Czy sztuczna inteligencja rozpycha się na rynku nieruchomości? Co zrobi dla kupujących, co dla sprzedających?

Na razie sztuczna inteligencja w branży nieruchomości to nie rewolucja, a raczej ewolucja — i to cicha. „AI” jest modne, lecz w praktyce mamy do czynienia ze skrajnościami. Z jednej strony — lawinowe wykorzystanie AI do najprostszych rzeczy, np. opisów nieruchomości. Z drugiej — śladowe wdrożenie bardziej zaawansowanych mechanizmów, jak czat w wyszukiwarkach portali. Nie zmienia to faktu, że z miesiąca na miesiąc te skrajności będą zanikać na rzecz powszechniejszego wykorzystania.

Co dziś AI „zrobi” dla kupujących? Po pierwsze — poprzez wdrożenie w silniki wyszukiwarek pomaga wygodniej i lepiej dopasować wyniki do oczekiwań. Zaaplikowane rozwiązania sztucznej inteligencji uwalniają użytkownika od korzystania wyłącznie z klasycznych filtrów (cena od–do itp.), a pozwalają opisać to, czego szukamy, w sposób bardziej naturalny — jakbyśmy opowiadali znajomemu.

Po drugie — AI „podpowie”, co może kupującego jeszcze zainteresować, a na co nie zwrócił uwagi — jak Netflix podpowiada, co warto obejrzeć. Wykorzystując historyczne dane przeglądania (ile czasu spędzono „na ofercie”, na czym skupiono uwagę, co klikano etc.) i kontekst życia cyfrowego (np. wiedza o trasach, jakie pokonujemy autem z domu do pracy, miejscach, gdzie się zatrzymujemy, lokalizacji mieszkania, liczbie osób w rodzinie itd.).

Po trzecie — to asystenci, agenci AI. Pomogą dowiedzieć się, czy cena danego mieszkania jest ceną rynkową, czy jest np. piwnica, jakie są warunki umowy. Oczywiście, jeśli te informacje są zawarte w ogłoszeniu. Dziś użytkownicy rzadziej czytają, a częściej skanują. Kolejnym krokiem będzie odpytywanie. Po co czytać ścianę tekstu, skoro można „zapytać” i wyłuskać najważniejsze rzeczy?

A co AI zrobi dla sprzedających? Tu jest ciszej — przynajmniej poza firmami, które odważnie testują nowe narzędzia. Większość rynku jeszcze śpi. Ale widzę np. rozwiązania, które budują listę dokumentów niezbędnych do transakcji (na podstawie charakteru nieruchomości), wyceniają z predykcją czasu sprzedaży czy wskazują, co należy poprawić, by zwiększyć potencjał transakcji.

Czy AI się rozpycha? Zdecydowanie tak. Ale rozpycha się od środka — od portali, systemów CRM, narzędzi wewnętrznych. Na zewnątrz to jeszcze nie wygląda jak wielka zmiana. Ale to tylko kwestia czasu. Ważne pytanie brzmi: czy agent nieruchomości jest gotów delegować część pracy AI? I tu — nie każdy. Ale ci, którzy zaczną już teraz, będą mieć przewagę. Nie tylko operacyjną. Także wizerunkową. Bo za kilka lat „agent bez AI” będzie jak fotograf bez aparatu.

AI działa w nieruchomościach już dziś. Poszukujący nieruchomości sprawdzają dane rynkowe czy sytuację lokalną w rozwiązaniach typu GPT. To może oznaczać, że jeśli zmieni się sposób konsumowania informacji w sieci — a tak uważam — to zmieni się też rola samych portali i stron z ofertami.

Czy z AI korzystają serwisy nieruchomości? Co dokładnie AI robi w portalach?

Serwisy ogłoszeniowe w Polsce już korzystają ze sztucznej inteligencji. Ale patrząc na Zachód, to dopiero przedsionek tego, co będzie. Dziś wdrażane są najprostsze, ale też, nie oszukujmy się, najbardziej praktyczne rozwiązania.

Zamiast klasycznego klikania filtrów („2 pokoje, 50–60 mkw., Mokotów”) coraz częściej pojawiają się wyszukiwarki opisowe. Użytkownik wpisuje coś w stylu: „Szukam mieszkania z dużym salonem, idealnego dla pary z psem, blisko parku i dobrze skomunikowanego z centrum.” I algorytm… to rozumie. A przynajmniej udaje, że rozumie — i próbuje dobrać nieruchomości na podstawie opisu, a nie tylko danych liczbowych. To zmiana filozofii — z wyszukiwania technicznego na rozumienie intencji.

