NSA: operat szacunkowy dla celów egzekucji trudno podważyć

Operat szacunkowy zawiera oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej i pochodzi od wykonującego zawód zaufania publicznego. Jego zakwestionowanie jest dopuszczalne, ale tylko w wyjątkowych i oczywistych wypadkach.

Publikacja: 02.04.2024 08:02

NSA: operat szacunkowy dla celów egzekucji trudno podważyć

Foto: Adobe Stock

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną podatniczki, która kwestionowała oszacowanie wartości nieruchomości przez biegłego.

Wyliczenia miały dla niej kluczowe znaczenie, bo zostały sporządzone na potrzeby wymierzonej w nią egzekucji. Fiskus wszczął ją na podstawie własnych tytułów wykonawczych i dokonał zajęcia nieruchomości należącej do dłużniczki.

Do jej wyceny został wyznaczony rzeczoznawca, który wycenił udział kobiety we współwłasności budynku i działki.

I tak rozpętała się wojna. Kobieta uważała, że wartość posesji została zaniżona, bo ta ze względu na położenie i miejsca postojowe stanowi atrakcyjny punkt handlowy. Upierała się, że wartość całej nieruchomości to aż 1,3 mln zł.

Czytaj więcej

Rola biegłego w postępowaniu administracyjnym

Fiskus zwrócił się do autora operatu o ustosunkowanie się do tych zarzutów, ale dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy przekonały go, że są one niezasadne.

To zażalenie okazało się skuteczne, ale w sumie również nie przyniosło oczekiwanych przez podatniczkę efektów. Organ odwoławczy co prawda uznał, że operat budzi wątpliwości co do wiarygodności wyceny, i kazał go poprawić. Jednak gdy kobieta znów zaczęła kwestionować wartość nieruchomości z dodatkowego oszacowania, nic już nie wskórała.

Tym razem fiskus uznał, że aneks do operatu jest prawidłowy, bo został sporządzony w sposób umożliwiający analizę logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych.

Kobieta poszła do sądu, ale przegrała. Najpierw jej argumentacja nie przekonała Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim. Przypomniał, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni. Mogą one dotyczyć wszystkich kwestii związanych z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Sąd zgodził się, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie urzędników, tak jak każda inna opinia. Jednak merytorycznie wiąże ich w tym sensie, że sami nie mogą zmienić obliczeń rzeczoznawcy.

Czytaj więcej

Wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Jak tłumaczył WSA, organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Powinien za to zbadać operat pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę. A także czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków. Sąd doszedł do przekonania, że w spornej sprawie dokonano prawidłowej oceny operatu szacunkowego wraz z jego aneksem.

Podobnie uznał NSA. Zaakcentował, że zarówno sąd administracyjny, jak i organ nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego.

Zdaniem NSA jego zakwestionowanie jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu doszło do naruszenia prawa, albo zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Jak tłumaczył sąd, jeśli skarżąca ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości operatu szacunkowego, to może skorzystać z jego oceny przez organizację zawodową. Ta opcja zależy jednak od inicjatywy tego, kto dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: III FSK 273/22.

Zawody prawnicze
Korneluk uchyla polecenie Święczkowskiego ws. owoców zatrutego drzewa
Zdrowie
Mec. Daniłowicz: Zły stan zdrowia myśliwych nie jest przyczyną wypadków na polowaniach
Nieruchomości
Odszkodowanie dla Agnes Trawny za ziemię na Mazurach. Będzie apelacja
Sądy i trybunały
Wymiana prezesów sądów na Śląsku i w Zagłębiu. Nie wszędzie Bodnar dostał zgodę
Sądy i trybunały
Rośnie lawina skarg kasacyjnych do Naczelnego Sądu Administracyjnego