Wynajmujący mogą prowadzić działalność gospodarczą lub najem prywatny. Wybór dokonany na początku może mieć ogromne konsekwencje przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Jeśli była ona przedmiotem działalności gospodarczej, właściciel nie skorzysta z preferencji, które przysługują tylko osobom fizycznym: braku opodatkowania po upływie pięciu lat od nabycia lub ulgi mieszkaniowej w przypadku wcześniejszej sprzedaży. Co ważne, dla organów podatkowych decydujące znaczenie ma wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych.
Pytanie o źródło
Takie stanowisko zajął fiskus w sprawie podatniczki prowadzącej działalność gospodarczą, która w 2009 r. kupiła działkę wraz z domkami fińskimi do całorocznego zamieszkania. Chciała je wynajmować w ramach prowadzonego biznesu, ale najem nie doszedł do skutku. Nieruchomość została jednak wprowadzona do ewidencji środków trwałych i w całości zamortyzowana. Kobieta nie uzyskała żadnych przychodów z najmu, a w 2020 r. wycofała całą działkę z ewidencji środków trwałych i przeniosła do majątku prywatnego. Następnie sprzedała dwa domki wraz z udziałem w gruncie osobom fizycznym. Uzyskane pieniądze chce przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
Czytaj też: Przychód ze sprzedaży firmowej nieruchomości bez ulgi
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zakwestionował jednak prawo do ulgi (interpretacja numer 0114-KDIP3-2.4011.827.2020.1.MG). Zaznaczył, że art. 10 ust. 1 ustawy o PIT wymienia odrębne źródła przychodów: działalność gospodarczą (pkt 3) i odpłatne zbycie nieruchomości (pkt 8). Tylko sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jest zwolniona z podatku po upływie pięciu lat od ich nabycia lub na podstawie ulgi mieszkaniowej. Przepis ten nie ma jednak zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Można je sprzedać bez podatku po upływie sześciu lat od wycofania z działalności gospodarczej.
Niekorzystne rozliczenie
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody ze zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków, wykorzystywanych na potrzeby związane z tą działalnością. Dyrektor KIS uznał na tej podstawie, że wskazana we wniosku nieruchomość – przeznaczona w całości do wykorzystania w biznesie – nie może być uznana za budynek mieszkalny. To oznacza, że właścicielka przy sprzedaży ma przychód z biznesu, o którym mowa w art. 14 ustawy o PIT.
