Czy małoletniemu można podarować zadłużoną nieruchomość?

Czy dziadkowie mogą przekazać 4-letniej wnuczce dom w darowiźnie i czy jest to zwolnione od podatku?  W domu tym zameldowani są od 4 lat wnuczka i jej rodzice. Dom jest obciążony kredytem zaciągniętym przez ojca dziecka i spłacanym przez oboje rodziców.  Jakie mają prawa rodzice dziecka do czasu pełnoprawnego przejęcia darowizny przez dziecko?

– pyta czytelnik.

Dziadkowie (a także każda inna osoba) mogą obdarować  nawet bardzo małe  dziecko.  Od chwili narodzin każdy człowiek ma bowiem zdolność prawną - może posiadać prawa i obowiązki.  Oczywiście aż do osiągnięcia pełnoletności  dziecko nie może w pełni samodzielnie decydować o przyjęciu zobowiązań ani nabyciu praw.

Darowizna od dziadków korzysta z całkowitego zwolnienia z podatku od spadów i darowizn na podstawie art. 4a ustawy od podatku od spadków i darowizn.  Nie trzeba jej też zgłaszać w urzędzie skarbowym - darowizna nieruchomości  wymaga sporządzenia aktu notarialnego, a w takiej sytuacji notariusz wyręcza obdarowanego w formalnościach związanych z podatkiem.

Jednak to nie aspekty podatkowe będą w tym przypadku decydować o możliwości i sensowności dokonania darowizny domu na rzecz wnuczki.

Bank może się poczuć pokrzywdzony

Do przeprowadzenia darowizny nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym nie jest konieczna  zgoda banku.  Gdy jednak bank się o niej dowie, może uznać, że darowizna na rzecz małoletniej miała na celu pokrzywdzenie banku jako wierzyciela hipotecznego. Bank ma wtedy prawo wystąpić do sądu z tzw. skargą paulińską (art. 527-529 kodeksu cywilnego; dalej k.c.) i domagać się uznania darowizny na rzecz małoletniej wnuczki za bezskuteczną, nawet w sytuacji, gdy wnuczka nie wiedziała i nie mogła się dowiedzieć, że celem darowizny jest  pokrzywdzenia wierzyciela.  Mało tego, zgodnie z  art. 530 k.c., ze skargą paulińską bank może wystąpić nawet wtedy, gdy w chwili dokonywania darowizny nie było jeszcze żadnych podstaw, by obawiać się o spłatę kredytu. Skarga może bowiem dotyczyć również tzw. wierzytelności przyszłej.

Zasady wynikające z przepisów potwierdziło orzecznictwo, m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2006 r. (sygn. II CSK 250/06) oraz wyrok sądu apelacyjnego  (sygn. akt  I ACa 652/09).

Dług dla dziecka tylko za zgodą sądu

Zadłużenie nieruchomości ma decydujące  znaczenie również z innego powodu. Chodzi o ochronę interesów życiowych małoletniego, który wraz z darowaną nieruchomością nabywa cudze zobowiązania.

Chociaż rodzice, aż do ukończenia przez dziecko 18. roku życia, są jego przedstawicielami ustawowymi i sprawują pieczę nad osobą i majątkiem dziecka (art. 92 i nast. kodeksu rodzinnego i opiekuńczego; dalej k.r.o.) to nie mogą czynić tego całkowicie dowolnie. Władza rodzicielska powinna być wykonywana tak, jak tego wymaga dobro dziecka i interes społeczny, a zarząd majątkiem ogranicza się do czynności zwykłego zarządu.  Na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego (art. 101 § 3 k.r.o.). Miernikiem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest – zgodnie z wyrokiem  Sądu Najwyższego z 16 listopada 1982 r., sygn. akt I CR 234/82 - ciężar gatunkowy dokonywanej czynności, jej skutków w sferze majątku małoletniego, wartości przedmiotu danej czynności oraz szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jego interesów życiowych.

Nabycie przez dziecko własności nieruchomości z pewnością  jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Wprawdzie w uchwale z 30 kwietnia 1977 r. (sygn. akt III CZP 73/76) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny, ale tylko wtedy, gdy darowizna ta nie rodzi żadnych zobowiązań, ani wobec darczyńcy, ani wobec osób trzecich.

W przypadku opisanym przez czytelnika darowizna przyjęta przez przedstawiciela ustawowego w imieniu dziecka, bez uprzedniej zgody sądu, byłaby nieważna.

Rodzic zarządza, lecz nie rozporządza

Jeśli sąd zgodzi się na przyjęcie na rzecz dziecka darowizny zadłużonego domu, majątkiem tym będą zarządzać rodzice dziewczynki. Sąd może też pozbawić ich tego prawa i ustanowić kuratora. Istnieje też taka możliwość, że sam darczyńca zastrzeże w umowie darowizny, iż przedmiot darowizny ma być wyłączony z zarządu sprawowanego przez rodziców. Darczyńca może sam wyznaczyć zarządcę, a jeśli tego nie zrobi sąd powoła kuratora (art. 102 k.r.o.).

Zarząd majątkiem dziecka rodzice sprawują do czasu, gdy pozostaje ono pod ich władzą rodzicielską, czyli do osiągnięcia przez nie pełnoletniości. Muszą to czynić w sposób określony w art. 101 k.r.o.: z należytą starannością. Bez zezwolenia sądu nie mogą sprzedać nieruchomości, obciążyć jej hipoteki. Mogą natomiast dom wynająć. W przypadku, gdy majątek dziecka będzie przynosił dochód, to powinien on być (po odliczeniu ciężarów) przede wszystkim obracany na utrzymanie i wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa, które wychowuje się razem z nim, a dopiero nadwyżka na inne uzasadnione potrzeby rodziny (art. 103 k.r.o.).

Przed powzięciem decyzji w ważniejszych sprawach dotyczących majątku rodzice powinni wysłuchać dziecko, jeżeli rozwój umysłowy, stan zdrowia i stopień dojrzałości dziecka na to pozwala, oraz uwzględnić w miarę możliwości jego rozsądne życzenia (art. 95 § 4 k.r.o.).