Syndyk może odmówić sfinalizowania sprzedaży

Szczególnie groźna dla naszych interesów może być w takim wypadku upadłość dewelopera. Przekonała się o tym boleśnie Teresa S. Mieszkanie, za które zapłaciła całą należność i w którym mieszka od 1999 r., syndyk masy upadłości sprzedał Łukaszowi W., a [b]Sąd Najwyższy nie znalazł podstaw do podważenia tej transakcji (sygnatura akt I CSK 261/10). [/b]Wyrokiem zaakceptował niekorzystny dla Teresy S. wyrok sądu II instancji.

[srodtytul]Lokum sprzedane[/srodtytul]

Kobieta zawarła przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania ze spółką Unikat Development w grudniu 1996 r. W 1999 r. dostała klucze. Po wykończeniu mieszkania zamieszkała w nim z rodziną. W styczniu 2002 r. deweloper upadł. Dopiero w lutym 2002 r. Teresa S. wezwała syndyka masy upadłości do sfinalizowania umowy sprzedaży, choć mogła się zwrócić o to o wiele wcześniej do dewelopera. Spotkała się z odmową.

W 2006 r. syndyk sprzedał lokum w trybie przetargu Łukaszowi W., który wiedział, że jest zajęte przez Teresę S. Wcześniej syndyk przegrał wytoczoną jej sprawę o wydanie mieszkania i zapłatę za bezumowne korzystanie z niego. Sąd uznał wtedy, że w wyniku wydania jej lokalu w 1999 r. doszło do zawarcia nienazwanej umowy z deweloperem dającej jej tytuł prawny do jego zajmowania. Stwierdził, że dopóki syndyk nie zwróci jej wpłaconych na lokal pieniędzy, wolno jej w nim mieszkać.

Po sprzedaży mieszkania Teresa S. wystąpiła przeciw syndykowi i Łukaszowi W. o uznanie transakcji za bezskuteczną wobec niej. Twierdziła, że jest ona, w myśl art. 58 § 2 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksu cywilnego[/link], nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Pozbawia ją realizacji roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży.

Korzystny dla niej wyrok I instancji został po apelacji obu pozwanych uchylony w II instancji. Sąd uznał, że nie zachowano formy notarialnej, a więc umowa przedwstępna nie rodzi roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Ale dla oddalenia żądania Teresy S. zasadnicze znaczenie miało, według sądu, ogłoszenie upadłości dewelopera.

[srodtytul]Interesy wierzycieli [/srodtytul]

Sąd II instancji odwołał się do art. 32 § 2 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1990_94/DU1991Nr118poz%20512.asp]prawa upadłościowego z 1934 r.[/link] W myśl tego przepisu z dniem ogłoszenia upadłości zobowiązanie niepieniężne upadłego przekształca się w zobowiązanie pieniężne (taką samą treść ma obecny art. 91 tego prawa). Do niepieniężnych należy zobowiązanie do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienie jej na uprawnionego. Słowem, można od syndyka żądać tylko stosownej rekompensaty.

SN zaakceptował wyrok II instancji i oddalił skargę kasacyjną Teresy S. Nie zgodził się, że to sprzedaż mieszkania Łukaszowi W. uniemożliwiła realizację jej roszczenia o zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. – Przyczyną tej niemożności – mówiła sędzia Bogumiła Ustjanicz – był wynikający z przepisów o upadłości bezwzględny obowiązek dbałości o interesy wierzycieli.

[b]Sędzia przywołała art. 32 § 2 prawa upadłościowego z 1934 r. o zobowiązaniach niepieniężnych upadłego z umów wykonanych oraz art. 39 dotyczący umów niewykonanych. Zgodnie z tym pierwszym zobowiązania niepieniężne stają się pieniężne. Jest to skutek wynikający z ustawy – zaznaczyła sędzia. [/b]

– Jeśli umowa nie była wykonana, decyzja należy do syndyka. Według art. 39 może ją wykonać albo zażądać wykonania lub od niej odstąpić. Nie jest to jednak arbitralna decyzja syndyka. Podlega kontroli sędziego komisarza i rady wierzycieli. Żądanie wydania lokalu jest wyrazem jego woli, że umowy nie wykonano. Jej wypowiedzenia chcieli wierzyciele, a sędzia komisarz nie zgłosił do tego zastrzeżeń. Prawo upadłościowe nie przewiduje wyjątku dla takiej sytuacji jak w tej sprawie – mówiła sędzia. Teresa S. nie ma zaś roszczenia, którego mogłaby dochodzić na podstawie art. 59 k.c.