Im bardziej drobiazgowa umowa przedwstępna, tym mniejsze ryzyko niedomówień

Często umowy przedwstępne pisane są zawiłym żargonem prawniczym. Nie oznacza to, że są dobre i profesjonalne. Jeżeli deweloper posługuje się żargonem, to bardzo łatwo może przemycić w umowie postanowienia korzystne tylko dla siebie.

Dlatego projekt umowy trzeba bardzo uważnie przeczytać w domu, a nie tylko w biurze dewelopera. Jeśli mamy wątpliwości co do treści umowy, warto pokazać ją prawnikowi lub rzecznikowi praw konsumentów.

Pamiętaj! Umowa przedwstępna nie może być też lakoniczna, bo wtedy najczęściej pomija wiele istotnych dla kupującego zapisów. Im jest dłuższa, tym więcej rozstrzyga kwestii, a tym samym lepiej zabezpiecza interesy kupującego w razie sporu z deweloperem.

Umowa musi określać strony umowy. Gdy kupujemy lokal od dewelopera, który działa w formie spółki prawa handlowego, wskazuje się siedzibę, numer wpisu do KRS, a także osoby, które mają prawo go reprezentować przy zawieraniu umów.

Niektórzy deweloperzy prowadzą działalność gospodarczą na podstawie ewidencji działalności gospodarczej. Wtedy w umowie trzeba podać: imię, nazwisko, rodzaj działalności, numer wpisu do ewidencji, ewentualnie dane pozostałych wspólników spółki cywilnej.

Natomiast kupujący podaje: imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL, numer dowodu osobistego. Małżonkowie, którzy nie mają rozdzielności majątkowej, wspólnie podpisują umowę.

Określenie przedmiotu umowy jest także niezbędne. Deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu w budynku wybudowanym na konkretnym gruncie. W umowie podaje się powierzchnię nieruchomości gruntowej, jej adres, oznaczenie ewidencyjne (działka, obręb, jednostka ewidencyjna), numer księgi wieczystej i sąd, który prowadzi tę księgę.

Pamiętaj! Jeżeli deweloper zaciągnął kredyt na budowę budynku i hipoteka nieruchomości jest obciążona, to umowa powinna określać kwotę hipoteki.

Deweloperzy niechętnie podają informację o zaciągniętym kredycie. Gdy to robią, najczęściej zobowiązują się jednocześnie do wykreślenia hipoteki przed oddaniem lokalu kupującemu.

Umowa powinna dokładnie opisywać budynek oraz mieszkanie. W pierwszym wypadku będzie to: położenie, liczba kondygnacji, infrastruktura (media, drogi osiedlowe, chodniki, oświetlenie, plac zabaw). W drugim: powierzchnia, piętro, liczba izb, rozkład, wykończenie (ewentualne zmiany) oraz towarzyszące części składowe, czyli przede wszystkim: garaż, piwnice, strych.

Jeśli kupujesz mieszkanie z garażem, to do umowy kupna powinien być dołączony plan, gdzie to miejsce jest, jakie ma wymiary itp. Może się bowiem okazać, że dostaniesz wąskie miejsce i twój samochód z wielkim trudem będzie się na nim mieścić.

Do umowy powinien być dołączony plan mieszkania oraz szkic sytuacyjny, a na nim dokładnie oznaczony lokal w budynku. Warto zażądać też dokładnego planu zagospodarowania terenu, np. gdzie będzie śmietnik, a gdzie plac zabaw dla dzieci, naziemne miejsca postojowe.

Pamiętaj! Jeżeli deweloper ma już ostatecznie pozwolenie na budowę, to i tak nie jest bezpieczny, jeśli któraś ze stron postępowania o pozwolenie na budowę odwołała się do sądu administracyjnego. Dlatego warto zadbać, by deweloper oświadczył, że nie tylko ma ostateczne pozwolenie na budowę, ale że nie toczą się żadne postępowania w sądzie administracyjnym.

