– Choć spadki cen mieszkań nie są imponujące (średnio o 0,5 proc. od grudnia 2024 roku), to dostępność mieszkań znacząco rośnie. Połączony efekt niższych cen i spadku oprocentowania sprawił, że raty nowo udzielanych kredytów na mieszkanie o powierzchni 50 mkw. spadły w badanych miastach o 10 proc. – szacują autorzy raportu Rankomat.pl i Rentier.io.

 Podaż mieszkań większa niż popyt

Analitycy podkreślają, że na rynku nieruchomości w ostatnim czasie zaszło wiele zmian. – Zacznijmy od cen mieszkań, gdzie wciąż dominują spadki. Czerwiec był już piątym miesiącem w tym roku, w którym przeważały miasta ze spadkami cen. Wzrosty pojawiły się jedynie w marcu – wskazują eksperci.

W całym I półroczu spadki odnotowano w 10 z 17 badanych miast, a wzrosty w 7 z 10. Zmiany były jednak nieznaczne – średnia zmiana cen w czerwcu względem grudnia 2024 r. wyniosła zaledwie minus 0,5 proc.

Są jednak wyjątki. Największe wzrosty cen mieszkań od grudnia 2024 r. zanotowano w Toruniu (9,7 proc.) i Gdańsku (5,1 proc.). Największe spadki odnotowano w Katowicach (minus 6,9 proc.) i Radomiu (minus 5,9 proc.).

– Warto jednak pamiętać, że dane dotyczą cen ofertowych. Nadwyżka podaży nad popytem sprawia, że w praktyce można było wynegocjować większą obniżkę ceny lub też odnotowano mniejszy wzrost.

Foto: mat.prasowe

Niższe raty kredytów hipotecznych 

– Dostępność mieszkań zależy nie tylko od ich ceny, ale też od poziomu stóp procentowych czy dochodów kupujących. W ostatnim czasie ta dostępność zauważalnie wzrosła, ponieważ wszystkie trzy wspomniane czynniki uległy poprawie – zauważa Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz w portalu Rankomat.pl. – Nawet jeśli założymy, że wynagrodzenie kupującego się nie zmieniło, to i tak do zakupu mieszkania o powierzchni 50 mkw. potrzeba o 10 proc. mniej pieniędzy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Letnie nastroje na rynku mieszkań. Mniej zakupów inwestycyjnych i spekulacyjnych

Rynek nieruchomości powoli się stabilizuje. Mieszkania są bardziej dostępne – wynika z analiz por...

Dyrektor dodaje, że w ostatnim czasie głównym czynnikiem poprawiającym dostępność mieszkań były obniżki stóp procentowych. – Według danych NBP w grudniu 2024 r. średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło 7,45 proc. Nie ma jeszcze danych za lipiec, ale średnia najprawdopodobniej spadnie do ok. 6,45 proc. – wskazują autorzy raportu.

Zaznaczają, że tańsze kredyty sprawiły, że nawet w miastach takich jak Toruń i Gdańsk, gdzie ceny mieszkań wzrosły, nieruchomości stały się bardziej dostępne. – W Toruniu cena mieszkania 50 mkw. wzrosła z 459 tys. zł do 504 tys. zł, ale rata (przy 10 proc. wkładu własnego) wzrosła z 2 855 zł do 2 879 zł. Wzrost ten jest minimalny ze względu na wyraźny wzrost (9,7 proc.) cen ofertowych. We wszystkich 17 badanych miastach raty spadły jednak średnio o 345 zł, a w ujęciu procentowym o 10 proc. – szacują eksperci.

W ujęciu wartościowym największy spadek raty odnotowano w Krakowie – o 610 zł (z 4 938 zł do 4 328 zł). Procentowo rekordzistą są Katowice ze spadkiem o 16 proc. (z 3 503 zł do 2 940 zł).

Foto: mat.prasowe

– Warto dodać, że przeciętny koszt ubezpieczenia mieszkania w czerwcu utrzymywał się na poziomie zbliżonym do poprzednich miesięcy i wyniósł 268 zł. W przypadku domów było to średnio 616 zł. Ubezpieczenie jest obowiązkowym zabezpieczeniem nieruchomości w sytuacji, gdy zakup finansowany jest kredytem hipotecznym. Warto jednak pamiętać, że kredytobiorca nie musi korzystać z oferty banku – polisę można wybrać samodzielnie, jeśli spełnia ona wymagania banku dotyczące zakresu ochrony – mówią analitycy.

Jawne ceny nowych mieszkań 

Autorzy raportu zwracają też uwagę na przepisy nakazujące deweloperom publikowanie cen oferowanych mieszkań. Od 11 lipca firmy muszą ujawniać ceny lokali, których sprzedaż rozpoczęła się po tej dacie. Od 11 września obowiązek obejmie wszystkie oferowane mieszkania.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek wtórny. Sprzedający reagują na zmniejszony popyt korektą cen

Średnie ceny ofertowe mieszkań spadły w ciągu roku o 0,7 proc. w Gdańsku do 4,3 proc. w Krakowie...

– Obowiązek publikowania cen przez deweloperów to krok w stronę większej przejrzystości, który może pozytywnie wpłynąć na cały rynek mieszkań – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – Dotychczas brakowało spójnych, łatwo dostępnych informacji o cenach ofertowych na rynku pierwotnym, co utrudniało kupującym ocenę realnej wartości mieszkań. Teraz klienci zyskają lepszy dostęp do danych, co pozwoli im podejmować bardziej świadome decyzje. W efekcie zmniejszy się asymetria informacyjna między deweloperami a kupującymi. W dłuższej perspektywie może to prowadzić do urealnienia cen, bo deweloperzy, widząc większą świadomość klientów, będą musieli bardziej racjonalnie podchodzić do kształtowania ofert. Kupujący zyskają możliwość łatwiejszego porównania ofert różnych deweloperów, co może zwiększyć konkurencję. Trzeba jednak pamiętać, że obowiązek dotyczy cen ofertowych, a nie transakcyjnych, więc margines negocjacji nadal pozostanie – zaznacza.

I dodaje, że opublikowane ceny nowych mieszkań mogą stać się ważnym punktem odniesienia dla właścicieli lokali z drugiej ręki. – Przejrzystość na rynku pierwotnym może wywołać presję na sprzedających, by dostosowali swoje oczekiwania cenowe do nowych realiów. Kupujący, mając lepszy obraz cen, mogą być mniej skłonni do przepłacania – mówi prezes.