Będzie uproszczona legalizacja samowoli budowlanych

Inwestor, który, prowadząc roboty budowlane, istotnie odstąpił od ustaleń w decyzji o pozwoleniu na budowę, projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego, czy przepisów prawa, zamiast wstrzymującego budowę postępowania administracyjnego – dostanie ostrzeżenie, czyli „żółtą kartkę”.

– Wezwanie inwestora do przywrócenia trwającej budowy do stanu zgodnego z projektem, zamiast dotychczasowych rozwiązań przewidujących wstrzymanie budowy, to chyba najbardziej doniosła zmiana w tej nowelizacji – ocenia Marcin Nosiński, radca prawny, przewodniczący komisji budownictwa BCC.

Inwestor będzie miał 60 dni od pouczenia przez nadzór budowlany na usunięcie niezgodności. Inspektorzy sprawdzą, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z projektem i przepisami. Jeśli tak, to sprawa się na tym zakończy. Jeśli nie, to mogą wstrzymać budowę i rozpocząć postępowanie naprawcze.

– Z punktu widzenia inwestora prowadzącego budowę to dobre narzędzie, które daje mu szansę na uniknięcie wstrzymania robót, czyli opóźnienia inwestycji, co zwykle wiąże się ze wzrostem. Będą z niego mogli skorzystać duzi inwestorzy, jak i tacy, którzy budują np. dla siebie dom – ocenia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej

Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości KIG również pozytywnie ocenia mechanizm „żółtej kartki”, ale przestrzega przed liczeniem na to, że pomoże on uniknąć problemów na każdym etapie budowy.

– Trzeba pamiętać, że zastosowanie tego mechanizmu może być uzależnione od momentu wykrycia nieprawidłowości. Przykładowo, jeśli okaże się, że wykryto je pod koniec budowy, to doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem może pociągać za sobą konieczność rozbiórki znacznej części obiektu budowlanego. Dodatkowo, termin na realizację czynności nie będzie mógł ulec wydłużeniu na wniosek inwestora. W niektórych sytuacjach może zatem zabraknąć inwestorowi czasu na przeprowadzenie niezbędnych działań – mówi ekspert.

Czytaj więcej:

Biznes

Pułapki na inwestora w procedurach budowlanych – zgody i pozwolenia

Na prowadzenie robót budowlanych przy...

Pro

„Żółta kartka”, czyli ostrzeżenie zamiast blokowania budowy

Agnieszka Grabowska-Toś widzi też minusy „żółtej kartki”.

– Z perspektywy sąsiada budowy, która dostała „żółtą kartkę”, ponieważ była prowadzona niezgodnie z projektem czy przepisami, przez co powstający budynek może niekorzystnie oddziaływać na jego działkę, większą szansę na ochronę swoich praw dawało wstrzymanie budowy na zasadach, jakie obecnie obowiązują. To był taki bat, który powstrzymywał lekceważących prawo inwestorów – a to nie są rzadkie przypadki – przed łamaniem prawa. Obawiam się, że bezpiecznik w postaci przyjętego w nowelizacji rozwiązania, przewidującego sprawdzenie przez nadzór, czy inwestor usunął przyczynę wydania „żółtej kartki”, nie zastąpi tego bata – ocenia ekspertka.

Czytaj więcej:

Administracja

Deregulacja obejmie też prawo budowlane

Organ nadzoru przed wszczęciem postęp...

Pro

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej

W przypadku istotnego odstępstwa od projektu czy warunków pozwolenia na budowę, bez uzyskania decyzji o jego zmianie, zgodnie z nowelizacją, można będzie skorzystać z uproszczonej ścieżki legalizacji samowoli budowlanej, jeżeli od zakończenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat. W uproszczonym postępowaniu nie bada się zgodności robót budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy decyzją o warunkach zabudowy.

Zamiast tego inwestor przedstawia ekspertyzę, która ma potwierdzić, że stan techniczny budynku nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Wielu ekspertów, na etapie projektowania, krytykowało wprowadzanie kolejnej ścieżki legalizacji samowoli budowlanych, tłumacząc, że państwo powinno egzekwować przestrzeganie prawa, wzmacniając nadzór budowlany, a nie ułatwiać jego omijanie. Zwłaszcza w sytuacji, gdy samorządy alarmują, że są bezsilne wobec inwestorów, którzy czują się bezkarni.

Sprawdzenie projektu technicznego przez inspektora nadzoru budowlanego

W przyjętej przez Sejm nowelizacji znalazło się też doprecyzowanie przepisów, które ma rozwiązać problem, jaki sprowadziła na inwestorów zmiana prawa budowlanego w 2020 r. Chodzi o podział projektu budowlanego na trzy części. Jedną z nich jest projekt techniczny, zawierający rozwiązania konstrukcyjne, opracowania branżowe, charakterystykę energetyczną budynku, rozwiązania techniczne i materiałowe. Inwestor ma obowiązek złożyć go dopiero na etapie oddawania obiektu do użytkowania czy składania zawiadomienia o zakończeniu budowy w nadzorze budowlanym. Miało to być dla niego uproszczeniem, a stało się utrapieniem. Niektóre inspektoraty nadzoru budowlanego przez sprawdzenie projektu technicznego po zakończeniu budowy rozumieją jego weryfikację merytoryczną, w tym np. analizowanie zastosowanych rozwiązań konstrukcyjnych. W przypadku ich zakwestionowania, inwestorzy zobowiązywani są do korygowania przyjętych rozwiązań. Od tego uzależniane jest wydanie pozwolenia na użytkowanie, a bez tego nie można np. przenosić własności lokali.

Czytaj więcej

Samorząd

Na te zmiany czekają gminy i inwestorzy. Teraz ruch prezydenta

Szykują się ułatwienia w wydawaniu bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy, uproszczenia w pr...

– Przesądzenie w nowelizacji, że sprawdzenie przez organ nadzoru budowlanego projektu technicznego obejmuje wyłącznie spełnienie obowiązku dołączenia oświadczenia i kopii wymienionych w przepisach dokumentów jest zmianą, na którą czekają inwestorzy w tych rejonach Polski, gdzie nadzór budowlany przy odbiorze budynku dokonuje wstecznej weryfikacji projektu technicznego, nakazując na etapie, gdy jest on już ukończony, wprowadzenie istotnych zmian – uważa Agnieszka Grabowska-Toś.

Jej ocenę potwierdza Piotr Jarzyński.