Umowa powinna bardzo dokładnie określać, na co może liczyć kupujący w zakresie prac wykończeniowych, czy w jego mieszkaniu będzie tylko biały montaż, czy także drzwi, terakota itd.

Nie może też zabraknąć informacji o materiałach, z jakich będą wykonane mieszkanie oraz budynek. Im bardziej ogólne są zapisy, tym więcej swobody ma deweloper i np. zamiast obiecanych ustnie drewnianych okien wstawi plastikowe.

Pamiętaj! Do umowy przedwstępnej powinna być dołączona lista materiałów użytych do wykończenia.

Nie zgadzaj się na ogólne zapisy w rodzaju: „okna i drzwi będą plastikowe”. Musi być też określone, jakiej będą firmy, z jakiego konkretnie materiału, o jakich parametrach. Może się bowiem okazać, że bardziej opłaca się wykończenie mieszkania na własny koszt niż korzystanie z usług dewelopera, który zastosuje najtańsze materiały.

Spróbuj negocjować z deweloperem, aby wstawił do umowy punkt, że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z dwóch polskich norm: PN-70/B – 02365 z 30.06.1970 r. lub PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r. To ważne, bo w polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby, jak należy liczyć obowiązkowo powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych. Kupując mieszkanie, płacisz więc np. za 50 mkw., a dostajesz lokal o powierzchni 48 mkw.

Cena powinna być określona jednoznacznie. Kupujący nie może mieć wątpliwości, ile ma zapłacić. Umowa musi jasno precyzować, czy cena zawiera już VAT, czy też podatek zostanie naliczony później.

Teoretycznie najkorzystniejsza dla kupującego jest stała cena za metr kwadratowy lokalu. Wtedy nie ma ryzyka, że kilkakrotnie wzrośnie, zanim lokal zostanie wybudowany. Deweloperzy wolą proponować ceny zmienne. W sytuacji gdy rosną ceny nieruchomości, w ten sposób starają się zapewnić sobie jak największe zyski.

Deweloperzy stosują różne harmonogramy płatności.

W wariancie według postępów robót na budowie płaci się tylko za to, co zostało zrobione. Korzystnie więc jest się umówić np. tak: I rata to 5 proc. wartości inwestycji (wnosi się w dniu podpisania umowy przedwstępnej), II rata to 30 proc. (płaci się po wykonaniu fundamentów), III rata to 30 proc. (gdy budynek jest w stanie surowym) itd.

W wariancie ratalnym stałe kwoty płaci się co miesiąc, kwartał itp. Jeśli deweloper zmusza cię do przyjęcia tego wariantu, to staraj się jak najmniej zapłacić na początku.

Dla kupującego ważne jest przede wszystkim, by harmonogram płatności był ściśle związany z etapami realizacji budowy. Ostatnią ratę powinien zapłacić, zanim zostanie przeniesiona na niego własność mieszkania.

Pamiętaj! Umów się tak, żebyś mógł główne transze wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już bardzo widocznie zaawansowana. Ustal też, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność domu, mieszkania na ciebie.

Umowy przewidują często różne zasady waloryzacji ceny. Niektórzy deweloperzy stosują tzw. indeksację wzrostem cen robót i materiałów budowlanych. Może ona następować według wskaźnika:

- produkcji budowlano-montażowej, który podaje prezes Głównego Urzędu Statystycznego (www.stat.gov.pl),

- Sekocenbud (system elektronicznych baz cenowych materiałów budowlanych i usług, www.sekocenbud.pl).

Innymi słowy, cena twojego mieszkania będzie się zmieniać w zależności od cen materiałów budowlanych. Najlepiej jednak, gdy cena jest sztywna i się nie zmienia. Jeżeli już stosuje się wskaźnik waloryzacji, to wymienione dwa są najlepsze.

Umowa powinna dokładnie podawać terminy zakończenia inwestycji, np. 1 stycznia 2009 r., oraz przeniesienia własności aktem notarialnym na kupującego. Nie zgadzaj się na ogólnikowe postanowienia w rodzaju: „deweloper przeniesie własność lokalu trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji”. Powinien to być konkretny termin.

