Firmy odzyskają koszty zakupu domów i mieszkań

Wydatki na kupno budynku mieszkalnego rozliczymy w kosztach, ale dopiero przy jego sprzedaży.

Publikacja: 07.11.2022 19:58

Firmy odzyskają koszty zakupu domów i mieszkań

Foto: Adobe Stock

Przedsiębiorcy nie mogą się pogodzić z wprowadzonym przez Polski Ład zakazem amortyzacji domów i mieszkań. Zasypują fiskusa wnioskami o interpretacje. Negatywne odpowiedzi skarżą do sądów. Na razie przegrywają. Mamy jednak dla nich pocieszającą informację: skarbówka zgadza się, że zakazane koszty odzyskają przy sprzedaży nieruchomości.

– Ostatecznie więc podatkowe rachunki się wyrównają. Tyle że koszty będą przesunięte w czasie, rozliczymy je nie w trakcie używania mieszkania/domu, ale dopiero przy liczeniu dochodu ze sprzedaży – mówi Wojciech Jasiński, doradca podatkowy w ATA Finance.

Zabroniony tylko odpis

Przypomnijmy, że w 2023 r. zakaz amortyzacji obejmie wszystkie nieruchomości mieszkalne (teraz można jeszcze rozliczać te, które zostały nabyte bądź wytworzone przed 1 stycznia 2022 r.). Firmy (a także wynajmujący prywatnie, którzy zresztą i tak muszą przejść na ryczałt) nie zaliczą więc wydatków na nabycie domów i mieszkań do podatkowych kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. Czy te wydatki definitywnie im przepadną? Nie.

– Niezamortyzowana wartość początkowa budynków lub lokali mieszkalnych może stanowić koszt ich zbycia na rzecz podmiotu trzeciego – stwierdził fiskus w interpretacji dotyczącej spółki działającej w branży hotelowo-gastronomicznej, która zarabia również na wynajmie (interpretacja nr 0111-KDIB1-1.4010. 495.2022.1.SH).

Czytaj więcej

Koniec z amortyzacją mieszkań. Zakaz nie obowiązuje odsetek od kredytu

Podobnie było w sprawie spółki, która przeprowadziła inwestycje w dzierżawionym budynku. Fiskus uznał, że w 2023 r. nie będzie już mogła ich amortyzować. Przyznał jednak, że koszty rozliczy przy sprzedaży. – Niezamortyzowana wartość początkowa inwestycji może stanowić koszt jej zbycia na rzecz właściciela nieruchomości bądź podmiotu trzeciego – czytamy w interpretacji (nr 0111-KDIB1-1.4010. 622.2021.2.BK).

– To prawidłowe stanowisko. Polski Ład ograniczył jedynie możliwość rozliczania wydatków na nabycie nieruchomości mieszkalnych poprzez odpisy amortyzacyjne. Nie pozbawił firm całkowicie prawa do rozpoznawania takich kosztów – mówi Mateusz Rogulski, associate w zespole podatkowym kancelarii Greenberg Traurig Nowakowska-Zimoch Wysokiński.

Interpretacje dotyczą spółek rozliczających się CIT. Trochę inne są zasady rozliczeń mieszkań i domów u przedsiębiorców płacących PIT. Oni też już w przyszłym roku nie będą ich amortyzować. Czy odzyskają koszty ich nabycia?

– Przedsiębiorcy płacący PIT nie wykazują sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w firmie (chyba że są dla nich towarem handlowym). Transakcję rozliczają jako osoby prywatne. Jeżeli do sprzedaży dojdzie po pięciu latach od nabycia (licząc od końca roku, w którym nastąpiło), nie trzeba w ogóle płacić podatku – tłumaczy Wojciech Jasiński.

Daniny możemy też uniknąć, jeśli mieszkania lub domu pozbędziemy się wcześniej. Ustawa o PIT przewiduje bowiem zwolnienie z podatku dla tych, którzy przeznaczą środki ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Mamy na to trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do transakcji.

