Od stycznia 2023 r. wszyscy zarabiający na prywatnym wynajmie mieszkań, którzy są teraz na skali PIT, będą musieli przejść na ryczałt. Tak wynika z Polskiego Ładu. Eksperci radzą: sprawdźcie umowy i dostosujcie je do zasad ryczałtowego rozliczenia, żeby skarbówka nie wzięła dodatkowego podatku.

– Wielu właścicieli mieszkań, również ci, którzy już teraz mają prywatny wynajem na ryczałcie, nie zdaje sobie sprawy, jak ważne dla fiskusa są zapisy w umowie. Powinno z niej wyraźnie wynikać, że opłaty za media obciążają najemcę. Wtedy nie są przychodem właściciela. Jeśli w umowie nie jest zapisane, że do uiszczania opłat zobowiązany jest lokator, fiskus uzna całą przekazaną przez niego kwotę za przychód właściciela. Na ryczałcie oznacza to konieczność zapłaty wyższego podatku – mówi Piotr Juszczyk, doradca podatkowy w InFakt.

Wyższy przychód, nie będzie już kosztów

Oto przykład.

– Strony umawiają się, że najemca płaci właścicielowi co miesiąc 3 tys. zł. Z tego czynsz za najem wynosi 2 tys. zł, natomiast reszta jest na pokrycie kosztów mediów, do których opłacania zobowiązany jest właściciel. Zdaniem fiskusa przychodem właściciela jest nie tylko 2 tys. zł czynszu, ale cała kwota od lokatora, czyli 3 tys. zł. Skutek jest taki, że podatek rośnie o 85 zł miesięcznie (przy stawce 8,5 proc., powyżej 100 tys. zł rocznie jest 12,5 proc.). Jeśli z umowy wynika, że opłaty za media obciążają najemcę, przychód właściciela wyniesie tylko 2 tys. zł. Oczywiste więc, że taki zapis jest dla niego bardziej opłacalny – tłumaczy Piotr Juszczyk.

– Sprawdzenie umów z najemcami jest szczególnie ważne dla tych wynajmujących, którzy są jeszcze na skali. Teraz, nawet jeśli muszą wykazać dodatkowy przychód, to płacąc za media, jednocześnie rozliczą koszt. Wychodzą więc na zero. Po obowiązkowym przejściu w styczniu na ryczałt, na którym nie ma kosztów, zostanie im tylko przychód – mówi doradca podatkowy Wojciech Kliś. Dodaje, że odpowiednie zapisy w umowie i wyraźne rozgraniczenie czynszu oraz opłat za media powinny zabezpieczyć wynajmującego.

Potwierdza to najnowsza interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wystąpił o nią mężczyzna, który wynajmuje prywatnie (nie jest to działalność gospodarcza) mieszkanie. Z umowy wynika, że najemca, oprócz czynszu, ponosi wszelkie koszty utrzymania lokalu. Chodzi o opłaty za wodę, prąd, gaz, ogrzewanie, odprowadzanie ścieków i odpadów, utrzymanie nieruchomości wspólnej czy wpłaty na fundusz remontowy. Te kwoty lokator przelewa na konto właściciela. Następnie są przekazywane wspólnocie oraz dostawcom energii elektrycznej i gazu.

Czytaj więcej

Jak przygotować się do zmian dla najmu

Wynajmujący rozlicza się ryczałtem. Nie ma wątpliwości, że jego przychodem jest czynsz od lokatora. Twierdzi jednak, że do przychodów nie powinien zaliczać opłat za media. Argumentuje, że obciążają najemcę, a on tylko pośredniczy w ich przekazywaniu do wspólnoty oraz dostawców mediów. Nie ma z tego tytułu żadnego wynagrodzenia.

Pośrednictwo bez konsekwencji

Fiskus zgodził się z tym stanowiskiem. Wskazał, że przychód u wynajmującego powstaje zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie. Przepis ten mówi o otrzymanych bądź postawionych do jego dyspozycji pieniądzach. Jeśli do ponoszenia opłat eksploatacyjnych zobowiązany jest najemca, warunek otrzymania bądź postawienia do dyspozycji nie jest spełniony. Zarówno gdy pieniądze są przelewane na konto wspólnoty i dostawców mediów bezpośrednio przez lokatora, jak i wówczas, gdy są wpłacane właścicielowi, ale pełni on jedynie funkcję pośrednika, przekazując środki uprawnionym podmiotom.

Oznacza to, że opłaty za utrzymanie i eksploatację lokalu nie są przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Nie zalicza ich do przychodów. Podatek płaci tylko od czynszu za wynajem (interpretacja nr 0114-KDIP3-2.4011.970. 2022.1.MG).

Przepisanie liczników

– Skarbówka potwierdziła, że jeśli właściciel wynajmowanego prywatnie mieszkania tylko pośredniczy w uiszczaniu opłat za media, to nie ma dodatkowego przychodu. Wydaje się, że jeszcze bezpieczniejsze podatkowo, choć na pewno trudniejsze organizacyjnie, jest przepisanie liczników na lokatora, aby to on bezpośrednio rozliczał się z dostawcami mediów – wskazuje Wojciech Kliś.

Interpretacje
Przedsiębiorcy traktowani surowiej

Właściciel firmy, który rozlicza najem w biznesie, musi wykazać przychód także wtedy, gdy koszty mediów są przerzucane na lokatora. Takie jest ostatnie stanowisko fiskusa. Spójrzmy na sprawę z ostatnich dni. Przedsiębiorca wynajmujący lokale ma wspólny licznik prądu dla wszystkich najemców, refakturuje na nich koszty na podstawie podliczników. W umowie wyszczególniono, że za prąd jest dodatkowa płatność (oprócz czynszu). Czy przedsiębiorca ma z tego tytułu przychód? W październiku 2021 r. fiskus stwierdził, że skoro najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów prądu, to opłaty nie są przychodem wynajmującego. Pod koniec listopada 2022 r. szef Krajowej Administracji Skarbowej zmienił interpretację. I uznał, że opłaty za media są przychodem z działalności gospodarczej. Także w interpretacji sprzed kilku miesięcy fiskus stwierdził, że jeśli najem jest rozliczany w firmie, to przedsiębiorca musi wykazać przychód „zarówno gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikających z zużycia prądu, wody i gazu są uwzględnione w kwocie czynszu, jak i w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu”.