Drugi element to personalizacja oparta na zachowaniach — AI analizuje to, co robisz na portalu: jakie oferty oglądasz, ile czasu na nich spędzasz, co „serduszkujesz”, dodajesz do koszyka, jak często wracasz. A potem podpowiada oferty, które realnie mogą Ci się spodobać — nawet jeśli wcześniej ich nie zaznaczyłeś w filtrach.

Myślę, że największy potencjał AI w portalach ogłoszeniowych to przejście z biernego katalogu ofert do aktywnego doradcy zakupowego. Portal, który „zna Cię lepiej niż Ty sam” i podpowiada nie tylko, co jest dostępne, ale co ma sens w Twojej sytuacji.

Ale tutaj jest pułapka — bo więcej niż portal o użytkowniku będzie wiedział jego własny agent AI. I to on może podpowiedzieć mu oferty. Przed branżą — i samymi portalami — naprawdę ciekawy czas.

Zakup nieruchomości wiąże się z analizą wielu dokumentów. Czy tu AI może pomóc?

Pomoże. I to bardzo. Ale nie zastąpi człowieka — przynajmniej jeszcze nie teraz. Zakup nieruchomości to często walka z papierologią: wypisy z ksiąg wieczystych, zaświadczenia, mapy, umowy, zgody, decyzje itd. Dla wielu klientów brzmi to jak język obcy. AI może ten język „tłumaczyć”.

W praktyce sztuczna inteligencja może działać jak przewodnik: w zależności od typu nieruchomości (lokal z rynku wtórnego, działka budowlana, mieszkanie z rynku pierwotnego) podpowiada krok po kroku, co trzeba zgromadzić. Co musisz mieć? Czego jeszcze brakuje? Który dokument może być nieważny? To bardzo realne — w organizacji mamy już podobne narzędzie. Jeszcze nie zaaplikowane z AI, ale jesteśmy o krok od tego.

Wyobrażam sobie, że już niedługo AI pomoże walidować dokumentację. Będzie umiała „przeczytać” dokument i sprawdzić, czy zawiera wymagane dane. Może ostrzec: „brakuje podpisu właściciela”, „Księga wieczysta zawiera ostrzeżenie o roszczeniu.” „Nie zgadza się powierzchnia z operatem szacunkowym.”

To bardzo dużo. 

Tak. Tam, gdzie dziś jest przestrzeń na AI, to może nie tyle analiza, co ko-kreacja. AI z powodzeniem wykorzystuje się do tworzenia draftów umów — na podstawie wprowadzonych danych i załączonych dokumentów potrafi przygotować projekt umowy przedwstępnej lub podsumowanie warunków transakcji. To ogromna oszczędność czasu — dla agenta i klienta.

Ale tu trzeba jasno powiedzieć: największe zagrożenie to fantazjowanie. Dlatego kluczowe nie jest pełne oddanie procesu AI, tylko współpraca — człowiek plus maszyna, a nie człowiek vs maszyna.

Bo transakcje nieruchomościowe to nie tylko dane. To niuans, kontekst, emocje. To sytuacje, w których człowiek widzi więcej niż zapis w paragrafie. Może przewidzieć intencje, ryzyko, zapytać o rzeczy, których nie ma w formularzu. AI może przygotować 90 proc. pracy. Ale te brakujące 10 proc. — to często różnica między udaną transakcją a kosztownym błędem.

AI zastąpi pośredników?

To pytanie brzmi dobrze w nagłówkach, ale w praktyce… jest przewrotne. AI nie zastępuje zawodów. AI zastępuje konkretne kompetencje, które do tej pory były wykonywane przez ludzi. I to robi ogromną różnicę.

Historia człowieka, historia cywilizacji, to historia rozwoju przez sprytniejsze gospodarowanie energią, by osiągać oczekiwane rezultaty. Działanie, które czemuś służy, jest efektem tego, że coś można zrobić lepiej, szybciej, sprawniej, łatwiej. „AI” jest kolejnym sposobem na to. Dużym. Fenomenem, jakiego nie spotkaliśmy wcześniej na taką skalę. Ale nadal — tylko sposobem.

Więc dziś raczej mówmy o optymalizacji procesów, np. po to, by szybciej osiągać oczekiwane rezultaty: tworzenie ogłoszeń (teksty, zdjęcia, opisy), publikacja i promocja ofert, analiza rynku i przygotowywanie raportów, przygotowanie dokumentacji. Tylko że musimy pamiętać o jednej rzeczy. Czym innym jest proces kreacji – czyli dochodzenie do rezultatu – a czym innym jest idea, czyli to, co ma powstać.

