Klienci na umowy notarialne jeszcze poczekają

Firma Natolin Plaza Center (NPC) odpiera zarzuty: klienci byli na bieżąco informowani o postępach prac, a opóźnienie w przeniesieniu własności wynika ze zbyt dużego obłożenia sądów wieczystoksięgowych. Kompleks mieszkalny przy ul. Nowoursynowskiej 139 składa się z kilku budynków. – Część umów przedwstępnych była sporządzana już kilka lat temu – opowiada nasza czytelniczka (nazwisko do wiadomości redakcji). – Niestety, nie w formie notarialnej.

Nasza czytelniczka umowę z deweloperem podpisała w maju 2006 roku. – Mieszkania miały być oddane w grudniu 2006 roku, a najpóźniej w marcu 2007 roku. Termin nie został dotrzymany – podkreśla. Potem, jak opowiada, była mowa o czerwcu. – W końcu deweloper wręczył nam aneksy, w których zabezpieczył się przed płaceniem kar i obiecał oddanie mieszkań do września – twierdzi. Dodaje, że klucze do upragnionego M mieszkańcy osiedla zaczęli odbierać od stycznia 2008 roku. – Przy odbiorze mieszkania podpisywaliśmy preambułę, gdzie zobowiązano się do sporządzenia aktów notarialnych w ostatecznym terminie, który nie może przekroczyć sześciu miesięcy od momentu podpisania odbioru mieszkania – opowiada czytelniczka.

– Obliczenia są proste: akty powinniśmy dostawać najpóźniej na początku lipca – podkreśla.

Dodaje, że i ten termin nie będzie prawdopodobnie dotrzymany. – Dotarły do nas informacje, że do ewidencji gruntów i budynków nie zostały wprowadzone wszystkie dane. Nie możemy się więc we własnych mieszkaniach zameldować. Co możemy zrobić, żeby otrzymać wreszcie akty notarialne? Przecież w rozliczeniu podatkowym nie możemy odliczyć rat, jakie płacimy do banku już od ponad pół roku, bo nie jesteśmy właścicielami mieszkań. Już nie wspomnę np. o ubezpieczeniach, które musimy płacić bez możliwości uwzględnienia tego w PIT – denerwuje się.

I pyta: – Czy nie mając jeszcze aktów własności, możemy założyć wspólnotę mieszkaniową i wybrać zarządcę? (patrz opinia prawna).

Kolejnym problemem są pieniądze, jakie klienci wpłacali przy podpisywaniu umowy przedwstępnej jako zaliczki na zakup miejsc postojowych w garażu podziemnym.

– Deweloper wycenił miejsce w garażu na 37 tys. zł. Opłaty miesięczne miałyby wynosić około 360 zł. Chętnych do zakupu prawa do parkowania nie ma. Chcemy więc odzyskać nasze pieniądze, ale nie wiemy, jak to zrobić – mówi czytelniczka. I dodaje, że deweloper nie dał mieszkańcom do dyspozycji żadnych placów parkingowych.

Skarży się też, że dostaje wysokie rachunki do płacenia. – Sprzątanie klatki schodowej jest wyceniane w zależności od wielkości mieszkania, a do tego doliczane jest 22 proc. VAT. Podobnie jak w przypadku innych usług, takich jak ochrona, wywóz śmieci itd. Czy ten podatek nie powinien być liczony od całości i dopiero potem ewentualnie rozłożony na liczbę mieszkań? Przecież ochrona pilnuje całego obiektu, a śmieci są wywożone z całego osiedla, czyli z kilku kontenerów. A nam się to liczy od metra kwadratowe mieszkania, doliczając 22 proc. VAT.

– VAT zawarty jest w fakturach wystawianych przez firmy świadczące usługi (np. ochrona, wywóz śmieci) dla całości nieruchomości, a następnie rozliczany jest na całość. Przejściowo na okres robót adaptacyjnych prowadzonych przez lokatorów, co wiąże się z zamawianiem ogromnej liczby dużych kontenerów na wywożony gruz, rozliczenie odbywa się wg wielkości mieszkań, a więc związane jest z ich powierzchnią – mówi Marzenna Wichowska, przedstawicielka Natolin Plaza Center. Dodaje, że począwszy od czerwca 2008 rozliczanie usługi wywozu śmieci odbywa się według kalkulacji związanej z liczbą osób w lokalu, a sam wywóz gruzu na koszt lokatora prowadzącego roboty we własnym mieszkaniu.

