pierwszy, ten lepszy. Jeśli zatem zawieramy umowę deweloperską i nasze roszczenia zostaną ujawnione w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki, wówczas – w razie ewentualnej upadłości i spieniężenia majątku dewelopera – nasze roszczenia zostaną zaspokojone przez roszczeniami banku.

Ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie zasady równości uprawnień nabywców lokali.

Tak, to oznacza, że ich roszczenia będą zaspokajane w kolejności wpisów. W konsekwencji może to doprowadzić do tego, że nabywcy, którzy jako pierwsi zawarli umowy deweloperskie i ujawnili swoje roszczenia w księdze wieczystej, zostaną zaspokojeni kosztem tych, którzy wpisali się na końcu.

Bardzo istotną zmianą jest wprowadzenie rozszerzonej skuteczności tzw. promesy banku – dokumentu, w którym bank gwarantuje, że pod warunkiem uiszczenia stosownych wpłat na wskazany rachunek bankowy zezwoli na założenie księgi wieczystej dla lokalu bez obciążenia go hipoteką.

Jeśli w momencie zawierania umowy deweloperskiej nieruchomość jest obciążona hipoteką, to – zgodne z przepisami – w pierwszej kolejności zostaną zaspokojone roszczenia banku. Nowe regulacje wprowadzają jednak zasadę, że w zakresie, w jakim nabywca lokalu uiszczał stosowne kwoty zgodnie z treścią promesy, jego uprawnienia zyskają pierwszeństwo przed roszczeniem banku.

Jeśli zatem nabywca mieszkania zapłacił 50 proc. ceny lokalu, zgodnie z treścią promesy, wówczas w zakresie dokonanych wpłat będzie korzystał z pierwszeństwa zaspokojenia.

Nawet jeśli hipoteka została ujawniona w księdze wieczystej przed ujawnieniem praw danego nabywcy.

Zmiany te polepszają sytuację nabywców mieszkań, przez co także są – moim zdaniem – korzystne dla deweloperów.

Te zmiany dotyczą tych firm, które upadną po 1 stycznia 2016 r.?

Nowe przepisy dotyczą tych deweloperów, w stosunku do których postępowanie w sprawie ogłoszenia upadłości zostanie wszczęte po 1 stycznia 2016 r. Może się zatem zdarzyć, iż w niektórych przypadkach upadłość dewelopera po 1 stycznia 2016 r. odbywać się będzie na dotychczasowych zasadach.

Co istotne, nowe regulacje mają zastosowanie również do umów deweloperskich, które zostały zawarte przed 1 stycznia 2016 r.

Czy zmiana proponowana m.in. przez UOKiK, mówiąca o tym, żeby rachunki powiernicze, na które klienci wpłacają pieniądze na budowę mieszkania, były tylko zamknięte – dziś prawo dopuszcza stosowanie i otwartych, i zamkniętych – jest dobra dla klientów?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Wszystko zależy od tego, co jest priorytetem przy podejmowaniu decyzji odnośnie do zakupu mieszkania: cena czy bezpieczeństwo.

Jeśli bezpieczeństwo transakcji jest priorytetem, wówczas propozycja UOKiK jest jak najbardziej słuszna. Niemniej jednak jej wdrożenie w wielu przypadkach może wpłynąć na cenę mieszkania. Rachunek powierniczy zamknięty tym bowiem różni się od rachunku otwartego, że deweloper nie może w trakcie budowy korzystać ze środków zgromadzonych na tym rachunku. Musi zatem finansować inwestycję z własnych środków lub z kredytu. Dopiero zakończenie inwestycji i ostateczna sprzedaż lokalu umożliwia deweloperowi pobranie środków pieniężnych z rachunku powierniczego zamkniętego.

Przy rachunku otwartym środki są zwalniane w ramach postępu prac na budowie. Zatem wprowadzenie obligatoryjnych rachunków powierniczych zamkniętych może skutkować podwyższeniem ceny mieszkań.

