Deweloperzy nie mogą pobierać 22 proc. VAT

[b]Od 1 grudnia, wraz z wejściem w życie nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, pojawiły się duże kłopoty z interpretacją nowych przepisów.[/b] Ma je część firm deweloperskich. Ich prawnicy twierdzą, że z wartości sprzedawanego lokalu mieszkalnego muszą wyodrębnić zbywane prawo użytkowania wieczystego i opodatkować je stawką podstawową w wysokości 22 proc. – To zła interpretacja, która prowadzi do zawyżenia podatku – przestrzegają doradcy podatkowi.

[srodtytul]Wyodrębniać czy nie[/srodtytul]

[b]Spór toczy się o nowy ust. 5a w art. 29 ustawy o VAT, który wprowadził spore zamieszanie na rynku nieruchomości. [/b]Zgodnie z nim w razie oddania w użytkowanie wieczyste gruntu połączonego z dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli nie stosuje się ust. 5 tego artykułu.

Należy zatem wyodrębnić z podstawy opodatkowania wartość oddawanego w użytkowanie gruntu. Ust. 5 stanowi bowiem, że w wypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków czy budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.I jest kłopot. Firmy deweloperskie, które nie śledziły prac nad ustawą w parlamencie, zostały zaskoczone wprowadzoną zmianą, zwłaszcza że nowelizacja została opublikowana w Dzienniku Ustaw kilka dni przed jej wejściem w życie.

– Nasz prawnik uznał, że zgodnie z tymi przepisami z wartości sprzedawanych przez nas lokali mieszkalnych należy wyodrębnić prawo wieczystego użytkowania i opodatkować je 22 proc. VAT – przekonuje jeden z deweloperów z zachodniej Polski. Jak twierdzi, takie decyzje zostały już wysłane do klientów. – Wszystko jest gotowe, a od 1 grudnia ludzie byli poumawiani na podpisywanie aktów notarialnych. Jest już za późno, by cokolwiek zmieniać – podkreśla.

Przedstawiciele firmy nie chcą słyszeć o występowaniu o interpretację, bo – jak mówią – na nią trzeba będzie poczekać nawet trzy miesiące, tyle czasu bowiem ma minister finansów. A oni tego czasu nie mają. Nie rozwiąże to ich problemów, wręcz przeciwnie – spowoduje kolejne, bo będzie się wiązało z koniecznością korekty faktur, deklaracji podatkowej, a nawet bilansu.

[srodtytul]Oddanie to co innego niż zbycie[/srodtytul]

Innego zdania są jednak doradcy podatkowi, z którymi rozmawialiśmy. Wskazują przy tym na art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, który za dostawę towarów uznaje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Twierdzą, że ustawa mówi o dwóch czynnościach: oddaniu i zbyciu. Pierwszy termin oznacza ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, czyli pierwotną czynność, której dokonuje gmina. Tylko w tym wypadku należy wyodrębnić wartość prawa wieczystego użytkowania w momencie ustanowienia, jeśli na gruncie tym znajdują się jakieś budynki.

Jeżeli natomiast zbywany jest budynek stojący na gruncie, co do którego mamy prawo wieczystego użytkowania, to nie wyodrębniamy wartości tego prawa (druga czynność).

– To muszą być dwie różne transakcje, bo gdyby miała być jedna, to ustawodawca nie posługiwałby się dwoma odrębnymi pojęciami – przekonują zgodnie.

W rezultacie tylko gmina, która oddaje w użytkowanie wieczyste grunty z budynkami, ma obowiązek wyodrębnić je z transakcji i opodatkować 22-proc. stawką VAT. Deweloperzy zaś, którzy jedynie sprzedają posiadane przez siebie prawo do użytkowania wieczystego, powinni opodatkować całość tej transakcji 7-proc. VAT.

[srodtytul]Należy się zwrot podatku[/srodtytul]

– Na sprzedającym ciąży obowiązek naliczenia VAT zgodnie z obowiązującym prawem. W tym wypadku 22-proc. VAT zamiast 7-proc. jest podatkiem ewidentnie nienależnym i klienci nie powinni go płacić w zawyżonej wysokości – mówi Jerzy Martini, partner w kancelarii Baker & McKenzie. I dodaje: – Ci, którzy nie mają wyjścia i muszą zapłacić kwotę, której żąda deweloper, bo akt notarialny już został sporządzony i podpisany, powinni natychmiast wystąpić do niego o zwrot nadpłaconych pieniędzy.

[ramka][b]Opinia: Roman Namysłowski starszy menedżer w Ernst & Young[/b]

Analizując wszystkie przepisy dotyczące użytkowania wieczystego wprowadzone przez nowelizację, można wyciągnąć wniosek, że konieczność wydzielenia wartości tego prawa dotyczy wyłącznie ustanowienia prawa wieczystego użytkowania, a nie jego późniejszego zbycia. Oznacza to, że zasady opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z budynkami, budowlami lub ich częściami powinny być identyczne jak dla dostawy budynków czy budowli zarówno w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, jak i stawki. Tym samym w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego stawka 7 proc. powinna dotyczyć nie tylko samego lokalu, ale również prawa wieczystego użytkowania, czyli identycznie jak w wypadku gruntu.[/ramka]

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: