Nowe przepisy o sprzedaży mieszkania ze spadku. Do notariusza bez zaświadczenia, ale ze zgłoszeniem

Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytania Krajowej Rady Notarialnej wyjaśniło zasady stosowania nowego, obowiązującego od 20 sierpnia, przepisu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Znosi on obowiązek przedstawiania notariuszom zaświadczeń o tym, że sprzedawana nieruchomość była zwolniona z podatku. Okazuje się jednak, że nowa regulacja przysporzyła im więcej pracy. Muszą bowiem sprawdzić, czy zostały spełnione warunki zwolnienia.

Zaświadczenie z urzędu skarbowego przy sprzedaży nieruchomości

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, spadkobierca, który chce sprzedać albo darować odziedziczone mieszkanie bądź dom, musi przedstawić u notariusza zaświadczenie z urzędu skarbowego. Bez tego nie dojdzie do transakcji. Wspomniany przepis stanowi, że jeśli przedmiotem aktu notarialnego ma być zbycie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych m.in. tytułem spadku, notariusz może dokonać tej czynności tylko po przedstawieniu zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego. Powinno potwierdzać, że spadek jest zwolniony z podatku, należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

Deregulacja – kiedy nie trzeba przedstawiać zaświadczenia?

Co się zmieniło od 20 sierpnia? Otóż w ramach deregulacji do ustawy o podatku od spadków i darowizn dodano art. 19 ust. 7. Przepis ten stanowi, że nie trzeba przedstawiać zaświadczenia z urzędu skarbowego, gdy nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione od podatku na podstawie art. 4a.

Kiedy to zwolnienie przysługuje? Gdy spadek jest po najbliższej rodzinie (po rodzicach, dziadkach, dzieciach, rodzeństwie). Jeśli wartość odziedziczonych rzeczy przekracza 36 120 zł, warunkiem ulgi jest zgłoszenie spadku fiskusowi (na formularzu SD-Z2). Mamy na to sześć miesięcy od dnia zarejestrowania notarialnego poświadczenia dziedziczenia albo uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.

Reasumując, jeśli sprzedajemy odziedziczone po najbliższej rodzinie mieszkanie/dom i spadek był zwolniony z podatku, nie musimy już występować do urzędu skarbowego o zaświadczenie i przedstawiać go u notariusza.

Czytaj więcej

Prawo

Prostsza sprzedaż otrzymanej nieruchomości. Jest podpis prezydenta

Osoby, która zechcą sprzedać mieszkanie lub dom otrzymane w drodze spadku lub darowizny, nie będą...

Jak notariusz ma sprawdzić, czy sprzedawca był zwolniony z podatku?

Nowe przepisy nie precyzują jednak, w jaki sposób notariusz ma zweryfikować prawo do zwolnienia z podatku. Czy wystarczy oświadczenie sprzedawcy? Czy też powinien przedstawić zgłoszenie SD-Z2? Czy takie zgłoszenie wystarczy (przecież jego złożenie nie oznacza, że spadek na pewno był zwolniony z podatku, bo mogły być w nim błędy)? Czy to ma być kopia z potwierdzeniem urzędu? Co w sytuacji, gdy zgłoszenie wysłano pocztą lub złożono elektronicznie?

Na dylematy wynikające z nowych przepisów zwróciła uwagę m.in. Izba Notarialna w Poznaniu. Podkreśliła, że nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn, choć w założeniu ma ograniczyć biurokrację, w praktyce może prowadzić do licznych problemów interpretacyjnych. „Brak precyzji w ustawie może prowadzić do sytuacji, w której notariusze będą jednak odmawiać sporządzenia aktu notarialnego bez zaświadczenia, z uwagi na odpowiedzialność finansową za błędne zwolnienie zbywcy z tego obowiązku” – wskazują notariusze. – Jest ryzyko, że zmiana, która miała uprościć obrót majątkiem spadkowym, doprowadzi do nowych sporów z urzędami skarbowymi i utrudni sprzedaż odziedziczonego majątku – mówi notariusz Maciej Celichowski, rzecznik prasowy Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.

Odpowiedź Ministerstwa Finansów

Krajowa Rada Notarialna wystąpiła w tej sprawie do Ministerstwa Finansów. W odpowiedzi resort wskazał, że każdy notariusz powinien dochować należytej staranności przy stosowaniu nowego przepisu. Musi zatem zweryfikować, czy zostały spełnione warunki zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn - czy spadkobiercą jest osoba uprawniona do ulgi i czy zgłoszenie zostało złożone w terminie. Sprzedawca musi dostarczyć notariuszowi dokumenty pozwalające mu dokonać takiej weryfikacji. „Niewątpliwie warunek zgłoszenia nabycia konkretnej rzeczy w terminie notariusz będzie mógł ocenić na podstawie okazanego mu przez podatnika zgłoszenia SD-Z2 wraz z potwierdzeniem jego złożenia (jest to możliwe zarówno w przypadku zgłoszenia w formie papierowej, jak i elektronicznej, w tym za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego). Na tej podstawie notariusz będzie mógł ocenić, czy nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych było zwolnione od podatku (…) weryfikacja tego faktu nie może zostać zastąpiona oświadczeniem o zamiarze dokonania zgłoszenia” – czytamy w piśmie Ministerstwa Finansów.

Resort dodaje, że zaświadczenia z urzędu nie są już obowiązkowe, jednak ich okazanie nadal jest dopuszczalne.