Nowe zasady nabywania mieszkań od deweloperów zaczęły obowiązywać niedawno, bo 29 kwietnia, a już  nastręczają    problemów,  i to nie tylko kupującym, ale też prawnikom i deweloperom.

Nie zawsze deweloperska

Chodzi o ustawę z 16 września 2011 r. o ochronie praw  nabywcy  lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (DzU  nr 232, poz. 1377). Zwykła umowa przedwstępna  została w niej zastąpiona umową  tzw. deweloperską. Zawiera się ją w  formie notarialnej.

– Przepisy przejściowe są bardzo lakoniczne – mówi Robert Dor, notariusz z Warszawy.  – Z tego powodu  nie wiadomo, w jakich sytuacjach  zastosować nowe uregulowania, a w jakich stare.

Tymczasem zastosowanie niewłaściwej umowy może skutkować jej  nieważnością, a  nabywca nie będzie w pełni chroniony.

To niejedyny problem z umowami deweloperskimi.

– Znam przypadek nowo wybudowanego osiedla  na warszawskim Wilanowie – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. –  Domy  czekają na chętnych. Teoretycznie sprawa prosta.  Trzeba  iść do notariusza i przenieść własność. Ale większość klientów deweloperów kupuje na kredyt. Bank, żeby go udzielić, potrzebuje umowy   przedwstępnej (teraz: deweloperskiej).  I tu  powstaje  problem, czy  w ogóle  jest możliwa.  Moim zdaniem  – twierdzi mec. Dębowski – nie. Umowa deweloperska musi bowiem zobowiązywać do wybudowania mieszkania, a przecież budynek już stoi.

Brak rezerwacji

Według mec. Dębowskiego ustawodawca powinien dopuścić zawieranie różnego rodzaju umów. Niestety  tego nie zrobił,    Do takich  pominiętych  należy także umowa rezerwacyjna.

Teoretycznie  można ją zawrzeć jako umowę deweloperską. Tylko po co wpędzać się w niepotrzebne koszty.  Zdecydowanie  lepsza jest zwykła pisemna umowa.

– Istnieje poważna obawa, czy deweloperzy w ogóle mają prawo je zawierać. Ustawa milczy bowiem na ich temat – twierdzi  Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. –  Tymczasem są  bardzo potrzebne, gdy mieszkania są dopiero budowane.  Na tej podstawie  bank  bowiem podejmuje decyzję,  czy dać kredyt na zakup  budowanego mieszkania czy nie.

– Część  deweloperów stara się rozwiązać problem w ten sposób, że sporządza ofertę z terminem ważności, jest ona  skierowana do przyszłego nabywcy.  Dołącza do niej  prospekt informacyjny.  Mamy nadzieję, że banki będą je honorowały – mówi Bielecki.

Pękate akta

Inny problem dotyczy objętości  umowy deweloperskiej. Zwykła umowa przedwstępna liczy  góra kilkanaście stron, natomiast umowy deweloperskie wraz z załącznikami  potrafią mieć ich  50 czy 80.

Trzeba do niej bowiem dołączyć  prospekt informacyjny wraz z załącznikami, czyli z... wzorem umowy deweloperskiej.  Jedna strona wypisu  aktu notarialnego kosztuje 7,38 zł brutto.  Takich wypisów jest potrzebnych kilka.

Co mówią przepisy

Jak kupujący mają być chronieni