Od mieszkań kupionych przed 2007 r. oddamy 10 procent

Podatek od sprzedaży wchodzi w rachubę, jeżeli od końca roku, w którym nabyłeś nieruchomość, mieszkanie spółdzielcze itp., do dnia sprzedaży nie minęło 5 lat.

Jeśli nie korzystamy ze zwolnienia z tego podatku w związku z zamiarem wydania pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe (str. III), musimy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację podatkową na PIT-23 i zapłacić podatek, nie czekając na żadne wezwanie. Na dopełnienie tych obowiązków mamy 14 dni, licząc od dnia sprzedaży. Deklarację trzeba złożyć i podatek wpłacić w urzędzie skarbowym właściwym według swego miejsca zamieszkania (położenie sprzedawanej nieruchomości jest bez znaczenia). Jeśli spóźnisz się z zapłatą, będziesz dodatkowo obciążony „karnymi” odsetkami. Wynoszą one 12,5 proc. w stosunku rocznym.

Podatek 10-procentowy płacisz od przychodu. Tym jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, słowem koszty transakcji. Do kosztów tych należy zwłaszcza prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami, wynagrodzenie notariusza, jeśli poniósł je sprzedający (zwyczajowo ponosi je nabywca). Takim kosztem nie może być już podatek od czynności cywilnoprawnych należny od umowy sprzedaży, bo ten od 1 stycznia 2007 r. ciąży wyłącznie na kupującym (str. III).

Musisz liczyć się z tym, że urząd skarbowy może zakwestionować cenę. Urzędy niejednokrotnie z tej możliwości korzystają. Punktem odniesienia przy wyliczaniu podatku od sprzedaży jest bowiem wartość rynkowa dóbr. Określa się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem zwłaszcza ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Wiadomo, że inną wartość ma takie samo mieszkanie znajdujące się w Warszawie, a inną np. w Katowicach.

Jeśli cena podana w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy wzywa do zmiany tej wartości albo podania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Dlatego, jeśli np. kupione lokum było zdewastowane czy kupowany dom zawilgocony i zagrzybiony, warto zrobić zdjęcia obrazujące ich stan w dniu zakupu. Będą one mocnym argumentem w rozmowach z urzędem skarbowym o ich wartości i cenie.

Jeśli wezwany nie udzieli odpowiedzi albo nie zmieni wartości i nie wskaże przyczyn, z których podana przez niego wartość znacznie odbiega wartości rynkowej, ustali ją urząd z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Powołanie biegłych należy do urzędu skarbowego. Urząd ma obowiązek ocenić ich opinię, uwzględniając także inne fakty i dowody. Gdy ustalona w ten sposób wartość przekroczy o 33 proc. wartość podaną w PIT-23, urząd skarbowy obciąży nas także kosztami ekspertyzy. Jeśli różnica jest mniejsza, jej koszty ponosi urząd skarbowy, czyli Skarb Państwa.

Jeśli nie zgodzisz się na korektę, urząd wyda decyzję wyznaczającą wysokość należnego podatku. Jeśli uznasz, że urząd wyliczył podatek błędnie, bo wartość nieruchomości, mieszkania spółdzielczego, gruntu została zawyżona, możesz odwołać się do izby skarbowej, a potem wnieść skargę do sądu administracyjnego.

Zamiany nieruchomości są praktycznie zrównane ze sprzedażą. Podatkiem od przychodu z zamiany obciążone są obie strony, zarówno ta, która daje dopłatę, jak i ta, która ją otrzymuje, także wówczas, gdy zamiana jest ekwiwalentna. Oczywiście podatku nie ma, jeśli zamieniamy się placem, mieszkaniem, po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym je nabyliśmy. Tak wskazany okres liczy się także dla drugiej strony transakcji.

Przykład

Pan Kowalski, właściciel kupionej w 2004 r. dużej działki budowlanej o wartości np. 120 tys. zł, zamienił się w 2007 r. z panem Nowakiem na wybudowany przez niego w 2003 r. domek rekreacyjny z działką wart 150 tys. zł. Pan Kowalski zapłaci 10 proc. od 120 tys. zł (minus ewentualne koszty sprzedaży), a pan Nowak 10 proc. od 150 tys. zł (minus ewentualne koszty sprzedaży).

Inaczej jest, jeśli przedmiotem zamiany są wyłącznie mieszkania i domy mieszkalne wraz z prawem do gruntu z nimi związanym; jeśli zostały one nabyte przed 1 stycznia 2007 r., są nadal zwolnione z 10-procentowego podatku. Zwolnione z niego są w całości przychody z wielostronnych zamian budynków i lokali o różnych statusach. Zwolnienia te mają dziś marginalne znaczenie, bo takie zamiany są dziś rzadkością.

Uwolnisz się od 10-procentowego podatku od przychodu ze sprzedaży, jeżeli pieniądze z niej uzyskane przeznaczysz w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na nabycie w kraju:

- innego budynku mieszkalnego lub jego części wraz z prawami do gruntu,

- mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. hipotecznego; należą do nich m.in. mieszkania wykupione od gminy lub państwa, a także kupowane od deweloperów),

- spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania,

- gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego i udziału w nich, a także gruntu z rozpoczętą budową,