Odpowiedź Ministerstwa Finansów z 25 maja 2009 r. na pytanie "Rz" w sprawie zmiany wartości początkowej amortyzowanej nieruchomości

W świetle art. 22c pkt 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=55B6D3A8436535AC560224F11EC970A3?id=80474]ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz.176, z późn. zm.)[/link] budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, podlegają amortyzacji, jeżeli podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu.

Wartość początkową tych składników majątku podatnicy mogą ustalić zgodnie z ogólnie obowiązującymi w tym zakresie zasadami, albo w sposób „uproszczony”.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 ustawy wartość początkową środków trwałych (w tym budynków i lokali mieszkalnych) oraz wartości niematerialnych i prawnych (w tym prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej) uważa się między innymi:

- w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia,

- w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia,

- w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba, że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji środków trwałych to - zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy - wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, to wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego, powołanego przez podatnika – o czym stanowi art. 22g ust. 9 ustawy.

Ustaloną w opisany sposób wartość początkową środków trwałych powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie - zgodnie z art. 22g ust.17 ustawy. Ponadto wycena środków trwałych może być aktualizowana w przypadkach określonych w art. 22o ustawy.

Zasady ustalania wartości początkowej w sposób „uproszczony” normuje art. 22g ust. 10 ustawy, który stanowi, że, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, [b]przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł[/b], przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Taki sam sposób ustalania wartości początkowej ma zastosowanie do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - art. 22m ust.4. Kwota ta może być aktualizowana w przypadkach określonych w art. 22o ustawy.

Wyboru sposobu ustalania wartości początkowej budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, służących prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawionych albo wynajmowanych na podstawie umowy, podlegających amortyzacji, dokonuje sam podatnik, który w określonej sytuacji ma możliwość wyboru metody korzystniejszej.

Sposób ustalania wartości początkowej wyżej wymienionych środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych według jednej z dwóch metod ma wpływ na zasady ich amortyzacji.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 ustawy mającym zastosowanie do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, których wartość ustalona została na ogólnych zasadach, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór. Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego (art. 22h ust. 2 ustawy).

Budynki mieszkalne, lokale mieszkalne, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się w sposób uproszczony [b]nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych[/b].

W tym przypadku odpisów, [b]według rocznej stawki amortyzacyjnej 1,5%[/b], dokonuje się w każdym roku podatkowym za okres wynajmowania, wydzierżawiania lub używania przez właściciela tego składnika majątku, od wartości stanowiącej iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej budynku lub lokalu wynajmowanej, wydzierżawionej lub używanej przez właściciela dla jego działalności gospodarczej i kwoty 988 zł.

Z powyższego wynika, że w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, [b]poza sytuacją określoną w art. 22g ust. 17, 20 i 21 ustawy[/b] (czyli m.in. w przypadku ulepszenia środków trwałych) związaną z amortyzowaniem na zasadach ogólnych, [b]nie można dokonywać zmiany wartości początkowej środków trwałych.[/b]