Właściciel może się domagać, by wykupiono od niego grunt, jeśli wartość posadowionych na nim obcych budynków czy instalacji, np. słupów i linii energetycznej, przekracza wartość zajętego terenu. Koszt usunięcia budowli nie ma w tej kalkulacji znaczenia.

To sedno wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt: V CSK 474/11).

Skorzystał z uprawnień

Grzegorz B. z Dolnego Śląska pozwał zakład energetyczny, domagając się, by ten wykupił półhektarową działkę rolną, po której przebiega wybudowana jeszcze przed wojną, a rozbudowana w latach 70., linia wysokiego napięcia, a obok niej wodociąg. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą rady miasta, działkę przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, pod warunkiem likwidacji bądź przesunięcia instalacji. Zakład godził się na taką operację, ale na koszt Grzegorza B.

Ten jednak skorzystał z prawa, jakie ma każdy właściciel gruntu, na którym posadowiono budowlę przewyższającą go wartością – żądania jego wykupienia na podstawie art. 231 kodeksu cywilnego (szerzej w ramce).

Biegli wyliczyli, że działka warta jest 211 tys. zł, z kolei instalacja 41 tys. zł, a jej usunięcie – 334 tys. zł.

Sąd Okręgowy w Świdnicy uznał roszczenie Grzegorza B. za uzasadnione z tego względu, że nie może on korzystać ze swojej działki zgodnie z jej przeznaczeniem, a jej wartość jest niższa niż koszt przeniesienia instalacji. Co ciekawe, SO stwierdził, że wartości instalacji nie da się ustalić.

Właściciel może  nawet zmusić przedsiębiorstwo przesyłowe do kupienia gruntu

Nie uwzględnił natomiast zarzutu zakładu energetycznego, że zasiedział służebność tych instalacji.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uchylił jednak to orzeczenie, wskazując, że do wartości wzniesionych urządzeń nie wlicza się kosztu ich likwidacji i przeniesienia.

Wąska ścieżka

Sąd Najwyższy utrzymał ten werdykt.

– Owszem, do „innych urządzeń" wskazanych w art. 231 § 2 k.c. zalicza się także urządzenia przesyłowe, w tym energetyczne, nie ma jednak wątpliwości, że regulacja ta wymaga porównania wartości gruntu i wartości zainstalowanych na nim urządzeń – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Lech Walentynowicz. – W konsekwencji szacunki dotyczące ewentualnej likwidacji i przeniesienia urządzeń poza działkę pozostają poza zasięgiem tej regulacji.

SN nie zgodził się też ze stanowiskiem SO, że urządzeń na działce nie da się wycenić, bo nie są one przedmiotem obrotu rynkowego.

– Przedstawiają jednak wartość materialną i można je wycenić, jak to zresztą uczynił biegły w tej sprawie – dodał sędzia.

– Trudno o inny wyrok, gdyż przesłanki roszczenia o wykup działki są bardzo surowe – komentuje prof. Bartosz Rakoczy z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. – Powód nie jest jednak bezbronny: może żądać usunięcia instalacji i nawet gdyby tego nie uzyskał, i doszło do ustanowienia służebności przesyłu, niemożność budowlanego wykorzystania gruntu będzie miała wpływ na wysokość odszkodowania.

Co mówi prawo

Budowa na czyjejś działce