Nieprzygotowany do kupna traci pieniądze

[b]Sąd Najwyższy w wyroku z 2 czerwca 2010 r. (sygn. III CSK 269/09)[/b] potwierdził, że skutek wręczenia zadatku może być inny tylko wtedy, gdy kontrahenci tak się wyraźnie umówili.

Przedmiotem umowy sprzedaży miało być w tej sprawie prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w Rabce oraz własność znajdującego się na nim budynku wypoczynkowo-sanatoryjnego. Właścicielką tej nieruchomości była Ewa B., a chętnym do jej kupna – Tomasz P.

[srodtytul]Dwie umowy przedwstępne[/srodtytul]

Kontrahenci zawarli dwie umowy przedwstępne sprzedaży. Pierwsza z grudnia 2006 r. miała formę pisemną. Ustalono w niej, że Tomasz P. wpłaci tytułem zadatku dwie kwoty: 13 tys. zł, a potem 200 tys. zł, w razie zaś nieprzystąpienia przez niego do definitywnej umowy sprzedaży Ewa B. zatrzyma 1/2 tego zadatku. Ustalono też cenę nabycia nieruchomości: 1,2 mln zł.

Na początku 2007 r. została zawarta druga umowa przedwstępna, tym razem w formie aktu notarialnego. Sprecyzowano w niej, że umowa przyrzeczona będzie zawarta do 31 maja 2007 r. Ewa B. zobowiązała się przygotować do tego czasu dokumenty dotyczące obciążenia nieruchomości. Cena nabycia miała być taka sama, jak wskazana w umowie pisemnej. Natomiast zadatek ustalono w kwocie 203 tys. zł.

W akcie notarialnym odnotowano, że notariusz pouczył strony o skutkach wręczenia zadatku. Tomasz P. 30 września 2007 r. scedował wierzytelności z umowy przedwstępnej na spółkę z o. o., której był prezesem.

Strony stawiły się u notariusza 31 maja 2007 r., ale do sprzedaży nie doszło. Ewa B. nie przygotowała jeszcze dokumentów dotyczących obciążenia nieruchomości, a spółka nie miała pieniędzy na zapłatę.

[srodtytul]Promesa zamiast gotówki[/srodtytul]

Strony ponownie stawiły się u notariusza 6 lipca 2007 r. Tym razem Ewa B. dostarczyła dokumenty, ale spółka dalej nie dysponowała odpowiednimi środkami ani w gotówce, ani na rachunku bankowym. Reprezentujący spółkę Tomasz P. przedstawił tylko promesę, w której bank zobowiązał się do udzielenia kredytu jego spółce, jeśli przedłoży akt notarialny kupna nieruchomości. Wskazał też osoby gotowe wspomóc go finansowo.

Ewa B. 11 lipca 2007 r. odstąpiła od umowy, a następnie sprzedała nieruchomość innemu nabywcy za cenę o 200 tys. zł wyższą od ustalonej z Tomaszem P.

Spółka zażądała od Ewy B. zwrotu kwoty wręczonej jej w związku z planowaną transakcją. Ta odmówiła i sprawa znalazła się w sądzie. Sąd I instancji zasądził na rzecz spółki 20 tys. zł, a co do 213 tys. zł jej powództwo oddalił. Uznał, że były podstawy do zatrzymania zadatku. Takiego samego zdania był sąd II instancji. Jednakże przyznał spółce 30 tys. zł, przyjmując kwotę zadatku ustaloną w notarialnej umowie przedwstępnej.

W skardze kasacyjnej spółka zarzuciła przede wszystkim naruszenie art. 394 § 3 [link= http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], który – jak twierdziła – miał zastosowanie w tej sprawie. Przekonywała, że 31 maja 2007 r. doszło do rozwiązania umowy wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, a w takim wypadku zgodnie z art. 394 § 3 k.c. zadatek powinien być zwrócony. Sąd zaś błędnie ocenił gotowość do zawarcia umowy na inną datę: 6 lipca.

[srodtytul]W kontrakcie mogła być klauzula[/srodtytul]

SN skargę kasacyjną oddalił. Sędzia Stanisław Dąbrowski zaznaczył, że ustalenia faktyczne są takie, iż strony zmieniły datę zawarcia umowy, wyznaczając ją na 6 lipca. W tym zaś dniu spółka nie spełniła warunków umowy, bo nie mogła zapłacić uzgodnionej ceny. Pozwana miała zatem prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek.

SN nie zgodził się też z zarzutami naruszenia art. 56 i 65 k.c. wskutek błędnego przyjęcia, że ustalenia z pisemnej umowy przedwstępnej dotyczące zadatku przestały wiązać.

– Nie jest tak, że przesądza o tym pouczenie notariusza o znaczeniu zadatku. [b]Ważne jest to – tłumaczył sędzia – że strony mimo tego pouczenia nie zmieściły w umowie klauzuli dotyczącej zadatku. Oznacza to, że godziły się na skutki wynikające z art. 394 k.c.[/b]

W ocenie SN nie było również podstaw do przejęcia, że wiąże w zakresie zadatku umowa pisemna. Notarialna była bowiem bardziej szczegółowa, w umowie cesji powoływano się tylko na nią. Był to – mówił sędzia Dąbrowski – przejaw woli i wiedzy, że umowa notarialna „pochłonęła” tę pisemną.

[ramka][b]Na poczet ceny albo do zwrotu[/b]

[b]Art. 394 kodeksu cywilnego – z braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju – normuje zadatek w następujący sposób: [/b]

>> w razie wycofania się z transakcji dający zadatek go traci,

>> jeśli nie wykonał umowy ten, kto otrzymał zadatek, jego kontrahent może – bez wyznaczania mu dodatkowego terminu do zawarcia umowy – żądać kwoty dwukrotnie wyższej,

>> jeżeli do umowy dojdzie, to zadatek jest zaliczany na poczet ceny,