Prawo najmu: lokatorzy kupują mieszkania na niewłaściwych warunkach

Nieruchomości są specyficznym przedmiotem obrotu, nie kupuje się ich w potocznym rozumieniu tego słowa (nieruchomości nie można zanieść do pośrednika lub po nabyciu zabrać ze sobą), lecz przenosi się prawa.

Zbycie części nieruchomości, tj. lokalu obciążonego prawem najmu, wymaga zachowania określonych procedur, gdyż obrót nimi jest ograniczony i regulowany. Takim ograniczeniem jest nałożenie na znaczącą część właścicieli, którzy chcą zbyć część nieruchomości będącą mieszkaniem, obowiązku określenia wartości przyszłego samodzielnego lokalu, a następnie wynikającej z tej wartości ceny.

Wartość części nieruchomości lokalowej określa się najczęściej na podstawie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa). Według niej wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości (DzU nr 207 z 22 września 2004 r.) m.in. nakazuje: "Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartość nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów oraz przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Przepisy (...) stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu (...), której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości."

Ze wskazanych norm wynika, że przesłanki uwzględniania wartości najmu oraz nakładów w cenie zbywanego lokatorowi mieszkania są jasne, a mimo to pomijane w procedurach sprzedaży. Ponad wszelką wątpliwość najem, a nawet tylko zameldowanie, negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, bo nikt nie da za mieszkanie z lokatorami tyle, ile za to samo mieszkanie bez nich. Szkopuł w tym, że rzeczoznawcy majątkowi, określając wartość części nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, traktują ją jak niczym nieobciążoną, samoistną nieruchomość lokalową. Tymczasem powinni uwzględniać wszelkie stany prawne i faktyczne mające wpływ na jej rynkową wartość.

W przeszłości właściciele określający cenę przyszłej nieruchomości lokalowej na podstawie wartości podanej przez rzeczoznawcę bezkrytycznie przyjmowali opinie o wartości nieistniejącego lokalu. Tak ustalonych cen lokatorzy nie akceptowali i mieszkań nie kupowali. W tej sytuacji dla usunięcia skutków niewłaściwych oszacowań ustawodawca nakazał stosowanie, z czasem coraz wyższych, bonifikat.

Według nas właściwa byłaby sytuacja, w której rzeczoznawca dokonywałby hipotezy wartości jeszcze nieistniejącej nieruchomości, pomniejszając ją o wartość prawa najmu. Wtedy bonifikaty nie miałyby uzasadnienia. Także staranność zawodowa powinna im dyktować rozpatrzenie kwestii nakładów lokatora już na etapie szacowania przyszłego lokalu, gdyż kupujący mieszkanie nie wyzbywają się prawa do zwrotu wydatków na jego remonty w zakresie należącym do właściciela.

Określona umową najmu część nieruchomości lokalowej jest obciążona prawem do korzystania. Jest to bardzo silne prawo, a jego wartość wynika z tego, że lokator nie musi kupować mieszkania; najem wystarczająco zabezpiecza pewność jego bytowania i czyni możliwym dziedziczenie prawa do lokalu. Wartość najmu jest wymierna i wynika np. (1) z różnicy ceny tego lokalu możliwej do uzyskania, gdyby był wolny, i sumy wpłat czynszowych pomniejszonych o koszty właściciela lub (2) z kosztu zapewnienia najemcy lokalu zamiennego.

Przykład do pierwszego wariantu: wolny lokal można zbyć za 4000 zł/mkw., czynsz (bez opłat) wynosi 12 zł/mkw. i zmniejsza się go o miesięczne koszty utrzymania kamienicy - 4 zł oraz amortyzację (od kosztu budowy 3000 zł/mkw.) - 6,25 zł/mkw. Miesięcznie właściciel uzyskuje 1,75 zł/mkw. przychodu, rocznie 21 zł/mkw. Po zdyskontowaniu wartość 1mkw. lokalu, obciążonego najmem, dla właściciela wynosi ~200 zł. Zatem wartość prawa najmu równa się 4000 zł - 200 zł = 3800 zł, co przy mieszkaniu 50 mkw daje 190 000 zł.

Przykład do drugiego wariantu: właściciel, chcąc sprzedać lokal o pow. 50 mkw. za 200 000 zł (4000 zł/mkw.), musi wpierw zapewnić najemcy przynajmniej lokal zamienny. Mieszkają tam cztery osoby, więc należy im kupić nie mniej niż po 10 mkw. podobnego, więc za 4000 zł/mkw. na osobę, co czyni wydatek rzędu 160 000 zł, a w naszym przykładzie jest wartością najmu.

Oczywiście, są to tylko przykłady mające obrazować skalę problemu, więc pomijają mniej ważne przesłanki. Interesujący w kontekście obowiązujących uregulowań powinien być fakt, że np. lokal z pierwszego przykładu ma dla właściciela wartość 10 000 zł, ale dla najemcy już 190 000 zł. Ta droga wynika z kosztu, jaki najemca musiałby ponieść, chcąc nabyć mieszkanie (200 000 zł) i oszczędności w jego utrzymywaniu (10 000 zł).

Dla nabywającego swoje mieszkanie lokatora pozornie jest wszystko jedno, czy w płaconej cenie uwzględnia się jego nakłady i wartość prawa najmu czy załatwiają to uniwersalna bonifikata i odgórne regulacje. Pozorność tę objaśni następujący przykład.