Umowa zawsze określa kary umowne. Deweloperowi powinny grozić za przekroczenie terminu zakończenia budowy, odbioru mieszkania lub zawarcia aktu notarialnego. Na kupującego sprzedający nakłada kary m.in. za wycofanie się z umowy (zwykle jest to ok. 5 proc. wartości mieszkania).

Pamiętaj! Grożąca ci kara umowna powinna być w takiej samej wysokości dla kupującego i sprzedającego. Nie może być tak, że deweloper obciąża cię wysokimi karami, a jego odpowiedzialność jest praktycznie żadna.

Deweloperzy bardzo często obciążają kupujących wysokimi odsetkami, ich wysokość jest wzięta z sufitu. Tymczasem powinny to być odsetki ustawowe, czyli 11,5 proc. w skali roku.

Czasami umowy przewidują prawo odstąpienia od nich. Zdarza się, że deweloper zwraca tylko wartość nominalną wpłaconej kwoty, nie przewiduje żadnej jej waloryzacji. Tymczasem zwracana kwota powinna być zwaloryzowana według tych samych zasad, jakie umowa przewiduje w wypadku waloryzacji ceny.

Kupujący myśli przede wszystkim o mieszkaniu, nie wybiega w przyszłość. Nie interesuje go np., jak będzie w przyszłości wyglądała administracja jego budynku. Bardzo często wzory umów przewidują, że zarząd nieruchomością wspólną powierza się w akcie notarialnym zarządcy wskazanemu przez dewelopera. Dodatkowo bywa, że deweloper gwarantuje sobie, iż taki zarząd będzie sprawowany przez kilka lat.

Na pewno do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej administrację nieruchomością powinien zapewnić deweloper bądź wybrany przez przez niego zarządca, który ustala koszty z dostawcami mediów i innymi służbami. Później jednak wspólnota powinna mieć prawo wyboru innego zarządcy oraz zmiany kosztów i zakresu administrowania.

Sprecyzuj w umowie, że za mieszkanie płacisz od momentu podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, gdy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy. Bywają bowiem przypadki, że deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) długo przed przeprowadzką.

- przedmiot umowy,

- określenie stron,

- cena zakupu oraz sposób jej rozliczania,

- terminy: zakończenia budowy, odbioru mieszkania, zawarcia aktu notarialnego,

- procedura odbioru mieszkania, m.in. zapewnienie możliwości obejrzenia lokalu w trakcie budowy, udostępnienie dokumentacji projektowej,

- zasady obliczania powierzchni użytkowej lokalu oraz rozliczania różnic obmiarowych (powierzchnia, za którą płacimy, nierzadko jest inna od faktycznej, ustalonej na podstawie obmiaru dokonanego już po wybudowaniu budynku),

- opis warunków rękojmi i gwarancji,

- kary umowne przede wszystkim za: przekroczenie terminu zakończenia budowy, odbioru mieszkania lub zawarcia aktu notarialnego,

- określenie możliwości i warunków dokonywania przez klienta zmian w aranżacji mieszkania i standardzie wykończenia (zakres zmian, ich koszty oraz sposób i termin ich rozliczenia),

- warunki odstąpienia od umowy (w jaki sposób można to zrobić oraz kiedy nastąpi zwrot wpłaconych przez klienta pieniędzy, a także czy deweloper potrąca z tego tytułu kary umowne bądź prowizję).

1. Kto pyta, nie błądzi

Radź się sąsiadów, znajomych, którzy ostatnio kupowali mieszkanie. Podzielą się swoim doświadczeniem. Polecą pośrednika, a może też wskażą dewelopera lub spółdzielnię godną zaufania albo ostrzegą przed hochsztaplerem. Warto też zajrzeć na fora internetowe poświęcone tej tematyce oraz zapytać dewelopera o poprzednio realizowane inwestycje. Można też dowiedzieć się w Polskim Związku Firm Deweloperskich (www.pzfd.pl), jaką ma on renomę.