Pośrednik nadal świetnie sobie radzi tam, gdzie trzeba zrozumieć kontekst życiowy klienta, by trafniej się z nim komunikować. Potrzeba empatii, żeby „złapać”, w jakim jest miejscu emocjonalnym. Trzeba umieć „przeczytać między wierszami”, by zadbać o jego komfort psychiczny. Tego AI jeszcze nie potrafi. I nie wiadomo, czy kiedykolwiek będzie. Nie wiem.

Wiem natomiast jedno: sprzedaż mieszkania to często nie transakcja – to rozdział życia. I tu nie wystarczy algorytm. Tu potrzeba relacji. Dziś – i zapewne jeszcze przez kilka lat. Ale myślę, że prędzej czy później — patrząc na tempo rozwoju — buduję w sobie perspektywę 2030 roku, w której AI przejmie większość „procesowych” zadań agenta. Ale rola pośrednika jako doradcy, stratega, partnera — ta zostanie. I będzie jeszcze bardziej wartościowa. Dlaczego? Bo w świecie, w którym klient może sam „kliknąć” ofertę, największą wartością staje się mądry człowiek obok.

Jakie są dobrodziejstwa działania AI na rynku nieruchomości? Jakie zagrożenia?

Jak zawsze, wszystko zależy od tego, jak to wykorzystasz. AI nie jest ani dobre, ani złe. To narzędzie. Ale… jeśli popatrzymy na to, jak nieumiejętnie korzystamy z social mediów — mam pewne obawy. Już Charles Horton Cooley — amerykański socjolog i badacz technologii — zauważył, że to, jak się komunikujemy, wpływa na to, jak myślimy i działamy.

A media społecznościowe, które miały łączyć nas w grupy zainteresowań, stały się narzędziem regulowania zachowań grupowych.

Tracimy zdolność pracy głębokiej, koncentracji, skupienia. W efekcie: rozdrażnienie, niecierpliwość, rozchwianie emocjonalne, poczucie obniżonej wartości, a nawet depresja — choroba cywilizacyjna. Więc i obecność AI może nie wyjść nam na dobre, jeśli będziemy z niej korzystać bez refleksji.

Zacznę więc przewrotnie, od zagrożeń. Najpoważniejsze? Bezrefleksyjne zaufanie technologii. AI działa na podstawie danych. A dane bywają niepełne, błędne lub nieaktualne. Jeśli podasz złe dane, dostaniesz złe odpowiedzi. Błędny raport. Niewłaściwą cenę. Nietrafioną ocenę potencjału nieruchomości. Prosto mówiąc: złe dane to złe decyzje.

Dalej. Kwestia odpowiedzialności. Jeśli agent nie wie, skąd AI „bierze” swoje podpowiedzi — przestaje być doradcą. A staje się operatorem maszyny. A przecież klient nie chce maszynki. Chce człowieka, który rozumie, co się dzieje.

Największe zagrożenie widzę jednak w dehumanizacji, czyli w upośledzeniu naszej sprawczości. W momencie, gdy zatracimy formowanie i dyscyplinowanie naszych myśli, budowanie innych perspektyw — bo przez AI przestaniemy wchodzić w procesy tworzenia (pisanie, kreowanie obrazów itd. to przecież akt twórczy, proces) — nie mierząc się z trudem pracy, a otrzymując gotowy produkt od AI, to... osłabi nas.

Może nawet nieodwracalnie. Nasze zdolności pisania, widzenia, myślenia, nasz język — będą uboższe. Relacje — płytsze, wystandaryzowane. I to jest realne ryzyko utraty naszej sprawczości. A sprawczość jest tym, co konstytuuje nas jako człowieka. Pozwala budować poczucie własnej wartości i sensu. Oddala od depresji, która stała się – o czym się coraz częściej mówi – chorobą cywilizacyjną przez kapitalizm i technologię.

Ale dość złowieszczych wizji — czas na dobrodziejstwa.

Bez wątpienia „AI” to szansa na błyskawiczne przetwarzanie danych — raporty, analizy, zestawienia gotowe w kilka sekund. Dwa. Opisy nieruchomości — logiczne, angażujące, tworzone na podstawie zdjęć i parametrów. Kolejne plusy w nieruchomościach. Wizualizacje i cyfrowy home staging — generatywne AI tworzy realistyczne obrazy bez ruszania mebli. I wreszcie chociażby predykcja ceny i czasu sprzedaży — AI analizuje rynek i podpowiada, za ile i kiedy sprzedać.