Droga jest konieczna w wielkim mieście - orzekł SN

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 13 kwietnia 2011 r. (V CSK 317/10) uznał, że ten interes trzeba mieć na względzie przy interpretacji przepisów o drodze koniecznej ustanawianej w warunkach zabudowy wielkomiejskiej.

Z wnioskiem takim wystąpili do sądu małżonkowie Z., właściciele kamienicy położonej w Gliwicach przy ul. Zwycięstwa, jednej z głównych w mieście. Kamienica ma duże podwórko, na którym mogą garażować samochody mieszkańców. Do końca lat 70. ubiegłego wieku wjeżdżało się na nie z boku aleją prowadzącą przez grunt Skarbu Państwa. Teren ten został potem oddany w użytkowanie wieczyste PSS Społem. Użytkownik wieczysty wzniósł na nim centrum handlowe. Część terenu graniczącego z podwórkiem małżonków Z. PSS sprzedał. Dziś należy ona do PKN Orlen.

Przez lata, od rozpoczęcia budowy wieżowca, mieszkańcy kamienicy wjeżdżali samochodami na podwórko okrężną drogą od strony ulicy prostopadłej do ul. Zwycięstwa. Korzystali z drogi urządzonej przez PSS, prowadzącej do centrum handlowego. Tylko tą drogą może też dojechać na podwórko śmieciarka.

W pewnym momencie PSS zaczęło to przeszkadzać. Postawiony został szlaban uniemożliwiający swobodny dojazd do posesji. Problem dla mieszkańców jest spory, bo na ul. Zwycięstwa obowiązuje zakaz parkowania. Kamienica ma od tej strony bramę, w której znajduje się klatka schodowa, a z drugiej strony wyjście na podwórko.

W tym stanie rzeczy właściciele kamienicy wystąpili do sądu o ustanowienie na ich rzecz służebności drogi koniecznej obciążającej nieruchomość PSS i na mniejszym odcinku nieruchomość Orlenu. Chcieli, by jej przebieg był taki, z jakiego przez lata mieszkańcy kamienicy korzystali. PSS oponował.

Sąd I instancji uwzględnił żądanie właścicieli kamienicy. Ustanowił na ich rzecz drogę konieczną o takim przebiegu, jaki wskazali we wniosku, za jednorazowym wynagrodzeniem: 42 tys. zł na rzecz PSS i 17 tys. zł dla Orlenu. Oparł się przy jej wytyczeniu na opinii biegłej geodety. Od tego postanowienia wniesione zostały dwie apelacje. Małżonkowie Z. w swojej kwestionowali wysokość wynagrodzenia, a PSS domagał się oddalenia ich wniosku.

Sąd II instancji uwzględnił apelację PSS. Uznał, że nieruchomość ma dostęp do drogi koniecznej i że bramę wjazdową można dostosować do przejazdu samochodów osobowych. Argumentował, że nieruchomość była przeznaczona tylko do celów mieszkalnych i że z drogi ustanowionej przez sąd I instancji byłaby większa dolegliwość dla uczestników niż pożytek dla wnioskodawców.

Nie zgodził się z tym Sąd Najwyższy, który wskutek skargi kasacyjnej właścicieli posesji uchylił postanowienie sądu II instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.

Sędzia Lech Walentynowicz zaznaczył, że w sprawie tej powstał problem drogi koniecznej w warunkach zabudowy wielkomiejskiej. Dotychczasowe orzecznictwo SN dotyczy głównie tej służebności poza miastem i pochodzi z innych czasów. Czasy się zmieniły - tłumaczył sędzia. Potrzeba dojazdu samochodem i garażowania to zwykły ludzki interes, który trzeba uwzględniać. Przestrzeń miejska służy także tym potrzebom. Interes publiczny wymaga, by przestrzeń ta była właściwe wykorzystana.

Te względy trzeba mieć na uwadze przy interpretacji zwłaszcza 3 art. 145 k.c. - zaznaczył sędzia. Jest to przepis pojemny, elastyczny i pozwala na taką interpretację.

Jako niezrozumiałe określił sędzia stwierdzenie sądu II instancji, że brak dojazdu do podwórka był spowodowany niewłaściwą zabudową. SN zaznaczył, że jeśli istnieje możliwość urządzenia dojazdu do drogi publicznej na własnej nieruchomości, to obowiązek właściciela wyprzedza tu obowiązki innych osób. Za nieuprawnioną jednak uznał sugestię sądu II instancji co do możliwości przebudowy istniejącej bramy na wjazd dla samochodów. Biegła poczyniła tyle zastrzeżeń, że prawdopodobnie wnioskodawcy nie dostaliby pozwolenia odpowiednich organów na taką przebudowę - mówił sędzia.