A jakie skutki mogą mieć dla deweloperów zmiany proponowane przez UOKiK? Branża mówi, że część firm zniknie z rynku, bo nie będzie w stanie otwierać rachunków zamkniętych.

Z pewnością część mniejszych deweloperów nie poradzi sobie w takiej sytuacji. Może to być związane nie tylko z brakiem możliwości otwarcia rachunku zamkniętego, ale również z ryzykiem braku sprzedaży mieszkań wskutek konieczności podwyższenia ceny. Dodatkowy koszt zostanie bowiem przerzucony na nabywców poprzez podwyższenie ceny mieszkań. Ratunkiem przed takim scenariuszem byłoby obniżenie marży dewelopera.

Zdarzyło się, że bank finansował dewelopera, a potem budowa stawała, bo brakowało kolejnych chętnych, firma miała kłopoty. Klienci, którzy wpłacili pieniądze, zostawali z nieskończonymi mieszkaniami. Bank rozkładał ręce, tłumaczył, że finansował budowę, dopóki szły prace. Co dalej w takiej sytuacji?

Mniej więcej tak wygląda sytuacja upadających deweloperów: brak nabywców, nieterminowa spłata kredytu, dodatkowe odsetki, wreszcie wypowiedzenie umowy kredytu lub postawienie długu w stan natychmiastowej wykonalności i wniosek o upadłość.

W takiej sytuacji nabywcy mogą co najwyżej odzyskać środki wpłacone na rachunek powierniczy otwarty, które nie zostały zwolnione na rzecz dewelopera. Jednak w większości wypadków rachunki są puste, a budynek wybudowany na przykład w połowie. W takiej sytuacji scenariuszy jest wiele.

Możliwa jest sprzedaż majątku dewelopera i podział uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy wierzycieli. Przed zmianami to zazwyczaj bank przejmował większość tych środków. Zgodnie z nowymi zasadami, jeśli nabywcy dokonywali wpłat zgodnie z treścią promesy bankowej, środki te powinny wrócić w pierwszej kolejności do nich.

Istnieje również możliwość kontynuowania inwestycji przez nabywców lub innego dewelopera. Jednakże ocena tego, czy warto skorzystać z tego rozwiązania, zależy od konkretnego stanu faktycznego, w szczególności od zaawansowania budowy i wysokości dopłat niezbędnych do dokończenia inwestycji.

Co się stanie, gdy upadnie bank, w którym pieniądze na budowę osiedla ma firma deweloperska – i te ze swojego kredytu, i z rachunku bieżącego, i te klientów – z rachunku powierniczego? Jakie są scenariusze w takim przypadku?

Depozyty chronione są przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny do kwoty 100 tysięcy euro. W razie upadłości banku środki zgromadzone na rachunkach będą chronione wyłącznie do wskazanej wysokości. Nadwyżki mogą zostać uzyskane dopiero po spieniężeniu majątku banku, ale nie liczyłbym na jakieś znaczące kwoty z tego tytułu. Zatem w praktyce większość tych pieniędzy przepadnie. W konsekwencji istnieje spore ryzyko upadłości dewelopera. Rozwiązaniem tego problemu byłaby zmiana przepisów. Stosowne propozycje były zgłaszane, jednak nie znalazły one odzwierciedlania w uchwalonych przepisach. Realny problem upadłości banków wtedy nie istniał.

Można również zastanowić się nad zakładaniem oddzielnych rachunków dla każdego z nabywców – wtedy środki byłyby chronione przez BFG – ale to z kolei skutkuje zwiększeniem kosztów obsługi tych rachunków.

CV

Piotr Woźniak, radca prawny w Kancelarii EY Law. Ekspert w dziedzinie prawa obrotu nieruchomościami. Specjalizuje się w prawnych uwarunkowaniach obrotu nieruchomościami oraz w prawnych aspektach procesu inwestycyjnego, w szczególności w kwestiach planistycznych i budowlanych. Reprezentuje klientów w sporach związanych z ustalaniem stanu prawnego nieruchomości oraz z procesem inwestycyjnym. Na co dzień kieruje wrocławskim oddziałem kancelarii.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA