Prawo budowlane: kiedy sąsiadom nie podoba się rura od kominka

Pani Wiesława i pan Wiesław K. mieszkający w budynku składającym się z sześciu lokali mieszkalnych (mała wspólnota mieszkaniowa) wykonali w swoim mieszkaniu kominek oraz niezbędny do niego zewnętrzny przewód dymowy. To nie spodobało się ich sąsiadom – Renacie i Sylwestrowi G., którzy uważali, że rura od kominka wychodząca na zewnątrz szpeci budynek i jego otoczenie, a przez to powoduje obniżenie jego wartości.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał małżeństwu K. sporządzić i przedłożyć  orzeczenie techniczne oceniające prawidłowość samowolnie wykonanych robót budowlanych w ich lokalu, czyli ekspertyzę.

Na tę decyzję zażalenie złożyli sąsiedzi, którzy domagali się wydania orzeczenia o rozbiórce kominka i przewodu dymowego. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego umorzył jednak postępowanie zażaleniowe, wskazując, że Renata i Sylwester G. nie są osobami określonymi w art. 81 ust. 2 Prawa budowlanego. Obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej nałożono bowiem na inwestora robót, czyli Wiesławę i Wiesława K. Z postanowienia wydanego na podstawie tego przepisu nie wynikają dla sąsiadów żadne obowiązki, nie wpływa ono też bezpośrednio na ich prawa, i w żaden sposób nie ogranicza korzystania z przysługujących im praw. – W konsekwencji nie mogą oni uzyskać przymiotu strony w niniejszym postępowaniu, co musi skutkować jego umorzeniem z przyczyn podmiotowych – tłumaczył Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Sąsiedzi złożyli skargę na te postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, domagając się uznania ich za stronę postępowania i rozpatrzenie złożonego przez nich zażalenia. W skardze podnosili, iż wykonany komin związany jest z wykuciem otworu w zewnętrznej ścianie budynku, którego są jednymi z kilku współwłaścicieli. Ponadto bezspornym jest, że wykonane samowolnie roboty dotyczą całego sześciorodzinnego budynku, więc skarżącym zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego, jako współwłaścicielom służy przymiot strony postępowania. Sąsiedzi dodali, iż w tej sprawie organy nadzoru budowlanego powinny zastosować art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy, ponieważ wykonane roboty szpecą budynek i otoczenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (sygn. akt II SA/Gd 915/13) w wyroku z 16 kwietnia 2014 roku przyznał sąsiadom rację, ale tylko w odniesieniu do Renaty G., która była właścicielką lokalu.

W uzasadnieniu sąd administracyjny odwołał się do ustawy o własności lokali. Zgodnie z nią członkowie wspólnoty mieszkaniowej (właściciele lokali) posiadają kompetencje do decydowania o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej budynku, natomiast nie posiadają kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli. – Zatem o tym kto posiada interes prawny w sprawie postępowania prowadzonego na podstawie art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego decyduje to, czy roboty budowlane dotyczyły części wspólnych, czy też części wyodrębnionych, stanowiących indywidualną własność członka Wspólnoty – wskazał WSA.

Sąd zauważył, iż Renata G. nie jest co prawda uczestnikiem procesu budowlanego, ale jest właścicielką wyodrębnionego lokalu, stąd mogła uzyskać status strony w postępowaniu dotyczącym nałożenia obowiązku przedstawienia oceny technicznej, w sytuacji gdy wykonane prace dotyczyły części wspólnych budynku. Jak podkreślono za stronę przyjmuje się zarówno uczestnika procesu budowlanego, jak i właściciela obiektu.

Stąd jak stwierdził sąd, skoro roboty dotyczyły części wspólnych, to skarżącej przysługiwał przymiot strony uprawnionej do wniesienia zażalenia na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Co mówią przepisy

1. Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy wykonywaniu zadań określonych przepisami prawa budowlanego mogą żądać od uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów:

1) związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego;

2) świadczących o dopuszczeniu wyrobu budowlanego do obrotu albo jednostkowego zastosowania w obiekcie budowlanym.