Odzyskujesz prawa do gruntu – nie płacisz podatku przy sprzedaży

[b]RZ: Kiedy dochodzi do wywłaszczenia?[/b]

[b]Marek Szymanek:[/b] Zarówno wcześniej obowiązujące, jak i aktualne regulacje prawne przewidują w pewnych okolicznościach możliwość pozbawienia właściciela albo użytkownika wieczystego praw przysługujących mu do nieruchomości. Czynność ta nazywana jest wywłaszczeniem. Może być jednak dokonana wyłącznie wtedy, gdy odbierana właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zostaje przeznaczona na cele publiczne.

Instytucją wywłaszczenia posługiwano się w poprzednim ustroju politycznym. Przy czym nie zawsze uwzględniane były faktyczne możliwości realizacji na odebranym terenie celów publicznych. Często inwestycje takie – np. wybudowanie szkoły, ogólnodostępnego parku czy ośrodka zdrowia – ostatecznie nie były realizowane.

[b]W takiej sytuacji były właściciel może się starać o zwrot nieruchomości?[/b]

Jeśli cel wywłaszczenia nie został zrealizowany, to po stronie poprzedniego właściciela nieruchomości albo jego spadkobierców powstaje uprawnienie do żądania jej zwrotu. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą wobec tego żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna do realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu (art. 136 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link]).

[b]Kiedy można uznać, że nieruchomość stała się zbędna?[/b]

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mówią, że nieruchomością zbędną w tym przypadku jest taka nieruchomość, na której mimo upływu siedmiu lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo gdy mimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Zwrotu wywłaszczonych nieruchomości dokonuje starosta w drodze decyzji administracyjnej na wniosek właściciela albo jego spadkobierców.

[b]Czy spadkobiercy właściciela nieruchomości zapłacą podatek dochodowy, jeżeli sprzedadzą do razu odzyskaną ziemię?[/b]

Kluczowe dla istnienia obowiązku zapłaty podatku dochodowego w tej sytuacji jest ustalenie znaczenia pojęcia „nabycie” nieruchomości.

W literaturze i orzecznictwie sądowoadministracyjnym rozpowszechniony jest pogląd, że o ile decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości jest zdarzeniem prawnym, wywierającym skutki prawnorzeczowe polegające na pozbawieniu prawa własności nieruchomości, o tyle zwrot wywłaszczonej nieruchomości prowadzi do zdarzeń dokładnie odwrotnych – mianowicie do przywrócenia stosunków prawnorzeczowych panujących przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Mówiąc inaczej: w konsekwencji zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel albo jego spadkobiercy stają się na powrót posiadaczami prawa utraconego w wyniku wywłaszczenia.

[b]Czyli, odzyskując nieruchomość, nie nabywają jej?[/b]

Decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości pełni funkcję restytucyjną, tj. przywraca prawo własności nieruchomości jej poprzedniemu właścicielowi lub jego następcom prawnym (por. uchwała Sądu Najwyższego z 25 stycznia 1996 roku [III AZP 31/95]). Decyzja o zwrocie powoduje zatem przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela (lub jego spadkobierców), jednakże sama nie kreuje tego prawa – przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe (por. uzasadnienie do uchwały składu siedmiu sędziów NSA z 17 grudnia 1996 roku [FPS 7/96]).

Wobec tego decyzja starosty, wydana w konsekwencji skierowania przez uprawnione podmioty żądania zwrotu nieruchomości niewykorzystanej na cel wywłaszczenia, jest decyzją restytucyjną.

W efekcie wraz z dniem uzyskania przez decyzję o zwrocie nieruchomości waloru ostateczności właściciel albo jego spadkobiercy ponownie stają się właścicielami (współwłaścicielami) nieruchomości. Nie powinno ulegać przy tym wątpliwości, że sytuacja prawna spadkobierców jest dokładnie taka sama jak sytuacja prawna poprzedniego właściciela, który doczekał zwrotu wywłaszczonej mu nieruchomości.

Stanowisko takie potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjnego w Warszawie, który w wyroku z 9 lipca 2008 roku (III SA/Wa 582/08) stwierdził, iż spadkobiercy odzyskujący nieruchomość na podstawie decyzji administracyjnej orzekającej o zwrocie powinni być traktowani w taki sam sposób jak wywłaszczeni właściciele. Zatem sprzedaż przez spadkobierców odzyskanej nieruchomości nie jest opodatkowana.

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć[/srodtytul]

>> Spadkobiercy nie nabywają praw do nieruchomości, ale prawa te odzyskują.