Podatnik w ramach prowadzonej działalności zawiera umowy na wynajem lokali użytkowych. W ramach zawieranych umów najemcy zobowiązują się płacić na jego rzecz czynsz za wynajem lokali oraz opłaty za dostarczane do lokali media (dostawa wody i odbiór ścieków, energia elektryczna, gaz oraz wywóz nieczystości), które to wynajmujący refakturuje (na podstawie wskazań podliczników lub innych, uzgodnionych kryteriów podziału kosztów) na najemców na podstawie uprzednio otrzymanej od dostawcy danego medium faktury. Lokale te nie są objęte systemem odbierania odpadów komunalnych na mocy aktu prawa miejscowego. Ponadto media nie stanowią elementu kalkulacyjnego ceny usługi najmu (wykazywane są w odrębnej pozycji na fakturze), a najemcy nie mają możliwości wyboru ich świadczeniodawców – decyduje o tym wynajmujący. Mając to na uwadze podatnik powziął wątpliwość czy może stosować do refakturowanych mediów taką samą stawkę podatku VAT według jakiej nabył te media. Według niego prawidłowym jest refakturowanie mediów na najemców z zastosowaniem właściwej dla nich stawki VAT dlatego, że w zawartych z nimi umowach zostało wskazane, że czynsz najmu nie obejmuje kosztów mediów, a podatnik przenosi na najemców koszty mediów na podstawie wskazań indywidualnych podliczników oraz cen z faktur pierwotnie wystawionych na podatnika, bez doliczania marży.
Czytaj więcej
Właściciel musi przerzucić koszty utrzymania mieszkania na lokatora, inaczej zapłaci więcej fiskusowi.
Zdaniem Marcina Pardela, radcy prawnego i starszego konsultanta w Dziale Doradztwa Podatkowego Deloitte, na wstępie należy wskazać, że stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot sprzedający daną usługę, którą uprzednio nabył we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest wpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tejże usługi. Przeniesienie kosztu na inną osobę nie może być zatem traktowane w inny sposób niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.
Jeśli najemca ma możliwość określenia sposobu korzystania z danego medium poprzez decydowanie o wielkości jego zużycia, to takie świadczenie co do zasady powinno być uważane za odrębne świadczenie od świadczenia głównego (najmu). Jednocześnie, jak trafnie zauważył DKIS, w sytuacji, w której wyodrębnienie mediów od głównej usługi (najmu) miałoby charakter sztuczny, to świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu (np. w przypadku wynajmu lokali biurowych „pod klucz” gotowych do użytku lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych, wraz z dostawą mediów). Wówczas pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (bez uwzględnienia kryterium zużycia danego medium).
Stwierdzić zatem należy, że w sytuacji, w której rozliczenie mediów zużytych przez najemców następuje na podstawie wskazania liczników bądź na podstawie innych kryteriów jak np. liczba osób korzystających z nieruchomości czy jej powierzchnia, to dostawa takich mediów powinna być uważana za świadczenia odrębne od usługi najmu i w rezultacie ich późniejsza odsprzedaż powinna być opodatkowana według właściwych dla nich stawek VAT (por.interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 listopada 2022 r., 0114-KDIP4-1.4012.460.2022.2.APR).