Co w sytuacji, gdy mieszkanie/dom sprzedamy wcześniej i nie przysługuje nam zwolnienie?

– Podatek trzeba zapłacić od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Do tych kosztów zaliczamy wydatki na nabycie nieruchomości, w niezamortyzowanej części – wyjaśnia Wojciech Jasiński.

– Wydatki na nabycie mieszkania/domu ostatecznie rozliczą w kosztach zarówno przedsiębiorcy płacący CIT, jak i PIT. Marne to jednak pocieszenie dla tych, którzy nie chcą ich sprzedawać – mówi Wojciech Jasiński.

– W obliczu wysokiej inflacji i rosnących cen nieruchomości odsunięcie rozliczenia kosztów do momentu sprzedaży może być dla wielu mało satysfakcjonującym rozwiązaniem – dodaje Mateusz Rogulski.

Odsetki i remont

Jakie jeszcze wydatki rozliczymy przy sprzedaży?

– Do kosztów można też zaliczyć poniesione przy nabyciu opłaty za wpisy do księgi wieczystej, notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych. Wartość początkową nieruchomości, a co za tym idzie, koszt podatkowy, zwiększają też zapłacone odsetki od kredytów, naliczone do dnia przekazania jej do używania. Podobnie jest z wydatkami na remont nieruchomości przeprowadzony w celu przygotowania jej do użytku – tłumaczy Mateusz Rogulski.

Urzędnik nie jest od konstytucji

Wprowadzony przez Polski Ład zakaz amortyzacji domów i mieszkań bardzo nie spodobał się przedsiębiorcom oraz osobom zarabiającym na prywatnym wynajmie. Zarzucają skarbówkę wnioskami o interpretacje i skarżą niekorzystne dla nich odpowiedzi do sądów. Argumentują, że zainwestowali w zakup nieruchomości i zakładali, że będą mogli je w całości rozliczyć w kosztach. Powołują się na konstytucyjną zasadę ochrony praw nabytych oraz interesów w toku. A także orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, z którego wynika, że podatnik powinien mieć możliwość rozliczenia inwestycji tak, jak przewidywały ustawy w momencie jej przeprowadzenia.

Fiskus uważa jednak, że kontrola zgodności przepisów prawa podatkowego z postanowieniami Konstytucji RP nie należy do urzędników, którzy wydają indywidualną interpretację. A sądy przyznają mu rację. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, sygn. I SA/Łd 482/22 (opisywaliśmy go w „Rzeczpospolitej” z 18 października 2022 r.), czy w Olsztynie, sygn. I SA/Ol 325/22.

Przedsiębiorcy nie mogą się pogodzić z wprowadzonym przez Polski Ład zakazem amortyzacji domów i mieszkań. Zasypują fiskusa wnioskami o interpretacje. Negatywne odpowiedzi skarżą do sądów. Na razie przegrywają. Mamy jednak dla nich pocieszającą informację: skarbówka zgadza się, że zakazane koszty odzyskają przy sprzedaży nieruchomości.

– Ostatecznie więc podatkowe rachunki się wyrównają. Tyle że koszty będą przesunięte w czasie, rozliczymy je nie w trakcie używania mieszkania/domu, ale dopiero przy liczeniu dochodu ze sprzedaży – mówi Wojciech Jasiński, doradca podatkowy w ATA Finance.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Konsumenci
Rzecznik generalny TSUE o restrukturyzacji Getin Banku: ocenić musi polski sąd
Praca, Emerytury i renty
Rząd ma problem z emeryturami. Trybunał wymusił kosztowne zmiany
Prawo dla Ciebie
Miliony z Funduszu bez konkursów. Eksperci są pewni: Ziobro złamał konstytucję
Podatki
Skarbówka będzie łapać już tylko prawdziwych oszustów
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Sądy i trybunały
SN dopuszcza piętrowe wyłączenia sędziów
Płace
Ostatnia taka podwyżka pensji. W przyszłym roku czeka nas rewolucja