Branżę deweloperską czeka spora rewolucja. Już za kilka tygodni będzie musiała zmierzyć się z wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej, na mocy której do życia zostanie powołany m.in. deweloperski fundusz gwarancyjny (DFG). Deweloper będzie musiał odprowadzać do niego bezzwrotną składkę od każdej wpłaty dokonywanej na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Może to być spore obciążenie, dlatego deweloperzy liczą, że będą je mogli rozliczać w koszty podatkowe. A eksperci podatkowi to prawo potwierdzają.

Dodatkowe obciążenie


Choć nowa składka na DFG będzie dodatkowym wydatkiem dla deweloperów, co do zasady branża nie protestuje.

Czytaj więcej

Rząd chce powołać deweloperski fundusz gwarancyjny

– Powołanie DFG to dobre rozwiązanie, bo jeszcze bardziej wzmocni ochronę nabywców mieszkań i zwiększy zaufanie do naszego sektora. Sprzeciw budziła jednak wysokość składki, jaka miała być odprowadzana od każdego kupowanego lokalu. Pierwotnie miała wynosić aż do 5 proc. wartości mieszkania, co było nie do przyjęcia – zauważa radca prawny Przemysław Dziąg, szef działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.


Ostatecznie w ustawie określono maksymalny wymiar składki na poziomie do 1 proc. dla rachunków otwartych oraz 0,1 proc. dla zamkniętych.


– Zgodnie z obecnie konsultowanym projektem rozporządzenia składka na DFG dla najpopularniejszych w obrocie rachunków otwartych ma wynieść w 2022 r. 0,45 proc. W naszej ocenie to jednak nadal zbyt wysoki poziom – podkreśla Przemysław Dziąg.


Branża liczy, że ten spory wydatek da się chociaż zniwelować przez rozliczenie go podatkowo.


Robert Krasnodębski, radca prawny, partner w kancelarii Rymarz Zdort, nie ma cienia wątpliwości, że wydatki związane z wprowadzeniem nowej instytucji będą mogły być kosztem deweloperów.


– Składka będzie przymusowa i bezzwrotna. A w takich sytuacjach, gdy przedsiębiorcy są z mocy prawa zobowiązani do ponoszenia wydatków związanych z ich działalnością, skarbówka nie kwestionuje prawa do rozliczenia ich w kosztach – tłumaczy ekspert.

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ

Podobnego zdania jest Piotr Paśko, doradca podatkowy, starszy menedżer w zespole nieruchomości MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy.


– Składka na DFG powinna być kosztem uzyskania przychodu, bo spełnia wszystkie przesłanki z ustawy o CIT. Będzie ponoszona w związku z działalnością podatnika, będzie befinitywna, czyli bezzwrotna, a jej związek z powstaniem lub realną szansą powstania przychodów, ewentualnie zachowaniem czy zabezpieczeniem ich źródła jest oczywisty. Ponadto nie została wymieniona w katalogu wydatków wyłączonych z kosztów i będzie właściwie udokumentowana – przypomina ekspert.


Jedyna wątpliwość, jaka może się pojawić, to kiedy należy taki wydatek rozpoznać podatkowo: czy jako koszty bezpośrednie, które rozpoznawane są w momencie uzyskania przychodu, np. ze sprzedaży mieszkań, czy jako koszty pośrednie, które są rozliczane generalnie na bieżąco. Kwalifikacja składki jako kosztu bezpośredniego albo pośredniego może mieć więc duże znaczenie praktyczne. 


– Jeżeli miałaby zostać rozpoznawana „na bieżąco”, obniżałaby wynik podatkowy dewelopera w kolejnych latach. Biorąc pod uwagę zasady rozliczania strat podatkowych w CIT, w niektórych przypadkach w praktyce składka zapłacona w poprzednich latach nie pomniejszyłaby dochodu wynikającego ze sprzedawanych mieszkań. Niemniej jej związek z konkretnym przychodem wydaje się niepodważalny. Każdy podatnik będzie bowiem w stanie wykazać konkretny przychód, z którym związane jest odprowadzenie składki – podkreśla Piotr Paśko.


Ryzyko popełnienia błędu przy rozliczaniu przyszłej składki w kosztach da się zminimalizować.

– Oczywiście każdy podatnik, który ma wątpliwości do wykładni przepisów prawa podatkowego, może wystąpić o interpretację indywidualną. Niemniej gdy wątpliwość może dotyczyć całej, ważnej branży, nawet lepszym rozwiązaniem wydaje się interpretacja ogólna lub objaśnienia– uważa Michał Goj, doradca podatkowy, doradca podatkowy, partner w EY.


Trudne czasy


– Szacunki branży wskazują, że uruchomienie DFG będzie się wiązać z dodatkowymi kosztami związanymi z obsługą i ewidencją funduszu, które sięgać będą od 1 do 1,5 proc. wartości mieszkania. Do tego dojdą inne obowiązki – mówi Przemysław Dziąg.


Tym bardziej zdaniem ekspertów podatkowych umożliwienie rozliczania nowej składki w kosztach może mieć też znaczenie dla kupujących.
 – Jeśli bowiem deweloperzy zaliczą ją w koszty, to nie przerzucą całego jej ciężaru na klientów. Co jest nie do przecenienia zwłaszcza w czasach galopujących cen na rynku nieruchomości – podkreśla Robert Krasnodębski.