Nowa ustawa deweloperska: trudniej będzie wycofać się z umowy

Flipping to nic innego jak alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach. Polega na zakupie lokalu, jego odnowieniu oraz szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Dzięki niskiemu oprocentowaniu kredytów przez ostatnie lata zyskiwał na popularności także na rynku pierwotnym i to właśnie może od 1 lipca zostać mocno ograniczone.

Flipperzy dzielą się na dwie grupy: osoby kupujące mieszkania jako osoby fizyczne oraz jako prowadzące działalność gospodarczą. Różnica między nimi polega na rodzaju podpisywanej umowy. Pierwsi podpisują umowę deweloperską, drudzy umowę przedwstępną. Najczęstszym przypadkiem flippowania na rynku pierwotnym w obu grupach było dotąd dokonywanie cesji na osoby fizyczne, gdy flipper sprzedawał mieszkanie swojemu klientowi. Od 1 lipca obie grupy czekają zmiany, największe flipperów przedsiębiorców, którzy zostaną obarczeni dodatkowymi obostrzeniami. Osoby fizyczne będą musiały uważać, aby nie wpaść w nową definicję nabywcy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nowe zasady odbioru mieszkań: nabywca będzie rządził

Ustawa deweloperska całkowicie zmienia procedury odbiorowe lokali. Wprowadza wiele nowości, które dają całkowitą władzę nabywcy nieruchomości.

Cesja już nie taka prosta

Nowa definicja nabywcy stanowi, że nabywcą będzie osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów, o których mowa w ustawie.

– Przepisy znacząco mogą ograniczyć grono flipperów na gruncie nowej ustawy deweloperskiej – podkreśla Dorota Dymyt-Holko, ekspert do spraw zarządzania ryzykiem prawnym.

Ponadto w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego nowa ustawa wprowadza obowiązek zapewnienia rachunku powierniczego przez cały okres realizacji sprzedaży, tj. aż do chwili przeniesienia własności ostatniego z lokali (art. 7 ust. 3 w zw. z art. 16 ust. 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej). – Skutkiem tego będzie ograniczenie możliwości cesji lokalu na konsumenta, tj. przeniesienia w całości bez zmian ogółu praw i obowiązków flippera z umów zobowiązujących, zawartych przez niego z deweloperem – wyjaśnia prawniczka.

Premiowanie jakości

Flippy na rynku pierwotnym ograniczone zostaną także za sprawą obostrzeń wynikających z art. 4 nowej ustawy deweloperskiej, w szczególności dotyczących umów rezerwacyjnych, opłat rezerwacyjnych oraz częściowo procedury odbioru lokalu.

– Flipper nie będzie mógł rościć od dewelopera zbyt wiele w ramach np. wad istotnych albo rezerwować kilku lokali, bo to czyni go flipperem przedsiębiorcą. W przypadku wady nabywca końcowy będzie wymagał likwidacji szkody od sprzedawcy, którym będzie flipper. A praktyka rynkowa pokazuje, że to może być bardzo kosztowne – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodatkowo, jeżeli flipper zechce zawrzeć z nabywcą umowę sprzedaży przed założeniem dla lokalu księgi wieczystej, przedmiotem transakcji będzie tak zwana ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego – tj. produktu, którego możliwość kredytowania jest istotnie ograniczona. A to spowoduje ograniczenie grona potencjalnych nabywców.

Jak podkreśla Przemysław Dziąg, nabywcę końcowego chroni oczywiście rękojmia oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który jest przypisany do klienta, a nie do lokalu. Ale przed ewentualnymi kłopotami z interpretacją nowej ustawy wszystkie strony transakcji mogą się bronić, szukając w niej także kruczków.

– Ustawa nie nakłada żadnych sankcji za jej nieprzestrzeganie. Stąd wielu mniejszych deweloperów nawet nie wie o jej istnieniu. Nie mówi też, od której nieruchomości flipper staje się przedsiębiorcą. Przysłowiowy Kowalski zawsze może odwołać się do UOKiK. A deweloper może od nabywcy domagać się oświadczenia o celu zakupu lokalu, co rekomendujemy wszystkim naszym członkom – podsumowuje Przemysław Dziąg.