2. Sprawdź wiarygodność dewelopera

Większość deweloperów działa w formie spółki prawa handlowego. Można więc zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego, który prowadzą w całej Polsce sądy rejonowe. Nie trzeba nawet ruszać się z domu. KRS działa także w Internecie (choć w okrojonej formie) – zajrzyj na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości, gdzie znajdziesz odpowiedni link. Z KRS dowiesz się przede wszystkim, kiedy dany podmiot został zarejestrowany i kto ma go prawo reprezentować.

Gdy deweloper jest wpisany do ewidencji działalności gospodarczej, konieczne jest przyjrzenie się aktualnemu z niej wypisowi. Pozwoli to również ustalić, jaki zakres działalności ma przedsiębiorca i czy go nie przekracza.

Można sprawdzić, w jaki sposób deweloper wywiązuje się z własnych zobowiązań, czy posiada nieruchomości, które są mocno zadłużone, co można ustalić w jawnych księgach wieczystych prowadzonych przez sądy rejonowe właściwe dla siedziby takiej nieruchomości.

Z KRS można także uzyskać odpłatnie informacje, czy deweloper widnieje w wykazie jawnego dla wszystkich Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego przez KRS.

W wypadku rzetelnego przedsiębiorcy nie trzeba zdobywać informacji. Sam je przedstawi razem z wzorem umowy przedwstępnej, odpisem z księgi wieczystej nieruchomości, na której ma być budowany dom, oraz pozwoleniem na budowę.

3. Zajrzyj do planu

Jeżeli dom buduje się na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan, warto sprawdzić w gminie, jakie inwestycje są planowanie w pobliżu naszego przyszłego mieszkania. Może się bowiem okazać, mimo zapewnień dewelopera o widoku na las, że za płotem ma powstać kolejny blok i będziemy oglądali okna sąsiada. Zanim podpiszesz umowę, odwiedź też teren budowy i sprawdź, czy prace są zaawansowane.

4. Żądaj dokumentów

Razem z wzorem umowy przedwstępnej powinno się otrzymać kopie: umów potwierdzających tytuł prawny budującego do gruntu (prawo własności lub użytkowania wieczystego), na którym ma stanąć budynek, pozwolenia na budowę oraz wypisu z Krajowego Rejestru Sądowego. Jeżeli nie otrzymasz któregoś z tych dokumentów, żądaj ich pokazania. Jeżeli deweloper nie chce tego zrobić, to nie warto ryzykować. Gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, najważniejszy jest odpis z księgi wieczystej.

5. Negocjuj

Deweloperom lub spółdzielniom jest zdecydowanie wygodniej nie negocjować indywidualnych warunków umowy. Nie mówią więc klientom, że mają do tego prawo. Konsument, który uważa, że umowa zawiera postanowienie niedozwolone, powinien zwrócić na to uwagę deweloperowi lub spółdzielni.

6. Odwiedź rzecznika praw konsumentów

Jeżeli są wątpliwości co do treści umowy, to skonsultuj się z prawnikiem. Zawsze można też zapytać rzecznika praw konsumentów.

Jest ich 363 (adresy znajdziesz na stronie www.uokik.gov.pl). Działają w każdym powiecie oraz mieście na prawach powiatu. Rzecznik może udzielić porady oraz podjąć interwencję u przedsiębiorcy. Pomoże napisać pozew, pisma procesowe.

Ma również prawo wystąpić z powództwem cywilnym do sądu, przyłączyć się do postępowania lub przedstawić przed sądem swoją opinię o danej sprawie.

Można skorzystać także z pomocy Federacji Praw Konsumentów, która swoje kluby ma w całej Polsce (ich adresy znajdziesz na: www.federacja-konsumentow.org.pl).

7. Dochodź swoich praw

Niedozwolone postanowienia nie wiążą z mocy prawa. Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, można zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące lub zasygnalizować podejrzenie występowania we wzorcu klauzul niedozwolonych Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Mieszkania