Wynajem

Kiedy czynsz za lokal nie wpływa na czas

Fotorzepa/ Dominik Pisarek
Najemca, który wpada w tarapaty finansowe, zazwyczaj przestaje płacić czynsz za lokal użytkowy.

Wówczas właściciel musi stoczyć nie jedną, ale kilka batalii sądowych. Odzyskanie pieniędzy i lokalu nie jest bowiem proste.

Jednym z głównych powodów wcześniejszego wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych są zaległości czynszowe. Pozbycie się dłużnika wcale nie jest takie proste i wymaga często wytoczenia kilku spraw sądowych. Właściciel lokalu nie zawsze musi występować o eksmisję najemcy.

Czasami może iść na skróty i skorzystać z instytucji zawartej w art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, czyli dobrowolnego poddania się egzekucji. O to trzeba jednak zadbać już na etapie podpisywania umowy najmu. Powinna ona zawierać taką zgodę najemcy lub też powinien on złożyć oddzielne oświadczenie na ten temat. Jest jeszcze dodatkowy warunek: umowa z takim zapisem lub oświadczenie musi być zawarte w formie aktu notarialnego. Z taką umową lub oświadczeniem wystarczy udać się do sądu.

Samo pozbycie się dłużnika z lokalu rozwiązuje tylko jeden problem. Pozostaje jeszcze drugi: zaległy czynsz. I w tym wypadku właściciel z reguły musi wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Z chwilą jego wydania, jeżeli dłużnik nie wniesie sprzeciwu, można iść do komornika z wnioskiem o zabezpieczenie wierzytelności na majątku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto w banku, samochód.

Jeżeli zostaną wniesione zarzuty od nakazu zapłaty, a sąd wyższej instancji utrzyma nakaz, to w celu wyegzekwowania zasądzonej kwoty trzeba skierować do tego samego sądu wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności.

Ustawowe prawo zastawu wygasa, jeżeli były najemca zabierze swoje rzeczy z lokalu. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne ryzyko, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony. Wierzyciel musi uzyskać tytuł egzekucyjny, np. prawomocne orzeczenie sądu lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, ugodę zawartą przed sądem, a następnie złożyć wniosek egzekucyjny u komornika.

Kłopoty z regulowaniem czynszu miała m.in. Krystyna D. Prowadziła sklep z butami w galerii handlowej. Nie była zadowolona z jego obrotów, a czynsz musiała płacić. Przy pomocy sądu postanowiła rozwiązać umowę najmu. Chciała skorzystać z nadzwyczajnych środków, które daje jeden z przepisów kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 3571 kodeksu cywilnego.

Krystyna D. nadzwyczajnej zmiany stosunków upatrywała w ogólnoświatowym kryzysie ekonomicznym sprzed kilku lat, którego skutkiem był drastyczny spadek podaży i popytu oraz w ponad 33-proc. wzroście kursu euro do złotówki.

Kryzys doprowadził do tego, że z powodu nierentowności zamknięto wiele lokali handlowych, co spowodowało jeszcze większe zmniejszenie atrakcyjności galerii. Zmiany te miały charakter nagły i nieprzewidywalny, a ich następstwem były jej kłopoty finansowe.

Sąd okręgowy oddalił jednak powództwo Krystyny D. Jego zdaniem strony zawierające umowę najmu muszą ponieść „zwykłe ryzyko kontraktowe", jakie wiąże się ze stałymi, normalnymi zmianami zachodzącymi w stosunkach społeczno-gospodarczych. Niekiedy najemca zalega z czynszem dłużej niż rok. W takim przypadku art. 3571 k.c. powinien znaleźć zastosowanie wówczas, gdy pewne zjawiska wywołują taką zmianę stosunków, która nie mieści się już w granicach owego zwykłego ryzyka. Nadzwyczajny charakter należy przypisać między innymi takim zmianom stosunków, których nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy.

Chodzi m.in. o zmianę ustroju gospodarczego, która nastąpiła po 1990 r., zmianę przepisów podatkowych, których nie można było przewidzieć, zaskakujące zmiany stawek celnych, zmianę stanu prawnego, kryzys gospodarczy, kataklizmy, strajki. ©?

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL