Zgodnie z ogólną zasadą wynikającej z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Do towarów zalicza się natomiast m.in. nieruchomości, a więc ich sprzedaż spełnia definicję odpłatnej dostawy towarów. Jednak nie zawsze będzie trzeba zapłacić podatek przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ prawo daje w niektórych przypadkach możliwość zastosowania zwolnienia z VAT lub wyłączenia stosowania przepisów ustawy o VAT.
Przykład
Małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą w Kołobrzegu w zakresie wynajmu pokoi oraz usług gastronomicznych. W skład majątku firmy wprowadzonego do ewidencji środków trwałych wchodzi pensjonat (hotel), w którym małżonkowie mieszkają, oraz grunt, na którym został wybudowany budynek. Budynek wzniesiono i oddano do używania w 1998 roku. Budynek jest własnością małżonków, natomiast do gruntu małżonkom przysługuje prawo wieczystego użytkowania. Czy od sprzedaży pensjonatu w ramach działalności gospodarczej za kwotę 3 mln złotych małżonkowie muszą zapłacić VAT? Jak potraktować odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów?
Wyłączenie stosowania przepisów
Nadrzędny przepis regulujący wyłączenie sprzedaży nieruchomości z opodatkowania VAT znajduje się w Dyrektywie Rady 2006/112/WE. Z jej art. 19 ust. 1 i 2 wynika, że w przypadku wydania odpłatnie lub nieodpłatnie albo jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca w rozumieniu regulacji o VAT. Na podstawie dyrektywy wprowadzono do ustawy o VAT art. 6 pkt 1, z którego wynika, że przepisów ustawy nie stosuje się do sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP), o którym mowa w jej art. 2 pkt 27e. W myśl tego przepisu ZCP to wyodrębnione gospodarczo i finansowo składniki majątkowe, przeznaczone do realizacji zadań w taki sposób, aby przedsiębiorstwo mogło realizować swoje zadania samodzielnie. Wobec tego przy sprzedaży pensjonatu w pierwszej kolejności należy ustalić czy istnieją przesłanki do wyłączenia stosowania przepisów ustawy o VAT, a więc czy pensjonat stanowi przedsiębiorstwo.
Artykuł 6 ustawy o VAT ma charakter szczególny i stosuje się go tylko w przypadku zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu kodeksu cywilnego lub zorganizowanej jego części. Zatem wyłączenie z ustawy o VAT stosuje się do sprzedaży tej części pensjonatu, która była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdza dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 5 czerwca 2017 r. (0111-KDIB3-3.4012.28.2017.1.LG). W piśmie tym czytamy: „sprzedaż pensjonatu, tj. tej części przedmiotu sprzedaży, która służyła prowadzonej przez małżonków działalności, stanowi sprzedaż przedsiębiorstwa, a więc czynność niepodlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT". Nie podlega opodatkowaniu także odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowano pensjonat. Ustawa o VAT nie wyodrębnia z podstawy opodatkowania wartości gruntu. Jeżeli więc sprzedaż budynku jest wyłączona z opodatkowania, to sprzedaż gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu także korzysta z tego wyłączenia.
Kiedy stosuje się zwolnienie
Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje dwa rodzaje zwolnienia z VAT dostawy budynków.