Sprawdź, czy oferujący lokal jest tym, za kogo się podaje

Rz: Czy przy szukaniu mieszkania na wynajem lepiej zdać się na siebie czy biuro pośrednictwa? Może wystarczy zrywać ogłoszenia z przystanków i słupów?

Marcin Żak, Tomasz Milewski: Samodzielne szukanie mieszkania ma spore plusy – na przykład brak prowizji dla agencji nieruchomości. Poza tym wybór ofert nie jest wtedy ograniczony do bazy danych pośrednika. Z drugiej jednak strony działanie na własną rękę może nas kosztować wiele czasu i nerwów.

Co więcej, wszelkie formalności, negocjacje ceny, właściwe zastosowanie przepisów spadają na nasze barki. Agencje nieruchomości to przedsiębiorcy, którzy trudnią się zawodowo wyszukiwaniem atrakcyjnych ofert, i mamy prawo oczekiwać od nich wysokiego standardu usług.

Co powinno się koniecznie znaleźć w umowie z pośrednikiem, który szuka nam mieszkania albo pokoju do wynajęcia?

Właściwie skonstruowana umowa pośrednictwa w znaczący sposób chroni nasze interesy. Pamiętajmy, że taka umowa to tzw. umowa starannego działania. Pośrednik zobowiązuje się w niej do „szukania”, a nie „znalezienia” odpowiedniego dla nas pokoju lub mieszkania. Z tego też powodu niezwykle ważne jest, aby umowa wskazywała, do jakich czynności pośrednik się zobowiązuje. Oprócz wyszukiwania spełniających określone warunki ofert może to być również pośrednictwo w negocjacjach ceny. Należy pamiętać, aby zobowiązać pośrednika do zbadania stanu prawnego nieruchomości. Szczególną uwagę warto zwrócić na postanowienia dotyczące prowizji pośrednika. Nie należy zawierać umów z pośrednikiem, który już na etapie podpisania umowy o pośrednictwo żąda zapłaty wynagrodzenia. Możemy zastrzec, że prowizję będziemy płacić w momencie zawarcia przez nas umowy najmu mieszkania lub pokoju.

Sama wysokość prowizji powinna być jasno określona. W przypadku najmu może to być np. kwota miesięcznego czynszu, jego określony ułamek lub wielokrotność. Zwróćmy szczególną uwagę na ewentualne odsetki i ich wysokość z tytułu opóźnienia w zapłacie. Nie podpisujmy umowy, jeżeli pewne jej postanowienia są dla nas niejasne.

Czy inaczej wynajmuje się pokój przy rodzinie, a inaczej całe mieszkanie? Jakie są różnice?

W przypadku wynajmu pokoju problemem może być kwestia rachunków za media. Dobrym rozwiązaniem jest uregulowanie tego zagadnienia w umowie najmu. Możemy określić, jaką część opłat za zużycie wody lub gazu płaci wynajmujący pokój. Możliwe jest również zawarcie postanowień dotyczący korzystania z kuchni lub łazienki.

Znaleźliśmy mieszkanie albo pokój, który nam się podoba. Na co koniecznie trzeba zwrócić uwagę, decydując się na konkretne lokum?

Ostrożności nigdy za wiele, warto więc sprawdzić, czy wynajmujący mieszkanie jest tym, za kogo się podaje. W tym celu poprośmy wynajmującego o dane, np. numer PESEL, i skonfrontujmy je z dokumentem, który wskazuje, że ma on tytuł prawny do lokalu (np. akt notarialny). Pamiętajmy, że wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, może posiadać np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Co powinno się znaleźć w umowie z właścicielem mieszkania albo pokoju? Jak chronić swoje interesy?

Niezbędne jest oznaczenie daty zawarcia umowy oraz właściwe oznaczenie jej stron przez podanie imion, nazwisk, adresów oraz numerów PESEL. Należy wskazać, jakie prawo do lokalu ma wynajmujący.

Umowa najmu powinna maksymalnie precyzyjnie określać przedmiot najmu. W przypadku mieszkania konieczne będą: adres, powierzchnia, kondygnacja. Gdy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą – podajmy jej numer. Jeżeli wynajmowana nieruchomość ma garaż, napiszmy o tym w umowie i wskażmy, że najemca jest upoważniony do korzystania z niego (oczywiście, jeżeli taka jest wola stron).

Czas trwania umowy może być oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony co do zasady nie mamy możliwości wypowiedzenia jej przed terminem jej wygaśnięcia. Natomiast gdy czas trwania umowy jest nieoznaczony, umowa może być wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem ustawowych terminów jej wypowiedzenia.

W umowie należy podać wysokość czynszu oraz to, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny. Powinien być on wyrażony w złotych lub za pomocą klauzul waloryzacyjnych odwołujących się do walut obcych. Wpiszmy go zarówno cyframi, jak i słownie, a jeżeli płatności dokonujemy przelewem, wskażmy odpowiedni numer konta.

Jakie pułapki czyhają na nas podczas najmu? Na co nie godzić się pod żadnym pozorem?

Po zakończeniu umowy najmu najemca ma obowiązek zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem jej prawidłowego używania. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami kodeksu cywilnego najemca odpowiada za braki i uszkodzenia mieszkania lub lokalu, które nie są następstwem jego normalnego używania. Co więcej, powyższe domniemanie stanowi, że mieszkanie zostaje wydane najemcy w dobrym stanie.

Te uregulowania mogą sprawić najemcy nie lada problem, gdy po zakończeniu umowy najmu właściciel zażąda naprawy usterki, która istniała długo przed wynajęciem mieszkania. Swoistym remedium na tego typu nieprzyjemności może być dokładne określenie stanu mieszkania, znajdujących się w nim mebli i innego wyposażenia. Temu celowi może służyć protokół, w którym opisany zostanie stan techniczny i stopień zużycia elementów mieszkania i który stanowić będzie część umowy. Dodanie takiego protokołu może znacznie ułatwić rozliczanie się między najemcą a wynajmującym po zakończeniu stosunku najmu, potencjalnie pomoże też uniknąć powstałych na tym tle sporów.

Kiedy wynajmujemy mieszkanie większą grupą, to czy każdy z wynajmujących ma zawierać osobną umowę z właścicielem? Czy wszystko ma być w jednej umowie?

Nie ma przeszkód, by najemców było kilku. W tym wypadku umowę zawiera się między tymi najemcami a właścicielem mieszkania. Należy pamiętać, że wszyscy najemcy są dłużnikami solidarnymi właściciela. Oznacza to, że jeżeli jeden z najemców przestaje płacić czynsz, właściciel mieszkania ma prawo żądać należnej mu kwoty od wszystkich najemców, kilku z nich lub nawet tylko od jednego. Ewentualne późniejsze rozliczenia między najemcami nie są już przedmiotem umowy najmu, wynikają jedynie ze stosunków między współnajemcami (roszczenia regresowe).

Jeśli najemca jest jeden, a w lokalu razem z nim mieszkają inne osoby pełnoletnie (niebędące najemcami), to osoby te są również, razem z najemcą, solidarnie odpowiedzialne za zapłatę czynszu i innych opłat.

Jak uregulować zobowiązania między samymi wynajmującymi? Czy zawierać umowę z kolegami, z którymi wynajmujemy lokal, i zapisać np., że za media płacimy wspólnie?