Ogłoszenie listy nabywców nieruchomości to już pośrednictwo

Samo podanie listy potencjalnych nabywców nieruchomości można podciągnąć pod pośrednictwo

Aktualizacja: 06.09.2012 09:52 Publikacja: 06.09.2012 08:20

O tym, że ktoś prowadzi pośrednictwo w obrocie nieruchomościami przesądza już ogłoszeni potencjalnych nabywców działki

Foto: www.sxc.hu

Środowy wyrok Sądu Najwyższego może stanowić ostrzeżenie dla pośredników bez licencji próbujących obejść ustawowy zakaz świadczenia takich usług (sygnatura akt: IV CSK 81/12).

Skutek może być taki, że sądy nie będą honorowały takiej umowy, a pośrednik zostanie bez wynagrodzenia.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 179 i nast.) pośrednictwem w obrocie nieruchomościami mogą się zajmować tylko licencjonowani pośrednicy po wpisaniu do rejestru.

Jak przesądził Sąd Najwyższy w wyroku z 19 stycznia 2011 r. (sygn. V CSK 173/10), umowa, której istotą jest pośredniczenie w tym obrocie, zawarta przez osobą niemającą licencji, jest nieważna i nie wiąże stron.

Skutek takiej interpretacji dotknął Marcina S. (pośrednika bez licencji), który zawarł z Jarosławem J., sprzedawcą atrakcyjnej działki w Gdańsku (też trudniącym się taką działalnością) umowę, że pierwszy wskaże potencjalnych nabywców działki, a drugi zapłaci mu prowizję: 2 proc. od ceny – do 400 zł za 1 mkw. i 80 proc. od wszystkiego, co uda się uzyskać więcej. Rzeczywiście jedna ze wskazanych firm kupiła działkę, płacąc bardzo dobrą cenę – po 660 zł za 1 mkw. i w efekcie prowizja urosła do 1,8 mln zł.

Sprzedawca odmówił zapłaty, oświadczając, że umowa była pozorna, choć nie ustalono, co miałaby ukrywać. Tak ją jednak zakwalifikował Sąd Okręgowy, nie dając wiary, że strony umówiły się na tak wysoką prowizję w sytuacji, gdy zwyczajowo wynosi ona 2–3 proc. ceny.

Z kolei Sąd Apelacyjny zakwalifikował ją jako umowę pośrednictwa, ale ponieważ pośrednik nie ma licencji, więc uznał, że jest nieważna.

Pełnomocnik Marcina S., adwokat Michał Gilarski, przekonywał Sąd Najwyższy, że jego klient nie dokonywał żadnych czynności prawnych (wymagających określonego profesjonalizmu), ale jedynie sporządził listę dobrych klientów. Wykonał więc czynności techniczne, sprzedał wiedzę. A prowizja jest tak wysoka, bo klient był dobry. Jeśli nawet umowa była nieważna, to Jarosław J. powinien zapłacić wynagrodzenie, bo uzyskał bezpodstawne wzbogacenie.

Te argumenty nie przekonały Sądu Najwyższego.

– Przeciwnie, gdyby pozwany zapłacił tak wysoką prowizję, to mógłby żądać jej zwrotu jako nienależnego świadczenia – powiedział w uzasadnieniu sędzia Krzysztof Pietrzykowski. – Można dodać jeszcze jeden zarzut dotyczący tej umowy (o prowizji): niezgodność z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kodeksu cywilnego). Niewątpliwie jednak umowa ta mieści się w pojęciu umowy pośrednictwa i jest nieważna. W rezultacie pozew Marcina S. został oddalony. Wyrok SN jest ostateczny.