Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie zmiany prawne planuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii w kontekście budynków zamieszkania zbiorowego?
- W jaki sposób deweloperzy wykorzystują luki w obecnym prawie dotyczącym samodzielności lokali?
- Dlaczego miasta, takie jak Warszawa i Kraków, odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach hotelowych?
- Co sądzą eksperci o propozycjach?
- Jak planowane zmiany prawne mogą wpłynąć na przyszłe inwestycje deweloperów?
- Jakie problemy infrastrukturalne i prawne wskazano jako przyczyny rozwoju patodeweloperki?
Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma uniemożliwić budowę bloków z mikrokawalerkami pod przykrywką hoteli. Po naszej publikacji na ten temat przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. Przewiduje zakaz wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. W ten sposób zostanie zlikwidowana luka, z której korzystają patodeweloperzy.
Budynek zamieszkania zbiorowego nie jest budynkiem mieszkalnym. Ten pierwszy nie jest przeznaczony na pobyt stały ludzi, więc nie musi spełniać wielu norm. Chodzi o nasłonecznienie, akustykę, bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Lokale w takich budynkach mogą mieć mniej niż 25 mkw. powierzchni użytkowej. To właśnie w tego typu obiektach powstają mikromieszkania.
Deweloper, ukrywając budynek mieszkalny pod przykrywką pseudohotelu, zaoszczędzi też na budowie miejsc parkingowych. W Warszawie zamiast jednego czy pół miejsca na mieszkanie może zapewnić zaledwie jedno miejsce na tysiąc metrów powierzchni budynku. Taki jest standard dla budynków usługowych. Problem z gruntami pod zabudowę mieszkaniową i ich kosmiczne ceny w połączeniu z wysokim popytem na lokale sprawia, że takich projektów jest coraz więcej. Jednak miasta, które zezwalały na budowę obiektów hotelowych czy domów wypoczynkowych, nie chcą teraz wydawać zaświadczeń o samodzielności lokali. Uważają, że mają do tego prawo, bo deweloperzy obchodzą przepisy, sprzedając wyodrębnione lokale, do których wprowadzają się na stałe ich nabywcy, a częściej – najemcy.
Czytaj więcej:
Inwestorzy-patodeweloperzy mają swoje sposoby, by stawiać budynki wielorodzinne wśród domów jednorodzinnych.
Pro
To nie są mieszkania
– Hotel pozbawiony jest wszelkiej infrastruktury społecznej. Nie godzimy się na to, aby obniżano standardy z pokrzywdzeniem nabywców, ale i innych deweloperów budujących mieszkania spełniające wszystkie normy – mówiła „Rzeczpospolitej” Renata Kaznowska, zastępca prezydenta m.st. Warszawy.
Tak samo podchodzi do pseudohoteli czy aparthoteli Kraków. Zgodnie z wyjaśnianiami Wydziału Architektury i Urbanistyki krakowskiego Urzędu Miasta obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości wydzielenia samodzielnych lokali w obiekcie, który został zaprojektowany i wybudowany jako budynek zamieszkania zbiorowego typu: hotel, motel, hostel, itp.
budowę tylu mieszkań deweloperzy rozpoczęli w październiku 2025 r.
– Dla obiektów tego rodzaju nie ma wymagań czy norm, które pozwalałyby na ich zaprojektowanie i funkcjonowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami. Uniemożliwia to wydanie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali – dodają urzędnicy.
Czytaj więcej
Urzędnicy z Warszawy czy Krakowa nie chcą wydawać zaświadczeń o samodzielności lokali w aparthotelach. Ich zdaniem to próby zmieniania funkcji tych...
Inwestorów i prawników zaskoczyło takie podejście.
– Zgodnie z obowiązującym prawem miasta muszą wydawać zaświadczenia o samodzielności lokali w budynkach usługowych, ponieważ w biurowcu czy hotelu można wyodrębnić lokale. Sytuacja, w której miasto czasem już na etapie projektu ocenia, że rozkład budynku wskazuje na to, że nie będzie tam pokoi hotelowych, tylko mieszkania, i nie wydaje pozwolenia na budowę lub na końcowym etapie inwestycji odmawia wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, jest z prawnego punktu widzenia nie do obronienia – uważa adwokat Maciej Górski z GPLF Kancelaria Prawa Nieruchomości.
Ministerstwo zdecydowało więc, że przepisy trzeba doprecyzować, ponieważ są niejednoznaczne.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawych Kania Stachura Toś i ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, uważa, że proponowane rozwiązanie bez wątpienia daje inwestorom jasny sygnał, że niemożliwe będzie dalsze wydzielanie lokali w budynkach hotelowych czy innych obiektach zamieszkania zbiorowego, nawet jeśli znajdujące się w nich pomieszczenia spełniają kryterium samodzielności.
– Z punktu widzenia zasady pewności prawa wprowadzenie jednoznacznego przepisu regulującego tę kwestię jest potrzebne i oczekiwane. Niedopuszczalne były sytuacje, w których organy z różnych części kraju prezentowały całkowicie odmienne podejście do wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. Takie przypadki były nagminne, a inwestorzy w różnych regionach Polski skarżyli się na nieprzewidywalność i brak jednolitości interpretacyjnej – mówi ekspertka.
Czytaj więcej
Po latach turbulencji rynek mieszkań wchodzi w fazę stabilizacji, na co wpływają obniżki stóp procentowych i rekordowa oferta. W listopadzie dewelo...
Budowa długo trwa i przepisy powinny to uwzględniać
Mec. Maciej Górski zwraca uwagę, że projektowana przez MRiT regulacja wymaga odpowiednio długiego vacatio legis.
– Z uwagi na długość procesu inwestycyjnego (od trzech do pięciu lat) okres przejściowy nie powinien być liczony w tygodniach czy w miesiącach, ale w latach. Zaświadczenia o samodzielności inwestor uzyskuje na samym końcu, już po pozwoleniu na użytkowanie. Przypomnę, że ten inwestor ma dziś prawo uznać, że wyodrębni lokale i planować inwestycję, bo tak to wynika z przepisów. Jeżeli zatem teraz ministerstwo uznaje, że w budynkach zamieszkania zbiorowego nie będzie można wyodrębniać konkretnych rodzajów lokali, to oczywiście ma prawo zainicjować proces legislacyjny, ale jednocześnie powinno zaproponować takie przepisy przejściowe i okres vacatio legis, aby konstytucyjna zasada ochrony zaufania obywateli do państwa nie została naruszona – uważa Maciej Górski.
tyle mieszkań oddali do użytkowania
Dr Grabowska-Toś zwraca uwagę, że wprowadzenie projektowanego przepisu powinno też zakończyć wieloletnią dyskusję pomiędzy organami a inwestorami na temat tego, czy dopuszczalne jest wydzielenie lokali niemieszkalnych w budynkach zamieszkania zbiorowego, takich jak hotele czy aparthotele.
Skąd się wzięła patodeweloperka?
Piotr Fokczyński, prezes Izby Architektów RP, uważa, że choć ewentualny zakaz celnie uderza w obiekty mieszkania zbiorowego, w których zrodziła tzw. patodeweloperka, to jednak nie rozwiąże on problemu. Nie usuwa bowiem jego przyczyny, którą jest brak gruntów pod wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe.
– Rząd powinien zaproponować nabywcom tych lokali jakąś alternatywę. Jeśli tego nie zrobi i nie wygaśnie popyt na pseudomieszkania, to inwestorzy będą proponować zakup udziałów zamiast wyodrębnionych lokali – dodaje Piotr Gadomski, wiceprezes Izby.
Czytaj więcej
Aby ukrócić patologie rynku nieruchomości, wystarczy niewielka nowelizacja przepisów. Aby zaradzić problemowi u źródła, potrzeba głębszych zmian.
