Zgodnie z Polskim Ładem w 2023 r. firmy nie będą już mogły amortyzować mieszkań i domów (teraz można jeszcze nabyte przed 2022 r.). Czyli rozliczać poprzez odpisy wydatków na ich zakup. Zakaz nie dotyczy jednak remontów.

– Wydatki związane z utrzymaniem mieszkania, np. remonty czy wyposażenie, nadal będzie można zaliczać do kosztów. W tej sprawie przepisy się nie zmieniły – potwierdza Krajowa Informacja Skarbowa.

Remonty mogą zaliczyć do kosztów zarówno przedsiębiorcy prowadzący biznes w mieszkaniu, jak i ci, którzy wynajmują lokal i rozliczają dochody w firmie (w najmie prywatnym w przyszłym roku nie będzie już żadnych kosztów). Jest jednak jeden problem. Zwykły remont rozliczymy w kosztach, jeśli jednak przeprowadzone w mieszaniu/domu prace spowodują jego ulepszenie i przekroczą 10 tys. zł, wydatki trzeba doliczyć do wartości nieruchomości i amortyzować. Ponieważ amortyzacja będzie w 2023 r. definitywnie zakazana, wydatki nam przepadną.

Czytaj więcej

Firmy odzyskają koszty zakupu domów i mieszkań

Czy nastąpił wzrost wartości użytkowej

Jak odróżnić remont od ulepszenia? Zgodnie ze znaczeniem słownikowym remont to przywrócenie wartości użytkowej danego obiektu, naprawa, odnowienie. Prawo budowlane definiuje go jako wykonywanie w istniejącym obiekcie robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego. Z ulepszeniem (zgodnie z ustawami o PIT i o CIT) mamy do czynienia, gdy wskutek przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji następuje wzrost wartości użytkowej danego środka trwałego w stosunku do wartości z dnia przyjęcia do używania. Mierzy się ją w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych składników majątkowych i kosztami ich eksploatacji.

Jak te definicje przekładają się na konkretne inwestycje? Spójrzmy na niedawną interpretację skarbówki. Wystąpiła o nią właścicielka kilku budynków (głównie mieszkalnych). Większość z nich dostała w spadku po ojcu. Prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali. Nieruchomości zostały zaliczone do firmowych środków trwałych i są jeszcze amortyzowane.

Uszczelnienie i zabezpieczenie

Właścicielka przeprowadziła w budynkach wiele prac. Wykonała między innymi ocieplenie oraz izolację ściany, okapniki do drewnianych okien, wymieniła drzwi, piec gazowy, system monitorujący, opierzenie i rynny na dachu, uszczelniła taras, położyła bezpieczne płytki na podestach przy wejściach do klatek schodowych.

Podkreśla, że inwestycje są przeprowadzane po to, aby nieruchomości nadawały się do wynajmu. Mają na celu odtworzenie (a nie podniesienie) ich pierwotnej wartości użytkowej (przy uwzględnieniu aktualnego poziomu wiedzy technologicznej) oraz naprawę uszkodzonych elementów.

Czy przeprowadzone prace można uznać za remont i zaliczyć wydatki bezpośrednio do kosztów PIT? Skarbówka nie miała nic przeciwko.

– Wykonane przez właścicielkę prace są związane z utrzymaniem nieruchomości – przyznał fiskus. Można je uznać za remont. Wydatki nie zwiększają więc wartości początkowej nieruchomości. Bez względu na wysokość nakładów mogą być bezpośrednio zaliczone do kosztów PIT (interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0115-KDIT3.4011.604.2022.2.KP).

Podobne wnioski można wyciągnąć z interpretacji dotyczących osób prawnych.

Ulepszenie to rozbudowa i modernizacja

W interpretacjach fiskus podkreśla, że remont zmierza do podtrzymania i odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego. Jest rodzajem naprawy, polega na wymianie zużytych elementów. Remontując nieruchomość, można stosować materiały odpowiadające aktualnym standardom technologicznym. W wyniku ulepszenia środek trwały zostaje natomiast unowocześniony lub przystosowany do spełniania innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych.

Zgodnie z interpretacjami przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć:

- przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,

- rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie),

- rekonstrukcję, czyli odtworzenie zużytych składników majątku,

- adaptację, tj. przystosowanie środka trwałego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony, albo nadanie mu nowych cech użytkowych,

- modernizację, czyli unowocześnienie środka trwałego.