Odpowiada [b]Mariusz Zając[/b], prawnik w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr
– Opłaty czynszowe ponoszone przez nabywcę lokalu obejmują opłaty z tytułu utrzymania samego lokalu (np. koszty ogrzewania) oraz przypadającego na lokal udziału w częściach wspólnej nieruchomości (np. sprzątanie, oświetlenie). Obowiązek ponoszenia opłat czynszowych przed przeniesieniem własności nieruchomości nie został uregulowany w ustawie o własności lokali oraz innych aktach prawnych i wynika z umowy zawartej pomiędzy deweloperem oraz nabywcą.
Postanowienia, które przewidują konieczność ponoszenia takich opłat przez klientów oraz regulują wysokość ich poszczególnych składników, występują w większości umów deweloperskich i nie były dotychczas kwestionowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów lub Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Zgodnie z obowiązującą w polskim prawie zasadą przyczynowości, obowiązek zapłaty opłat czynszowych przez nabywcę lokalu jest odpowiednikiem świadczeń zapewnianych przez tymczasowego administratora (dewelopera), w zakresie utrzymywania lokalu oraz części wspólnych nieruchomości. Obowiązek ten powinien powstać po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu posiadania lokali na nabywców.
W przypadku gdy przeniesienie posiadania lokalu na nabywcę następuje przed zakończeniem realizacji całej inwestycji, nabywca nie powinien ponosić kosztów utrzymania jeszcze nieukończonych obiektów przeznaczonych do wspólnego korzystania. W przeciwnym przypadku część opłat ponoszonych przez nabywcę lokalu, która miałaby zostać przeznaczona na utrzymanie niewybudowanych części nieruchomości wspólnej, stanowiłaby de facto dodatkowy składnik ceny lokalu.
Dlatego też ewentualna zapłata opłaty czynszowej, w części w jakiej przypada ona na udział w kosztach utrzymania niewybudowanych elementów nieruchomości wspólnej, stanowić będzie świadczenie nienależne i nabywca może zwrócić się do dewelopera z żądaniem obniżenia wysokości opłat czynszowych. Jeżeli deweloper nie zaakceptuje żądania nabywcy, nabywca może samodzielnie obliczyć prawidłową wysokość czynszu lub ponosić opłaty według wskazanej przez dewelopera kwoty i wystąpić na drogę sądową o ich zwrot. Roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego przedawnia się z upływem trzyletniego okresu.
Podejmując decyzję, trzeba pamiętać, że wielu deweloperów uzależnia zawarcie umowy przenoszącej własność od uregulowania wszystkich zobowiązań przez nabywców, w tym związanych z posiadaniem lokalu przed przeniesieniem własności. Takie postanowienia umowne są niezgodne z prawem, ale dość często stosowane w praktyce. Ewentualny spór związany z samodzielnym obniżeniem opłat przez nabywcę może opóźnić przeniesienie własności lokalu i spowodować powstanie dodatkowych kosztów (np. związanych z ubezpieczeniem kredytu).
