Tzw. nastrojometr rynku nieruchomości przygotowują co kwartał portal Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu. Analitycy odnotowali drugą w tym roku poprawę.

W II kwartale wskaźnik osiągnął 54,3 pkt (zaledwie o 0,8 pkt więcej niż w I kwartale). -  Ale jest to też więcej niż w analogicznym okresie 2024 r., kiedy nastrojometr wynosił 52,7 pkt. Wyższy wynik wskazuje, że w ostatnich miesiącach warunki do zakupu nieruchomości nieznacznie polepszyły się – tłumaczą autorzy analiz.  

Klienci się nie spieszą z zakupami mieszkań

Na lepszy wynik nastrojometru złożyły się oceny poszczególnych segmentów nieruchomości.

W opinii pośredników (w badaniu portalu wzięło udział niemal 1600 agentów), w II kwartale umiarkowanie polepszyła się sytuacja na rynku mieszkań na sprzedaż i mieszkań na wynajem. Nastroje ustabilizowały się na rynku domów, a lekko pogorszyły na rynku działek budowlanych i nieruchomości komercyjnych.

Klienci mogą przebierać w ofertach, ale z transakcjami się nie spieszą.  – Rynek nieco się pobudził m.in. na skutek częstszych obniżek cen ofertowych mieszkań z drugiej ręki, cięcia stóp procentowych i ogólnie większej przewidywalności po tym, jak rząd zrezygnował z nowego programu wsparcia – mówi Rafał Bieńkowski.- Ale to i tak za mało, aby mówić o przełomie. Na rynek nadal negatywnie oddziałują wysokie ceny, ograniczona zdolność kredytowa i wzbudzająca niepewność sytuacja geopolityczna, przez którą część osób zwyczajnie nie wie, co robić - zaznacza. 

Jak zauważa cytowany przez serwis Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, podaż przewyższa popyt. – Klient może przebierać w ofertach i chce negocjować cenę. Rynek ustabilizował się po poprzednim wsparciu programem rządowym, wiele osób pogodziło się z realiami i przestało już czekać na kolejny program – przyznaje. – Osoby, które dziś decydują się na zakup, podchodzą do tego realniej. Nie wystarczy im jakakolwiek nieruchomość, chcą w miarę możliwości najlepiej zaspokoić swoje potrzeby, dlatego decyzje są poprzedzone dłuższymi poszukiwaniami i negocjacjami.

Bogusław Półtorak podkreśla, że po okresach dużej zmienności rynek powoli stabilizuje się i jest coraz bardziej dostępny dla osób kupujących mieszkania na własne potrzeby, szczególnie jako alternatywa dla najmu.

- Spadek stóp zwrotu, szczególnie w porównaniu z alternatywnymi formami lokowania pieniędzy, zmniejsza zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi i spekulacyjnymi – zauważa prof. Półtorak.    

Obniżki stóp procentowych za małe? 

Badanie nastrojów potwierdziło, że majowa obniżka stóp procentowych o 50 punktów bazowych nie przełożyła się na znaczący wzrost popytu na nieruchomości.

– Część respondentów uważa, że to działanie zostało podjęte zdecydowanie za późno. Majowa obniżka stóp zwiększyła zainteresowanie kredytem hipotecznym, ale już samą dostępność kredytu i zdolność kredytową - w niewielkim stopniu. Skala obniżki była zbyt mała, żeby miało to istotny wpływ na rynek. Bardziej zostało to odebrane jako sygnał i wzmocniło oczekiwania na kolejne działania w tym zakresie. Wiele osób wstrzymuje się z decyzją, licząc na dalsze obniżki i stabilizację rynku – mówi Bogusław Półtorak. – Dopiero kolejna obniżka stóp procentowych może podbić zainteresowanie zakupami nieruchomości za pomocą kredytu bankowego, przede wszystkim na własne potrzeby.

Zdaniem niektórych pośredników, zwiększenie aktywności klientów kredytujących zakup nieruchomości będzie możliwe dopiero na skutek ostrzejszych cięć oprocentowania.

– Ożywienie na rynku kredytów będzie możliwe pod warunkiem, że stopy procentowe zostaną obniżone o ok. 2-2,5 pkt. Nie stanie się to jednak z dnia na dzień. Obniżki będą rozciągnięte w czasie. Czas reakcji rynku na zmianę stóp procentowych wynosi ok. sześć – osiem kwartałów – zauważa cytowany przez portal Wojciech Rusin z biura nieruchomości Properco.

Większa gotowość do negocjacji cen mieszkań 

– Jednym z głównych czynników, które nieco poprawiły nastroje na rynku, była większa elastyczność sprzedających w obniżkach cen, aby zwiększyć szanse na sprzedaż – mówi Rafał Bieńkowski.– Potwierdzają to także dane Nieruchomości-online.pl, według których na rynku wtórnym szczególnie widoczne było to przy mieszkaniach dwu- i trzypokojowych. Średnie ceny ofertowe takich lokali spadły w II kwartale w połowie miast wojewódzkich, chociaż korekty nie były duże i w większości wynosiły nie więcej niż 3 proc.

– Widać większą gotowość do negocjacji. Sprzedający, szczególnie ci, którzy wystawili nieruchomości jeszcze w 2024 r., są coraz bardziej świadomi konieczności korekty cen. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań i domów w starszym standardzie i w lokalizacjach oddalonych od głównych punktów komunikacyjnych – komentuje biorąca udział w badaniu Kinga Baka z agencji Metrohouse Piaseczno Raszyńska.

W obliczu wydłużającego się czasu sprzedaży ceny ofertowe coraz częściej są urealniane.

– Sprzedający często jednak zawyżają ceny, licząc na wartości z okresu boomu, podczas gdy kupujący twardo negocjują i oczekują dobrej jakości za rozsądną cenę. Duże znaczenie ma stan techniczny nieruchomości. Klienci chętniej wybierają mieszkania gotowe do zamieszkania – zauważa Adrianna Czyż z Freedom Nieruchomości. 

– Jeśli nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż po rynkowej cenie, budzi zainteresowanie. Przy przeszacowanych ofertach pytań brak – dodaje Joanna Puchalska z Freedom Nieruchomości.