Mimo upadłości dewelopera mieszkańcy przejęli osiedle

Tak uznał [b]Sąd Najwyższy w wyroku (sygn. V CSK 174/09)[/b] kończącym przegraną syndyka masy upadłości GI sp. z o.o. wniesioną przeciwko Stowarzyszeniu Mieszkańców Osiedle Buczacka.

Stowarzyszenie powstało w 2003 r., a jego głównym celem było zalegalizowanie tego osiedla wybudowanego przez dewelopera, spółkę GI, i rozliczenie się z nabywcami mieszkań. Wskutek własnych uchybień GI nie mogła uzyskać decyzji o użytkowaniu postawionych budynków. Wydana została decyzja o wyburzeniu.

[srodtytul]Nieruchomości i długi[/srodtytul]

Na podstawie umowy z GI stowarzyszenie nabyło osiedle i przejęło jej zobowiązania wynoszące 17,6 mln zł (wcześniej objęło administrowanie osiedlem). Kwotę tę tworzyły przede wszystkim zobowiązania wobec ok. 120 nabywców lokali, którzy w 1998 r. zawarli umowy przedwstępne i bezskutecznie oczekiwali na notarialną własność lokali. Stowarzyszenie przejęło też zabezpieczone hipotecznie zobowiązania na 2,4 mln zł.

Niedługo potem sąd ogłosił upadłość spółki. Syndyk masy upadłości wystąpił przeciwko stowarzyszeniu, na podstawie art. 527 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C5A98C3885AEB77BBD87B46DF426FA38?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], o uznanie przez sąd umowy z 2004 r. za bezskuteczną wobec masy upadłości, bo mającą na celu pokrzywdzenie wierzycieli spółki.

Sąd I instancji uwzględnił to żądanie. Powołał się na domniemania wynikające z art. 527 § 3 i 4 k.c. W myśl pierwszego z przepisów, jeśli korzyść majątkową wskutek czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała osoba będąca w bliskim stosunku z dłużnikiem, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Zdaniem sądu miało o tym świadczyć to, że mieszkania na osiedlu nabyły córka i była żona prezesa spółki.

Wedle zaś art. 527 § 4 k.c. domniemanie to obowiązuje, jeśli wskutek czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych. Sąd przyjął po pierwsze, że stowarzyszenie jest przedsiębiorcą, bo zajmuje się zarządzaniem osiedlem, pobiera czynsze itd. Po drugie, że pozostawało w stałych stosunkach gospodarczych z upadłym deweloperem.

Sąd II instancji nie podzielił tych ocen i żądanie oddalił.

W skardze kasacyjnej syndyk zarzucił naruszenie art. 527 § 3 i 4 k.c., a także art. 231 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=365724224EAE99E3EA132C3CC8B20750?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link], upoważniającego sąd do uznania za ustalone faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki może wyprowadzić z innych ustalonych faktów.

[srodtytul]Nie było bliskości[/srodtytul]

SN oddalił tę skargę. Sędzia Józef Frąckowiak, odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 231 k.p.c., stwierdził, iż nie ustalono faktów, z których można by wnosić, że stowarzyszenie wiedziało o pokrzywdzeniu wierzycieli. Brakuje dowodu, że przed

zawarciem umowy miało informację o złożeniu przez spółkę wniosku o wszczęcie postępowania układowego. W ocenie SN nie można też mówić, że w chwili zawierania umowy między spółką a stowarzyszeniem istniał stosunek bliskości uzasadniający tę wiedzę. – Nie ma to oparcia ani w konstrukcji osoby prawnej, ani w dowodach – mówił sędzia. Ponieważ stowarzyszenie działa przez swój organ, zarząd, należałoby przeanalizować postępowanie członków zarządu. Tymczasem nie wykazano nic poza tym, że córka i była żona prezesa GI nabyły mieszkania. Za wysoce wątpliwe uznał też SN twierdzenie, że stowarzyszenie jest przedsiębiorcą, a więc mogło pozostawać w stałych stosunkach gospodarczych ze spółką.

[ramka][b]Skarga pauliańska [/b]

Art. 527 kodeksu cywilnego pozwala wierzycielowi żądać uznania czynności dłużnika, w wyniku której osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, za bezskuteczną (nieistniejącą) w stosunku do niego. Jest to tzw. skarga pauliańska. Wierzyciel może ją wnieść, jeśli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub z zachowaniem należytej staranności mogła się dowiedzieć. Jeśli zaś korzyść majątkową uzyskała osoba pozostająca w bliskim stosunku z dłużnikiem albo przedsiębiorca pozostający z nim w stałych stosunkach gospodarczych, obowiązuje domniemanie, że mieli taką wiedzę.[/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

[mail=i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail][/i]

Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Nieruchomości

Tak uznał [b]Sąd Najwyższy w wyroku (sygn. V CSK 174/09)[/b] kończącym przegraną syndyka masy upadłości GI sp. z o.o. wniesioną przeciwko Stowarzyszeniu Mieszkańców Osiedle Buczacka.

Pozostało 89% artykułu