Nie wszystkim grozi VAT od zmiany prawa do lokalu

Lokatorzy i właściciele mieszkań, szczególnie w dużych miastach, w ostatnich tygodniach szturmowali swoje spółdzielnie i kancelarie notarialne.

Wszyscy chcieli jeszcze w tym roku wpisać swoje prawo do lokalu do księgi wieczystej, żeby uniknąć VAT. Wielu to się nie udało – albo z powodu kolejki, albo dlatego, że spółdzielnia nie dopełniła niezbędnych formalności. Niektóre nie mają np. jeszcze map podziałowych i numerów działek, inne nie podjęły uchwały w sprawie odrębnej własności, co znacznie przedłuży przenoszenie własności na spółdzielców. Ci są teraz rozgoryczeni. Uważają, że skoro złożyli wnioski, nie powinni ponosić konsekwencji zaniedbań ze strony spółdzielni.

Dotychczas przy przekształcaniu prawa do użytkowania lokalu obowiązywała zerowa stawka VAT. Od 1 stycznia 2008 roku będzie to stawka 7 proc. Wynika to z art. 41 ust. 12a i b ustawy o VAT. Jeśli jednak minister finansów podpisze rozporządzenie w tej sprawie, to 7 proc. VAT obejmie również lokale większe niż 150 mkw. oraz domy powyżej 300 mkw. Obowiązek zapłaty podatku będzie niezależny od tego, kiedy został złożony wniosek o przekształcenie. Istotny jest bowiem moment powstania obowiązku podatkowego, co nastąpi dopiero w przyszłym roku, gdy nie ma jeszcze wpisu do księgi wieczystej. Zgodnie z art. 12 ust. 11 albo 17

14

ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do której stosowne zmiany weszły 31 lipca 2007 r., spółdzielnie mają obowiązek rozpatrzyć wniosek w ciągu trzech miesięcy od jego złożenia. Oznacza to, że jeżeli ktoś zrobił to np. w sierpniu lub wrześniu 2007 r., a jego sprawa nie została dotychczas załatwiona, może mieć do spółdzielni roszczenie cywilnoprawne o zwrot kwoty odpowiadającej wysokości VAT, jaki zapłaci w 2008 r. Najpierw jednak trzeba 7-proc. podatek odprowadzić do fiskusa. Pozwoli to uniknąć odsetek za zwłokę.

Roszczenie takie ma jednak podstawy tylko wtedy, gdy spółdzielnia była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Jeśli tak nie było, to musiała ona wystąpić np. o zasiedzenie czy podział działek, a to nie mogło nastąpić natychmiast. W takim wypadku wykazanie, że za powstałą sytuację odpowiedzialność ponosi spółdzielnia, będzie niezwykle trudne. Ci zaś, którzy składali wnioski od początku października, w ogóle nie mogą mieć pretensji. Do 1 stycznia 2008 r. nie upłyną bowiem trzy miesiące, w ciągu których spółdzielnia powinna załatwić ich wniosek o przekształcenie prawa do lokalu.

Szczególne emocje budzi podstawa, od której liczony ma być podatek. Jeśli w grę wchodzi przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe, to zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT opodatkowana będzie różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego pomniejszoną o kwotę VAT. Jeżeli zatem 60-metrowe mieszkanie kosztowałoby np. 400 tys. zł, a kwota wkładu wyniosłaby 100 tys. zł, to VAT należałoby liczyć od 300 tys. zł tzw. metodą w stu. Podstawa opodatkowana wyniesie zatem 280 tys. zł, a VAT do zapłaty 20 tys. zł. Jeśli natomiast w grę wchodzi przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, to na podstawie art. 29 ust. 6 i 7 ustawy o VAT podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość należnego wkładu budowlanego albo mieszkaniowego pomniejszona o kwotę należnego VAT. Zatem w wypadku gdy wkład wynosiłby 300 tys. zł, to podatku trzeba byłoby zapłacić 20 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli część wkładu została sfinansowana z kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię, to podstawę opodatkowania powiększa się o kwotę kredytu przypadającą na dany lokal.

Istotne jest też to, że jeżeli wkłady zostały wniesione przed 1 maja 2004 r., to nie wlicza się ich wartości do podstawy opodatkowania. Oznacza to, że może ona wynieść 0, więc w praktyce w ogóle osoba taka nie zapłaci VAT.

Jednak nie tylko ci, którzy budowali mieszkania, mogą uwolnić się od podatku. Nie zapłacą go również osoby przekształcające prawo lokatorskie we własnościowe, jeżeli to pierwsze powstało przed 1 maja 2004 r. i również przed tym terminem nastąpiło zasiedlenie mieszkania. Chodzi tu o wydanie kluczy pierwszemu użytkownikowi mieszkania. Nie oznacza to, że osoba, która dziś dokonuje przekształcenia, musiała już wówczas osobiście mieszkać w danym lokalu.

VAT nie musi też się obawiać większość osób kupujących mieszkania na tzw. wolnym rynku. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla zwolnienia z VAT nie ma nawet znaczenia, czy lokal był używany przez pięć lat, jeśli był już zasiedlony.

Co więcej, to samo dotyczy mieszkań nowych, byleby inwestor odebrał klucze od dewelopera, a następnie sprzedał mieszkanie już na wolnym rynku. Nie ma znaczenia, że nigdy faktycznie w nim nie zamieszkał, a lokal nawet nie został ostateczne wykończony. Istotne jest bowiem tylko to, że inwestor odebrał klucze od dewelopera.