Deweloper odpiera też pozostałe zarzuty. Jak mówi Marzenna Wichowska, klienci jako bezpośredni inwestorzy zlecający wybudowanie firmie mieszkań byli na bieżąco informowani o postępach robót.

– Wysyłaliśmy im na ten temat stosowne pisma, podając przybliżony termin oddania lokali do użytku – przypomina. Podkreśla, że mieszkania można było przekazać dopiero po oddaniu do użytkowania całego budynku przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. – Termin ten jest często mylony z terminem umożliwienia klientowi indywidualnej aranżacji lokalu w trakcie budowy i przejściowego odbioru mieszkania na ten cel – tłumaczy Wichowska.

Przedstawicielka dewelopera przyznaje, że spółce rzeczywiście nie uda się podpisać aktów notarialnych w lipcu. – Brak możliwości sporządzenia aktów notarialnych wynika z przyczyn obiektywnych związanych z wydolnością sądów wieczysto księgowych. Złożone wnioski o ujawnianie budynków w księgach wieczystych rozpoznawane są po pięciu – sześciu miesiącach od daty wpływu. Wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej wymaga wcześniejszego ujawnienia budynku, z którego jest on wyodrębniany – tłumaczy Marzenna Wichowska. Dodaje, że notariusz wymaga odpisu z księgi wieczystej z ujawnionym budynkiem i odpisu rejestru lokali w tym budynku. Bez tego zawarcie aktu notarialnego nie jest możliwe tłumaczy. – Poinformowaliśmy o tym właścicieli mieszkań. Listy wysłaliśmy po strajku pocztowców dwa tygodnie temu. Powinny już dotrzeć do adresatów – dodaje Wichowska.

I podkreśla, że w umowie sprzedaży mieszkania jest wyraźny zapis dotyczący miejsc postojowych.

– Spółka nie zobowiązywała się w nich do sprzedaży, ale oferowała możliwość odpłatnego korzystania z miejsca postojowego w garażu za comiesięczną odpłatnością regulowaną z góry. Klienci wpłacali kaucje w wysokości 16 tys. zł tytułem zabezpieczenia prawa do odpłatnego korzystania z miejsca w garażu. Po zakończeniu inwestycji mieszkańcy mają prawo wyboru: jeżeli chcą korzystać z miejsca postojowego, to firma proponuje im długoterminową umowę najmu na dziesięć lat na korzystnych warunkach, jeśli nie, to zwracamy im kaucje –tłumaczy przedstawicielka Natolin Plaza Center.

Dodaje, że 95 proc. klientów wycofało wpłacone kaucje, składając pisemne rezygnacje z możliwości korzystania z miejsc postojowych w garażu. – Jeżeli klienci nie chcą korzystać z naszych miejsc postojowych, mogą parkować na placach parkingowych położonych w pobliżu budynków. Są to tereny gminne – dodaje Marzenna Wichowska.

– W praktyce deweloperskiej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych lub użytkowych poprzedzane są najczęściej umowami przedwstępnymi. Zgodnie z art. 390 § 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, przy czym strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Roszczenia odszkodowawcze przysługują zatem niezależnie od formy umowy. Zgodnie z dyspozycją § 2 cytowanego artykułu, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro zatem zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) dla ustanowienia odrębnej własności lokali konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, to aby skutecznie żądać od dewelopera zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W omawianej sytuacji zatem nabywcy przysługuje wyłącznie roszczenie odszkodowawcze w stosunku do dewelopera.

Należy jednakże zwrócić uwagę na fakt podpisania przez nabywców aneksów do umów przedwstępnych, w których deweloper „zabezpieczył się przed płaceniem kar umownych”. Ocena dopuszczalności zawierania tego typu umów może być odmienna w zależności od tego, czy nabywcy lokali – strony umów przedwstępnych, byli konsumentami w rozumieniu art. 221 k.c., a zatem czy zawieranie przez nich umów przedwstępnych nie było związane bezpośrednio z działalnością gospodarczą. Należy przypuszczać, że nabywane lokale mieszkalne miały służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych tych osób, a zatem umowy te zawierane były z konsumentami.