Kiedy zmienia się plan zagospodarowania

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „ustawa) ustalenie przeznaczenia terenu a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: m.p.z.p.) M.p.z.p. wraz z innymi przepisami kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Każdemu kto ma tytuł prawny do nieruchomości, ustawa umożliwia zagospodarowanie terenu zgodnie z warunkami m.p.z.p., jeżeli nie narusza to chronionego interesu publicznego oraz osób trzecich.  Zmiana przeznaczenia terenu będącego naszą własnością lub działki znajdującej się w sąsiedztwie, może wywrzeć istotny wpływ na sposób korzystania z nieruchomości. Gdy na skutek zmiany planu korzystanie z nieruchomości lub jej części stało się niemożliwe albo ograniczone, wówczas właściciel lub użytkownik wieczysty ma trzy możliwości działania. Przysługuje mu prawo domagania się od gminy:

- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,

- wykupienia nieruchomości lub jej części albo

- zamiany nieruchomości na inną.

Spadek wartości

Wartość odszkodowania ustala się stosując przepisy prawa cywilnego. Rekompensata przysługuje za szkodę rzeczywiście poniesioną, a nie za utracone korzyści. Do szkody zaliczyć można równowartość nakładów poniesionych na zmianę funkcji budynku, która nie będzie mogła być realizowana na skutek zmiany m.p.z.p.

Z żądaniem wykupienia nieruchomości występuje do gminy jej właściciel lub użytkownik wieczysty. Gmina nie jest związana roszczeniem i może odmówić wykupu. Ma prawo zaproponować zamianę nieruchomości na inną.

Uwaga! Roszczenia właściciela wygasają z dniem zawarcia umowy zamiany.

Jeśli właściciel lub użytkownik nie skorzystał z żadnej z wymienionych alternatyw, pozostaje mu domaganie się zapłaty odszkodowania związanego z obniżeniem wartości nieruchomości. Jednak zgłosić je można po zbyciu nieruchomości. Wysokość rekompensaty ustala się na dzień sprzedaży. Stanowi ona różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wyceną ustaloną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą. Roszczenie odszkodowawcze można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca.

Na realizację żądań właściciela organy gminy mają 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony uzgodniły inaczej. Spory dotyczące roszczeń poddane zostały właściwości sądów.

Uwaga!  W przypadku stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego (w części lub w całości), wypłacone odszkodowanie podlega zwrotowi na rzecz samorządu. Zwrotu równowartości odszkodowania wypłaconego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości gmina może żądać od jej aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego.

Przed wprowadzeniem zmian

Wprowadzenie modyfikacji w m.p.z.p. jest poprzedzone wieloetapową procedurą. Decyzję o przystąpieniu do nich podejmuje rada gminy poprzez przyjęcie stosownej uchwały. Właściciele nieruchomości mają możliwość zapoznania się z planowanymi zmianami, bowiem ustawa przewiduje obowiązek podania informacji do publicznej wiadomości. Przysługuje im  też prawo do zgłaszania wniosków do planu. W terminie wskazanym w ogłoszeniu o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu, można  składać do niego uwagi na piśmie.