Nie wolno budować pod nosem sąsiada

W swoim [b]wyroku Sąd Najwyższy (sygn. I CSK 191/08)[/b] potwierdził, że takim działaniem może być wzniesienie budynku, który przysłania sąsiadowi światło słoneczne i utrudnia cyrkulację powietrza.

W tej sprawie pozwanymi są spółka z o.o. Universal Properties Delta oraz Miasto Stołeczne Warszawa. Spółdzielnia Mieszkaniowa Hortensja domaga się zasądzenia od nich 75 tys. zł jako odszkodowania za obniżenie wartości jednego lokalu mieszkalnego będącego jej własnością.

[srodtytul]Nadbudowa zmniejsza wartość lokum [/srodtytul]

Szkodę tę spowodowało według spółdzielni nadbudowanie (penthouse) przez spółkę wielokondygnacyjnego budynku stojącego się w bezpośrednim sąsiedztwie domu, w którym znajduje się ten lokal.

Nadbudowa została przeprowadzona legalnie – po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez miasto. Jednakże w efekcie zwiększyło się zacienienie lokum spółdzielni – balkon wcześniej nasłoneczniony znajduje się teraz permanentnie w cieniu, zmieniła się cyrkulacja powietrza. Pogorszył się więc standard lokalu, a co za tym idzie – zmniejszyła wartość rynkowa.

Prawną podstawą roszczeń spółdzielni przeciwko inwestorowi stał się art. 416 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], według którego osoba prawna obowiązana jest do naprawienia szkody wyrządzonej z winy jej organu. Wina ta zaś polegała na naruszeniu wynikającego z art. 144 k.c. zakazu zakłócania przez właściciela nieruchomości korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Jako podstawę odpowiedzialności gminy spółdzielnia wskazała art. 63 ust. 3 w związku z art. 36 ust. 1 pkt 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link]. W myśl ostatniego przepisu, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą korzystanie z całej nieruchomości albo choćby jej części w sposób dotychczasowy stało się niemożliwe albo w istotny sposób ograniczone, właścicielowi należy się od gminy odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę.

Art. 63 ust. 3 nakazuje stosować ten przepis odpowiednio, jeśli takie skutki wywołuje decyzja o warunkach zabudowy. Jednakże koszty zaspokojenia tych roszczeń, choć ich adresatem jest gmina, ponosi inwestor.

[srodtytul]Legalnie, więc bez winy...[/srodtytul]

Sąd I instancji oddalił roszczenia spółdzielni zarówno wobec inwestora, jak i wobec gminy, a sąd II instancji zaakceptował ten werdykt. Gdy chodzi o rozstrzygnięcie dotyczące inwestora, uznał, że skoro budował legalnie, nie można mu przypisać winy, a więc i odpowiedzialności za szkodę. Powodem zaś oddalenia roszczeń wobec gminy było założenie, że odszkodowania za obniżenie wartości można żądać tylko na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z 2003 r., a więc gdy właściciel zbywa nieruchomość (jej część).

Spółdzielnia zaś nie ma takiego zamiaru.

[srodtytul]... ale szkoda jest [/srodtytul]

SN wskutek skargi kasacyjnej gminy uchylił zaskarżony werdykt i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zgodził się z zarzutem naruszenia przez błędną wykładnię art. 36 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 63 ust. 3 ustawy z 2003 r. przewidujących odszkodowania za rzeczywistą szkodę poniesioną wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. – Pojęcie „rzeczywista szkoda”, którym posługuje się art. 36 ust. 1 pkt 1 wskazany przez spółdzielnię jako podstawa roszczeń wobec gminy, obejmuje również obniżenie wartości nieruchomości – mówiła sędzia Irena Gromaska-Szuster. – Z wykładni językowej ust. 3 art. 36 wynika, że na podstawie tego przepisu właściciel może w związku ze zbyciem nieruchomości żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu jej wartości, jeśli wcześniej nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2 tego artykułu. Na podstawie zaś art. 36 ust. 1 pkt 1 może żądać odszkodowania za „rzeczywistą szkodę” niezależnie od tego, czy chce sprzedać nieruchomość, czy nie. Ze względu na błędne założenie, że spółdzielni roszczenie wobec gminy nie przysługuje, sąd w ogóle nie rozpoznał go co do meritum – zaznaczyła sędzia.

Sąd musi rozpoznać ponownie również jej roszczenie wobec inwestora.– Inaczej niż przyjęły sądy, sam fakt, że rozbudowa była legalna, nie oznacza jeszcze, że nie spowodowała szkody w postaci zakłócenia z korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. Przyjmuje się – tłumaczyła sędzia Gromaska-Szuster – że na podstawie art. 144 k.c. nie można tylko żądać rozebrania obiektu legalnie wybudowanego.

Inną kwestią jest odszkodowanie, które może przysługiwać, mimo że obiekt został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę. Sądy zaś, oddalając wszelkie wnioski dowodowe spółdzielni, uniemożliwiły jej wykazanie szkody i nie rozpoznały jej roszczeń co do meritum.

[ramka][b]Trzeba się liczyć z innymi[/b]

W art. 144 kodeksu cywilnego został zapisany zakaz tzw. immisji, czyli zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa własności powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. [/ramka]