Osoby zarabiające na wynajmie mieszkań zasypują skarbówkę wnioskami o interpretację w sprawie ich amortyzacji. Fiskus jest jednak nieugięty – w przyszłym roku nie będą już mogły rozliczać odpisów w podatkowych kosztach.
– To skutek przepisów wprowadzonych przez Polski Ład, które zakazują amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Wyjątek to mieszkania i domy nabyte bądź wytworzone przed 1 stycznia 2022 r. Je można jeszcze w tym roku amortyzować. W 2023 r. już nie będzie takiej możliwości – mówi Agnieszka Telakowska-Harasiewicz, doradca podatkowy w kancelarii SSW Pragmatic Solutions.
Czytaj więcej
Sprzedający nieruchomość nie zapłaci podatku od dochodu, jeśli przeznaczy pieniądze na nabycie mieszkania.
Z Polskiego Ładu wynika też, że w 2022 r. po raz ostatni możemy rozliczać najem prywatny (który nie jest działalnością gospodarczą) według skali. W 2023 r. trzeba przejść na ryczałt. Co oznacza, że wynajmujący prywatnie nie odliczą już nie tylko amortyzacji, ale także żadnych innych kosztów.
Czy sposobem na ominięcie wynikającego z Polskiego Ładu zakazu amortyzacji jest założenie działalności gospodarczej? O to zapytał fiskusa mężczyzna wynajmujący pięć mieszkań.
Biznes też bez amortyzacji
Skarbówka odarła go jednak ze złudzeń. „Braku możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych nie zmienia fakt założenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych” – czytamy w interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0114-KDIP3-2.4011.541.2022.1.MG).
Nadzieję na uratowanie kosztów miał też mężczyzna, który już teraz prowadzi biznes polegający na wynajmie. Chciał zwiększyć stawki amortyzacji, także wstecznie, za poprzednie lata. Nic z tego – odpowiedział fiskus. Podkreślił, że przedsiębiorca musi wybrać jedną z metod amortyzacji jeszcze przed jej rozpoczęciem. I nie może jej zmieniać w trakcie tego procesu (interpretacja nr 0115-KDIT3. 4011.287.2022.2. JŁ).
We wnioskach o interpretacje wielu wynajmujących powołuje się na konstytucję. Argumentują, że likwidacja amortyzacji mieszkań narusza regułę ochrony praw nabytych wynikającą z zasady demokratycznego państwa prawa. Podkreślają, że zainwestowali w zakup nieruchomości i zakładali w swoich planach, iż będą mogli je w całości rozliczyć w kosztach. Powołują się na orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, z którego wynika, że sytuacja prawna podmiotów dotkniętych nową regulacją powinna być poddana takim przepisom przejściowym, by mogły dokończyć przedsięwzięcia podjęte na podstawie wcześniejszych przepisów w uzasadnionym przeświadczeniu, że są i pozostaną stabilne.
Fiskusa to jednak nie wzrusza. Jego zdaniem wykładnia językowa Polskiego Ładu nie budzi wątpliwości. Kontrola zgodności z aktami prawnymi wyższego rzędu należy zaś do Trybunału Konstytucyjnego. A nie urzędników, którzy wydają indywidualną interpretację. Takiej odpowiedzi skarbówka udzieliła np. w interpretacji nr 0115-KDIT3.4011. 544.2022.1. KP.
Agnieszka Telakowska-Harasiewicz przypomina, że zakaz amortyzacji dotknie nie tylko wynajmujących, ale także przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność we własnym domu lub mieszkaniu. Oni także muszą w przyszłym roku zakończyć rozliczanie wydatków na ich nabycie w kosztach.
Ryzykowna furtka
Tym, którzy dopiero teraz kupują mieszkanie lub dom, szansę na ominięcie zakazu amortyzacji daje art. 22e ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, jeśli podatnik przewiduje, że daną rzecz powyżej 10 tys. zł będzie używał nie dłużej niż rok, nie musi jej zaliczać do środków trwałych i amortyzować. Oznacza to, że może wydatek na jej zakup (bądź wytworzenie) zaliczyć bezpośrednio do kosztów.
– Teoretycznie taka możliwość dotyczy też nieruchomości. Jest to jednak ryzykowne rozwiązanie, o czym świadczą chociażby interpretacje fiskusa z poprzednich lat, w których kazał korygować koszty. Skarbówka może też uznać, że takie działanie, jeżeli nie ma uzasadnienia gospodarczego, ma na celu wyłącznie podatkowe korzyści. I zakwestionować rozliczenie na podstawie klauzuli obejścia prawa podatkowego – mówi Agnieszka Telakowska-Harasiewicz.
Nadzieja w sądach
Zakaz amortyzacji mieszkań i domów krytykuje Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. Podkreśla, że skarbówka zmieniła reguły w trakcie gry. Wielu inwestorów, podejmując decyzje o nabyciu nieruchomości, uwzględniało bowiem w swoich kalkulacjach, że będą mogli rozliczyć je w kosztach i zmniejszyć swoje obciążenia podatkowe. Likwidacja tej możliwości oznacza naruszenie wynikających z Konstytucji RP zasad ochrony interesów w toku oraz ochrony praw nabytych.
Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” zachęca wszystkich wynajmujących do składania wniosków o indywidualne interpretacje. I skarżenia negatywnych do wojewódzkich sądów administracyjnych. Jest bardzo duża szansa na uzyskanie orzeczenia zezwalającego na dokończenie rozpoczętych amortyzacji – twierdzi stowarzyszenie. Liczy na to, że Ministerstwo Finansów dostrzeże problem i zainicjuje korzystne dla wynajmujących przepisy. Przypomina, że precedens już jest, bo skarbówka kilka lat temu ustąpiła w sprawie amortyzacji dziedziczonych nieruchomości.
