Najem majątku prywatnego można opodatkować inaczej niż firmowego

– Prowadzę działalność gospodarczą. Rozliczam się wspólnie z małżonkiem. Zamierzam wynająć mieszkanie, które otrzymałam jako darowiznę. Zastanawiam się, czy o wynajęciu powinnam zawiadomić urząd skarbowy z dniem podpisania umowy, czy też mogę rozliczyć się z najmu dopiero w zeznaniu rocznym PIT? Nie jestem pewna, czy uzyskiwanie dochodów z najmu odbierze mi prawo do wspólnego rozliczania się z małżonkiem – pyta czytelniczka DF.

Uzyskujący dochody z najmu i dzierżawy mają możliwość wyboru formy ich opodatkowania. Mogą zdecydować o płaceniu podatku na zasadach ogólnych (czyli według stawek określonych w skali podatkowej) albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wybór taki mają również prowadzący działalność gospodarczą. Wystarczy, jeśli wynajmują np. mieszkanie, dom czy plac nienależące do majątku firmy i nieobjęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Innymi słowy, jeśli wynajem czy dzierżawa nie mają związku z ich działalnością gospodarczą a obejmują majątek prywatny, mogą wybrać formę opodatkowania, i to bez względu na przyjęty sposób rozliczeń z fiskusem z tej działalności.

Oznacza to, że przedsiębiorca, który z dochodów firmy rozlicza się na zasadach ogólnych, prowadząc księgę przychodów i rozchodów, z wypływów z najmu może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, i odwrotnie. Wybór, jeśli chodzi o wynajem dóbr niezwiązanych z działalnością gospodarczą, mają też płacący kartę podatkową.

Decydując się na wybór formy opodatkowania, trzeba zawiadomić urząd skarbowy. Nie będzie to jednak konieczne, jeśli przedsiębiorca zdecyduje się na rozliczenie z dochodów z najmu na zasadach ogólnych. Wtedy podatek od najmu będzie płacił w tym samym terminie co od dochodów z działalności gospodarczej. Do kwoty zaliczki z prowadzenia firmy doliczy zaliczkę przypadającą od najmu.

Inaczej będzie jednak wtedy, gdy przedsiębiorca zdecyduje się na płacenie podatku od dochodów z działalności gospodarczej za okresy kwartalne (możliwość taką mają mali podatnicy lub rozpoczynający działalność gospodarczą). Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje możliwości płacenia raz na kwartał zaliczek na podatek od dochodów z najmu opodatkowanych za zasadach ogólnych. Zaliczki od nich płaci się co miesiąc, do 20 dnia następnego miesiąca, a zaliczkę za grudzień w wysokości zaliczki za listopad – do 20 grudnia.

W praktyce najczęściej podatnicy wybierają opodatkowanie wpływów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Aby jednak korzystać z tej formy rozliczeń, konieczne będzie złożenie oświadczenia w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania. Trzeba je złożyć najpóźniej do dnia uzyskania pierwszego przychodu z najmu.Ryczałt można płacić za okresy miesięczne lub kwartalne (czyli do 20 dnia miesiąca następującego po danym kwartale kalendarzowym, a za IV kwartał – w zeznaniu rocznym). Przy czym z kwartalnego rozliczenia nie mogą skorzystać osoby, które w danym roku rozpoczynają świadczenie usług najmu a także te, których przychody z najmu za ubiegły rok przekroczyły równowartości 25 tys. euro. O wyborze kwartalnym wpłat również trzeba zawiadomić urząd.

Osoby, które wynajmują mieszkanie należące do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską, mogą dodatkowo, informując urząd skarbowy, zadecydować, że z całego dochodu z wynajmu będzie rozliczał się tylko jeden z małżonków. Oczywiście, jeśli mieszkanie należy do majątku osobistego jednego małżonka (otrzymał je np. w darowiźnie, w spadku lub kupił przed ślubem), z fiskusem rozlicza się tylko on.

Ryczałt od przychodu z najmu jest nie tylko wygodną, ale i korzystną formą opodatkowania, zwłaszcza gdy dochody danej osoby czy małżeństwa mieszczą się w II lub III przedziale skali podatkowej. Podatek płaci się od przychodów, czyli kwoty faktycznie otrzymanej od najemcy lub dzierżawcy. Jeśli więc lokator zalega z czynszem, właściciel nie ma obowiązku płacenia ryczałtu. Jednak, jeśli lokator zapłaci czynsz z góry, wynajmujący musi rozliczyć się z fiskusem z całości przychodu. Warto pamiętać, że w tym wypadku nie uwzględnia się żadnych kosztów jego uzyskania.

Płacenie ryczałtu od wpływów z najmu, inaczej niż przy przychodach z działalności gospodarczej opodatkowanych ryczałtem lub kartą podatkową, nie pozbawia prawa do złożenia wspólnego zeznania z małżonkiem ani preferencyjnego rozliczenia przewidzianego dla samotnych rodziców (art. 6 ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Stawki 8,5 oraz 20 proc.

Ryczałt płaci się według stawki 8,5 proc., jeśli przychód – liczony od początku danego roku – nie przekroczy równowartości 4 tys. euro. W 2007 r. jest to 15 934 zł. Na 2008 r. limit wynosi 15 072 zł (zależy on od kursu euro obowiązującego 1 października roku poprzedniego; 1 października 2007 r. kurs euro wynosił 3,7680 zł).