Warunki zabudowy: bezzasadny sprzeciw prezydenta miasta przy przekształceniu mieszkania na biuro

Właścicielka dwóch mieszkań postanowiła prowadzić biura w swoich lokalach. Okazało się jednak, że to nie takie proste. Prezydent miasta odmówił załatwienie formalności w tej sprawie. Konkretnie wniósł sprzeciw od zgłoszenia. Zarzutów miał zaś wiele.

Według niego we wniosku właścicielka firmy nie podała prawidłowego obrębu lokalizacji inwestycji, źle wypełniła oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz nie dołączyła oryginału lub kopii urzędowo poświadczonej decyzji  gminy o ustaleniu warunków zabudowy. Prezydent miasta wytknął także brak w ekspertyzie technicznej opinii rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych wraz z wymaganymi uzgodnieniami.

Urzędnik gminy musi dać szansę  inwestorowi na  poprawienie jego  dokumentów

Nadmierne czepianie

Właścicielka firmy postanowiła się bronić. Jej zdaniem prezydent miasta przekroczył termin do wniesienia sprzeciwu. Ponadto z art. 71 ust 3 prawa budowlanego jednoznacznie wynika, że uprawnienie organu do wniesienia sprzeciwu powstaje dopiero wtedy, gdy zgłaszający nie dochowa terminu do uzupełniania braków.

Przyznała, że do zgłoszenia nie dołączyła decyzji gminy o warunkach zabudowy, ale nie ze swojej winy. Wystąpiła bowiem o ich wydanie, ale postępowanie w tej sprawie prezydent miasta umorzył, ponieważ planowana zmiana sposobu użytkowania nie wymaga prowadzenia żadnych robót budowlanych, czyli warunki zabudowy nie były potrzebne. Decyzja umorzeniowa została nawet dołączona do zgłoszenia.

Nadto z ekspertyz technicznych, uzgodnień i postanowień jednoznacznie wynika, że zmiana sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na lokale użytkowe o nieuciążliwej funkcji usługowej (biura) jest zgodna z warunkami bezpieczeństwa pożarowego, pracy oraz spełnia wymagania zawarte w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Na tarczy

Wojewoda utrzymał jednak zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazał, że art. 71 ust. 2 pkt 4 prawa budowlanego wymaga, aby do zgłoszenia dołączyć  ostateczną decyzję gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Znajdująca się w aktach decyzja o umorzeniu postępowania z 9 listopada 2012 r. nie określa warunków dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania.

Ponadto została wydana dla zamierzenia inwestycyjnego ,, Zmiana sposobu użytkowania 2 lokali mieszkalnych na lokale użytkowe o nieuciążliwej funkcji usługowej (biura)". Tymczasem przedmiotem zgłoszenia jest zmiana sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na pomieszczenia usługowe (biura).

Poza tym właścicielka odebrała decyzję sprzeciwiającą się jej inwestycji po terminie. Prezydent miasta wysłał ją zaś w terminie.

Jednak braki

Wojewódzki Sąd Administracyjny stanął jednak po stronie inwestorki i uchylił decyzję prezydenta miasta. Jak stwierdził WSA, zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Oznacza to, że do zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego z mieszkalnego na biurowy doszłoby wtedy, gdyby zmiana taka wiązałaby się ze zmianą warunków użytkowania obiektu budowlanego w zakresie: bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy w zakresie warunków sanitarno-higienicznych, a także wpływu na wielkość lub układu obciążeń.