Jak zmniejszyć sumę hipoteki

Obowiązująca od 20 lutego tego roku nowela ustawy o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2009, nr 131, poz. 1075) przyniosła istotne, wręcz systemowe zmiany mające na celu dostosowanie instytucji hipoteki do potrzeb obrotu gospodarczego. Nowelizacja nie jest jednak pozbawiona pewnych zagrożeń.

Rezygnacja z modelu hipoteki zwykłej, połączona z ideą stworzenia tylko jednego rodzaju hipoteki, notabene nawiązującego silnie do konstrukcji dotychczasowej hipoteki kaucyjnej, spotęguje występowanie charakterystycznego dla niej problemu nadmiernego zabezpieczenia, tj. sytuacji, w której suma hipoteki przewyższa wartość zabezpieczonej wierzytelności głównej.

Brakuje miernika

Ustawodawca, dostrzegłszy tego rodzaju ryzyko, wyszedł naprzeciw potrzebom właścicieli obciążonych nieruchomości i przewidział możliwość zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 § 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, DzU 1982, nr 19, poz. 147 ze zm.; dalej: ustawa).

Problem jednak polega na tym, że powołany przepis nie określa żadnego miernika, który ułatwiałby wyznaczenie linii demarkacyjnej między zabezpieczeniem dozwolonym a nadmiernym.

Ogólny wniosek wyciągnięty na podstawie wykładni logicznej art. 68 § 2, a mianowicie, że nadzabezpieczenie występuje wtedy, gdy suma hipoteki przewyższa wartość zabezpieczonej wierzytelności, wymaga niewątpliwie doprecyzowania. W doktrynie polskiej, głównie w wyniku refleksji płynących z przeprowadzenia analizy prawnoporównawczej, mającej za przedmiot prawo niemieckie, pojawiły się poglądy sugerujące zasadność zastosowania miernika w postaci „rażącej i trwałej (nie tylko przejściowej) nadmierności". W mojej ocenie jest to miernik adekwatny, jednak jego nieostrość budzi wątpliwości interpretacyjnie, których jednoznaczne rozwikłanie zajmie judykaturze z pewnością sporo czasu.

Tymczasem klienci banków, w celu rzeczywistego korzystania z uprawnienia do zmniejszenia sumy hipoteki, powinni móc chociażby orientacyjnie przewidzieć, kiedy określone zabezpieczenie już jest nadmierne, a kiedy jeszcze dozwolone.

W tym zakresie progi dopuszczalnego zabezpieczenia proponowane w innych systemach prawnych mogą posłużyć jako ostrożny punkt odniesienia. Szczególnie interesująco przedstawiają się rozwiązania w Niemczech, Włoszech oraz Portugalii.

Niemcy: około 50 proc.

Dorobek judykatury niemieckiej w zakresie prób dookreślenia, czym jest nadmierne zabezpieczenie wierzytelności, należy ocenić jako wyjątkowo bogaty. W prawie niemieckim nie istnieje przepis wyraźnie przewidujący możliwość żądania obniżenia sumy hipoteki. W tym względzie decydująca rola przypada orzecznictwu.

Punktem wyjścia dla poczynienia doniosłych w skutkach ustaleń w zakresie nadzabezpieczenia stał się wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 1989 r. (BGH, Urt. v. 29.11.1989 – VIII ZR 228/88), który uzależnił ważność umów ustanawiających zabezpieczenie od spełnienia dwóch warunków: po pierwsze – w umowie powinna zostać wyraźnie uregulowana tzw. klauzula zwalniająca (niem. Freigabeklausel), po wtóre – zabezpieczenie nie powinno przekraczać 120 proc. wartości realizacyjnej wierzytelności.

Wyrok ten zmienił radykalnie linię orzeczniczą tamtejszego SN, który roszczenie o obniżenie sumy hipoteki (zwolnienie) wywodził z wyrażonej w § 242 niemieckiego kodeksu cywilnego (Bürgerliches Gesetzbuch) zasady dobrej wiary. W konsekwencji ogólne warunki umów banków (AGB-Bk) niezawierające klauzuli zwalniającej były masowo unieważniane. Instytucje kredytowe poniosły straty opiewające na wiele miliardów marek.

W następnych latach sądy nie zawsze sztywno trzymały się ustalonej w powołanym orzeczeniu granicy dopuszczalnego zabezpieczenia. Prawie do końca lat 90. kwestia dopuszczalnego zabezpieczenia oraz obligatoryjności stosowania klauzuli zwalniającej pozostawała w Niemczech źródłem wielu kontrowersji i sporów.

Ostatecznie 27 listopada 1997 r. połączone Izby niemieckiego Sądu Najwyższego (BGH, Beschl. v. 27.11.1997 – GSZ 1 u. 2/97) podjęły uchwałę stanowiącą, że ze względu na przeciętne koszty postępowania związanego z zaspokojeniem dopuszczalna (zgodna z zasadą słuszności kontraktowej) wartość zabezpieczenia z chwili prawdopodobnej realizacji wynosi 110 proc. wysokości wierzytelności głównej wraz ze wszystkimi roszczeniami dodatkowymi.

Ze względu na trudności w ocenie wartości zabezpieczenia według chwili realizacji przyjmuje się, że wartość rynkowa w chwili ustanowienia zabezpieczenia powinna stanowić nie więcej niż 150 proc. wysokości zabezpieczanych roszczeń. Taka wysokość ma zapewnić wierzycielowi uzyskanie na chwilę realizacji owych 110 proc. wartości zabezpieczanych roszczeń. Natomiast większość przedstawicieli doktryny niemieckiej wyraża pogląd, iż dopuszczalne zabezpieczenia zamiast 110 proc. powinno wynosić 115 proc. wysokości wierzytelności głównej.

Podczas gdy w Niemczech decydująca rola w zakresie ustalenia progu dopuszczalnego zabezpieczenia przypadła orzecznictwu, we Włoszech i Portugalii został on uregulowany expressis verbis w kodeksie cywilnym.

Portugalia: dobrowolnie lub sądowo

W prawie portugalskim obniżenie sumy hipoteki uregulowane zostało w art. 718 do 720 kodeksu cywilnego (Código Civil). Zgodnie z art. 718 suma hipoteki może być obniżona dobrowolnie lub sądowo.

Co do zasady obniżenie sądowe nie jest obłożone specjalnymi wymaganiami. Inaczej jest w przypadku obniżenia sumy hipoteki dobrowolnej, które jest dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy: – w wyniku częściowej spłaty lub wygaśnięcia dług został obniżony do mniej niż 2/3 początkowej wartości lub – w wyniku m.in. ulepszeń wzrosła wartość rzeczy lub prawa hipotecznego o więcej niż 1/3 jego wartości w porównaniu z ich wartością w chwili ustanawiania hipoteki.

Włochy: stricto i largo

Z kolei zgodnie z art. 2872 włoskiego kodeksu cywilnego (Codice Civile) obniżenie hipoteki następuje w wyniku obniżenia sumy, na którą został dokonany wpis (obniżenie sensu stricto) albo poprzez ograniczenie wpisu tylko do jednej części rzeczy (obniżenie sensu largo). Zgodnie z art. 2873 wniosek dotyczący obniżenia sumy hipoteki jest zasadniczo niedopuszczalny, jeżeli suma hipoteki została określona w porozumieniu lub wyrokiem sądu. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której w wyniku dokonania częściowych wpłat (np. raty) została spłacona co najmniej jedna piąta (1/5) pierwotnego zadłużenia. W takim wypadku można wnosić o obniżenie proporcjonalne.