Tyle zabezpieczenia, ile kredytu

[b]Sąd Najwyższy w uchwale z 16 października 2008 r. podjętej w składzie siedmiu sędziów SN (sygn. III CZP 71/08) uznał, że zasada podziału hipotek odnosi się również do hipotek zabezpieczających kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości nastąpił po wejściu w życie art. 79 ust. 4 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece[/link], w którym tę zasadę zapisano, tj. po 23 września 2001 r. [/b]

[srodtytul]Odstępstwo od ogólnej zasady [/srodtytul]

W art. 79 ust. 4 ustawy z 1982 r. wprowadzone zostało odstępstwo od innej generalnej reguły, przewidzianej w art. 79 ust. 1, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża (bez ograniczeń, w całej wysokości) wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Jest to tzw. hipoteka łączna. Wierzyciel, któremu ona przysługuje, może wedle uznania ściągnąć całą należność z każdej z nieruchomości powstałej z podziału z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może też wedle uznania dokonać podziału hipoteki łącznej pomiędzy poszczególne nieruchomości.Wątpliwość prawna wyjaśniona przez powiększony skład SN pojawiła się na tle sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wnieśli ją przeciwko Funduszowi Inwestycyjnemu Bison małżonkowie Andrzej i Teresa M., właściciele lokalu użytkowego o pow. 41 mkw., stanowiącego oddzielną nieruchomość znajdującą się w budynku mieszkalnym w Szczecinie.

[srodtytul]41 mkw. z hipoteką na 2,5 mln zł [/srodtytul]

Wskazany lokal małżonkowie M. kupili we wrześniu 2001 r. od dewelopera – spółki z o.o. Styl-Bud. Deweloper zaciągnął na budowę domu kredyt w FI Bison na 2550 tys. zł. Dla jego zabezpieczenia ustanowiona została hipoteka obciążającą pierwotną nieruchomość. Kredyt, oczywiście, spłacać mieli nabywcy lokali w tym domu. Wpis hipoteki został dokonany w październiku 2000 r.

Sąd na podstawie wniosku zawartego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży w postanowieniu z 2002 r. odłączył lokal użytkowy małżonków M. od pierwotnej księgi wieczystej i założył dla niego nową. Z urzędu, tj. z własnej inicjatywy, wpisał do nowej księgi hipotekę umowną łączną na 2550 tys. zł na rzecz FI Bison ze stosownym oprocentowaniem. Małżonkowie M. wniosku tego nie zakwestionowali.

Dopiero w 2007 r. skorzystali z możliwości podważenia go, jaką daje art. 10 ustawy z 1982 r., i wystąpili przeciwko FI Bison o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W sprawie tej powołali się na art. 74 ust. 4 ustawy z 1982 r., dodany do niej dopiero po tym, gdy deweloper zaciągnął kredyt i zabezpieczył jego spłatę hipoteką.

[srodtytul]Pod rozwagę siedmiu sędziów SN [/srodtytul]

Sąd I instancji uwzględnił żądanie małżonków M. i nakazał wykreślenie kwestionowanej hipoteki łącznej. Sąd II instancji przed rozpatrzeniem apelacji funduszu powziął wątpliwość, czy jeśli pierwotna hipoteka powstała przed wejściem w życie art. 76 ust. 4 ustawy z 1982 r., a podział nieruchomości nastąpił później, przepis ten ma do niej zastosowanie, słowem, czy hipotekę tę należało podzielić i obciążyć lokal użytkowy tylko stosowną częścią kredytu. O wyjaśnienie tej wątpliwości zwrócił się do SN.

W kwestii tej, tak ważnej dla wszystkich, którzy kupili mieszkania budowane przez deweloperów na rynku pierwotnym, a także wtórnym, zapadały przed SN rozbieżne orzeczenia. Nie ma też zgody co do niej w nauce prawa. Stąd decyzja zwykłego, trzyosobowego, składu SN o przedstawienie jej pod rozwagę składowi powiększonemu.

Przeciwko uznaniu, że zasada podziału przewidziana w art. 76 ust. 4 ustawy z 1982 r. dotyczy także hipotek zabezpieczających kredyty mieszkaniowe powstałych przed jego wejściem w życie, jeśli podział nieruchomości obciążonej, a więc wydzielenie odrębnej własności lokali, nastąpił później, przemawia wzgląd na interesy wierzycieli. Zawierając bowiem umowy kredytowe, godzili się na inne, korzystniejsze dla nich, zabezpieczenie hipoteczne.