Model biznesowy i przeznaczenie
Naszym zdaniem, w takim przypadku jak opisany w pytaniu, o tym, czy spółka powinna klasyfikować daną nieruchomość przeznaczoną na sprzedaż jako zapas bądź nieruchomość inwestycyjną, powinna decydować zarówno specyfika modelu biznesowego stosowanego przez spółkę, jak i przeznaczenie budynku. W związku z tym, jeżeli spółka jest typowym deweloperem nastawionym na realizację „zysku dewelopera" w jak najszybszym okresie, to wznoszone nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż powinny być klasyfikowane jako zapas.
Kiedy spółka opiera swój model biznesowy na realizacji procesu budowlanego, a następnie wynajmie i wzroście jego wartości (z czym mamy do czynienia w niniejszym studium), a sprzedaje budynek przede wszystkim w przypadku, kiedy znajdzie zmotywowanego nabywcę oferującego okazyjną cenę, to taka nieruchomość powinna być klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna.
Klasyfikacja nieruchomości w sprawozdaniu dewelopera jest zatem także w niektórych przypadkach kwestią osądu kierownictwa, który powinien zostać wyraźnie ujawniony w informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego.
Wariant 1. Model wartości godziwej
Zakończenie procesu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie będzie miało wpływu na wycenę budynku A oraz budynku B. Z księgowego punktu widzenia wartość księgowa netto nieruchomości A i B nie ma znaczenia. Obydwa budynki będą wyceniane w wartości godziwej niezależnie od etapu, na jakim jest ich budowa i późniejsza eksploatacja.
Wariant 2. Model kosztowy
Przyjęcie modelu kosztowego pociąga za sobą szereg istotnych skutków dla prezentacji i późniejszej wyceny nieruchomości inwestycyjnej.
Od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, wartość księgowa budynku A powinna zacząć być amortyzowana przez okres ekonomicznej użyteczności budynku. Koszt amortyzacji będzie obciążał wynik bieżącego okresu. Należy także zauważyć, że kapitalizacja kosztów finansowych powinna zostać wstrzymana, zgodnie z MSR 23 „Koszty finansowania zewnętrznego", ale tylko w części finansowania wydatków związanych z nakładami na budowę budynku A. Koszty finansowe w tym zakresie powinny zostać odnoszone w ciężar kosztów finansowych w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
